福建省廈門市人大常委會

廈門經濟特區城市更新條例

(2024年12月17日廈門市第十六屆人民代表大會常務委員會第二十六次會議通過）


　　目 錄

　　第一章 總則

　　第二章 城市更新規劃

　　第三章 城市更新實施

　　第四章 城市更新保障

　　第五章 城中村改造

　　第六章 監督管理

　　第七章 附則



第一章 總則

　　第一條 為了踐行人民城市理念，優化城市空間布局，完善城市功能，改善人居環境，提升城市安全韌性，激發城市活力，更高水平建設高素質高顏值現代化國際化城市，遵循法律、行政法規的基本原則，結合廈門經濟特區實際，制定本條例。

　　第二條 本條例適用于本市行政區域內的城市更新活動。

　　本條例所稱城市更新，是指以完善基礎設施、提升社區宜居水平、保護傳承歷史文化、優化公共空間品質、促進產業升級轉型等為重點，在城鎮開發邊界內進行的城市空間形態和功能持續改善的建設和管理活動，主要包括下列情形：

　　（一）對維持現有建設格局基本不變，采取修繕、改建、擴建、改變功能等措施對城市功能進行完善的整治提升；

　　（二）對不在歷史文化保護線范圍內的危房集中成片、基礎設施落后、違法建筑較多、土地利用低效的區域進行的拆除新建；

　　（三）對通過整治提升無法消除安全隱患、補齊民生短板、完善產業及其配套、改善空間環境等，且不宜采用拆除新建方式更新的區域，以拆整結合方式實施的更新改造。

　　第三條 城市更新應當遵循民生優先、規劃統籌、政府引導、市場運作、公眾參與、共建共享的原則，注重歷史文化保護，強化系統觀念，建立可持續的城市更新模式，推進成片連片更新。

　　第四條 開展城市更新活動，遵循下列基本要求：

　　（一）持續完善區域功能，推進島內外一體化，加強城中村改造，補齊基礎設施、公共服務設施，提升城市功能和居住品質，優化宜居城市建設；

　　（二）堅持綠色發展理念，開展既有建筑節能綠色改造，提升資源、能源節約集約利用水平，推進綠色城市建設；

　　（三）落實城市安全韌性行動要求，消除各類安全隱患，提高城市安全水平和防范重大風險能力，深化韌性城市建設；

　　（四）堅持數字賦能，注重采用數字化、網絡化、智能化手段，推進智慧城市建設；

　　（五）落實城市風貌管控和歷史文化保護要求，優化城市設計，延續歷史文脈，推動人文城市建設；

　　（六）堅持因地制宜、量力而行，結合具體情況差異化確定更新對策、更新方式和更新政策，統籌推動、分步實施各項城市更新工作，防止反復施工、大拆大建。

　　第五條 市人民政府加強對城市更新工作的領導，建立協調機制，研究城市更新相關重大事項。

　　區人民政府負責推進和管理本轄區城市更新工作。

　　鎮人民政府（街道辦事處）按照職責做好城市更新工作。

　　第六條 市人民政府確定的城市更新主管部門（以下簡稱市城市更新主管部門）具體負責組織、協調、指導、監督全市城市更新工作，牽頭擬訂城市更新政策，建立全市統一的城市更新信息系統，組織編制全市城市更新專項規劃、更新計劃，制定相關規范和標準。

　　發改、財政、資源規劃、住建、文旅等部門在各自職責范圍內負責城市更新相關工作。

　　第七條 建立城市更新公眾參與機制，依法保障公眾關于城市更新政策制定、詳細規劃編制修改、項目實施方案制定及其實施等事項的知情權、參與權、表達權和監督權。



第二章 城市更新規劃

　　第八條 市人民政府建立城市體檢評估機制，完善城市體檢評估指標體系，定期組織開展城市體檢工作，合理確定城市更新重點。城市體檢評估結果應當作為編制城市更新專項規劃、更新計劃的重要依據。

　　第九條 市城市更新主管部門按照全市國土空間總體規劃，組織編制全市城市更新專項規劃，確定城市更新的總體目標和實施策略，明確分區管控要求，梳理更新潛力用地，引導更新方式，統籌更新時序。

　　第十條 區人民政府相關部門依據全市城市更新專項規劃提出區城市更新建議，報市城市更新主管部門。市城市更新主管部門統籌制定全市城市更新計劃，報市人民政府同意后實施。

　　第十一條 區人民政府相關部門、鎮人民政府（街道辦事處）、物業權利人、市場主體等實施主體依據全市城市更新專項規劃和全市城市更新計劃，制定城市更新策劃方案。

　　實施主體制定策劃方案，應當進行現狀調查、需求征詢等，并與相關利害關系人充分溝通協商。

　　整治提升類城市更新策劃方案應當報區人民政府同意。拆除新建、拆整結合類城市更新策劃方案應當經區人民政府審查后報市人民政府同意。

　　第十二條 市資源規劃主管部門依據全市國土空間總體規劃和全市城市更新專項規劃，結合城市更新策劃方案，依法組織編制、修改涉及城市更新項目的詳細規劃。

　　依法無需規劃許可的城市更新項目，可以不編制、修改詳細規劃。

　　第十三條 城市更新可以就規劃用地性質、建筑規模等規劃指標在全市范圍內統籌平衡。

　　第十四條 市人民政府根據城市更新工作需要劃定的特定區域，應當遵循減量原則，鼓勵有利于保護傳承的功能與活動，嚴格控制新增住宅建設。

　　第十五條 市資源規劃主管部門建立城市設計管理制度，明確對建筑、小區、社區、街區的設計要求，規范引導城市更新項目的設計和實施。



第三章 城市更新實施

　　第十六條 市、區人民政府根據全市城市更新計劃，按照規定確定城市更新實施主體。

　　城市更新項目涉及的土地使用權產權清晰，自主集資申請改造或者形成單一權利主體申請改造的，經區人民政府批準，物業權利人可以作為實施主體。

　　集體建設用地范圍內城市更新項目，經區人民政府批準，集體經濟組織或者集體經濟組織及其合作開發單位可以作為實施主體。

　　涉及公共利益、公共安全等城市更新項目，市、區人民政府公開擇優確定城市更新實施主體。屬于產業園區轉型升級、歷史文化保護、基礎設施和公共服務設施提升的，市、區人民政府可以指定實施主體。區人民政府確定或者指定實施主體后，報市城市更新主管部門備案。

　　第十七條 物業權利人在城市更新活動中，享有下列權利：

　　（一）向城市更新主管部門提出更新需求和建議；

　　（二）可以自行更新、委托更新或者與市場主體合作更新；

　　（三） 依法或者依照約定享有城市更新項目經營權、管理權和收益權；

　　（四）法律、法規規定的其他權利。

　　第十八條 物業權利人在城市更新活動中，應當遵守下列規定：

　　（一）配合開展城市更新相關現狀調查、更新需求調查等工作，提供相關資料；

　　（二）執行經區人民政府同意的更新項目實施方案，履行相應出資義務，做好配合工作；

　　（三）法律、法規規定的其他義務。

　　第十九條 實施主體依據城市更新策劃方案和詳細規劃，制定更新項目實施方案，并征求相關利害關系人意見，根據需要組織聽證論證。更新項目實施方案經區人民政府同意后組織實施。

　　更新項目實施方案包括總平面布局、地塊指標、建筑改造、基礎設施和公共服務設施配套、建設時序等內容。

　　第二十條 鼓勵整治提升、拆整結合類城市更新按照公開擇優原則，建立競爭性準入機制，采取公開招標、邀請招標、競爭性磋商等方式，選擇具有資金、技術、運營優勢的經營主體，采用投資、設計、采購、施工、運營一體化方式實施城市更新。

　　第二十一條 整治提升、拆整結合類城市更新項目在保障公共安全的前提下，按照尊重歷史、因地制宜的原則，對綠地率、建筑間距、建筑退距、建筑面寬、建筑密度、消防技術標準、日照標準、機動車停車位以及機動車出入口等無法達到現行標準和規范情形的，可以通過技術措施以不低于現狀條件為底線進行控制。

　　鼓勵綜合運用消防新技術、新產品、加強性技術措施等提升消防安全條件。符合開展特殊消防設計情形的，應當按照有關規定開展特殊消防設計專家評審。

　　第二十二條 在實施城市更新項目中，為了補齊配套基礎設施和公共服務設施短板，在符合規劃的前提下，可以根據實際需要適當增加基礎設施和公共服務設施的建筑規模。

　　在實施城市更新項目中，對國有土地上的危房實施翻改建、老舊小區房屋所有權人自主更新拆除新建的，為了滿足居民生活剛性需求，可以結合房屋實際情況進行設計，經市資源規劃主管部門同意后，適當增加建筑面積。

　　第二十三條 根據城市更新需要，優化本市權限范圍內許可事項的辦理程序和規則，并與相關行政許可做好銜接。



第四章 城市更新保障

　　第二十四條 市、區人民政府按照合理布局、區域平衡的原則，引導在集體建設用地之間、國有建設用地之間、集體建設用地與國有建設用地之間進行土地整合、置換等，促進區域統籌、空間重組。

　　第二十五條 城市更新涉及集體土地征收，對個別未達成征地補償安置協議的，由區人民政府依法作出征地補償安置決定。

　　城市更新涉及國有土地上私有房屋騰退的，在簽訂搬遷補償協議的專有部分面積和房屋所有權人人數占比均不低于百分之九十時，可以申請區人民政府對未簽約部分組織調解，經調解未能達成一致，為了保障和促進公共利益，確需征收房屋的，區人民政府可以對未簽約部分作出房屋征收決定。

　　第二十六條 探索綜合評價出讓、帶設計方案出讓、混合產業用地出讓等土地使用權出讓模式，通過公開招標、拍賣、掛牌方式確定土地使用權人。

　　采用綜合評價出讓的，應當綜合考慮投標人的經濟實力、技術資質、招商運營能力及其設計方案等條件。

　　采用帶設計方案出讓的，納入出讓地塊規劃設計條件的設計方案應當經市人民政府同意。

　　采用混合產業用地出讓的，允許按照正負面清單和比例管控要求進行土地用途調整和土地復合利用。

　　第二十七條 市人民政府可以將歷史文化保護、環境整治等要求作為土地使用權出讓條件納入土地出讓公告，通過公開招標、拍賣、掛牌方式確定土地使用權人。

　　第二十八條 城市更新涉及老城區改造、歷史文化保護等情形的，可以異地組合供應土地，實現成本收益統籌。

　　第二十九條 優化城市更新項目地價計收規則。

　　城市更新項目的土地使用權價款以市場評估價為基礎，綜合考慮土地整理投入、移交的公益用地或者建筑面積、配建基礎設施和公共服務設施以及多地塊聯動改造等成本確定。

　　城市更新項目涉及改變土地用途的，可以分區域和用地類別，以公示地價或者市場評估價的一定比例核定補繳土地使用權價款。

　　城市更新項目中的工業用地在符合規劃和不改變土地用途的前提下，提高土地利用率和增加容積率的，不再增繳土地使用權價款。

　　第三十條 城市更新應當加快推進低效用地盤活利用。市人民政府明確低效用地的認定標準，建立低效用地再開發激勵、約束和處置機制，鼓勵土地使用權人自主再開發。具體辦法由市人民政府制定。

　　經認定為低效的國有土地，土地使用權人未按照相關規定進行再開發的，為了保障和促進公共利益，經市人民政府決定，可以收回土地使用權并給予適當補償。

　　第三十一條 在不違反規劃且征得相關利害關系人同意的前提下，鼓勵整合利用邊角地、夾心地、插花地等零星用地，優先增加綠地、公共空間，建設基礎設施和公共服務設施；鼓勵利用行政事業單位和國有企業的用地、用房增設基礎設施和公共服務設施。

　　在不違反規劃且征得相關利害關系人同意的前提下，經市資源規劃主管部門組織論證不具備單獨供地條件的，前款規定的零星用地可以以協議出讓方式建設經營性配套服務設施。

　　第三十二條 市資源規劃主管部門通過制定土地用途、建筑使用功能變更正負面清單，允許整治提升、拆整結合類城市更新項目在符合土壤污染防治等要求和區域發展導向的前提下，變更現有土地用途、建筑使用功能。

　　第三十三條 鼓勵集體建設用地按照規劃建設保障性租賃住房。

　　在符合規劃、滿足安全要求、尊重利害關系人意愿的前提下，經市人民政府同意，可以利用國有閑置、低效的工業、商業、辦公等非住宅用地、房屋，建設和改用保障性住房。

　　第三十四條 建立政府財政支持、社會力量參與、產權單位共擔、居民合理承擔、金融服務保障的城市更新項目資金多主體籌措機制。

　　老舊小區房屋所有權人可以按照規定提取住房公積金、專項維修資金或者使用公積金貸款用于支付建造、翻建、大修自住住房成本費用。

　　第三十五條 鼓勵金融機構依法開發多樣化金融產品，開展創新型金融服務，滿足城市更新融資需求。

　　支持符合條件的企業在多層次資本市場開展融資活動，發揮金融對城市更新的促進作用。

　　第三十六條 城市更新項目按照規定享受行政事業性收費減免和稅收優惠政策。



第五章 城中村改造

　　第三十七條 拆除新建、拆整結合類城中村改造項目，區人民政府可以按照規定公開擇優確定具有一定規模、信譽良好、具備拆除新建類城中村改造經驗的企業，負責實施城中村改造項目以及片區策劃、招商運營等工作，并報市人民政府備案。

　　整治提升類城中村改造項目，鎮人民政府（街道辦事處）可以自行實施，或者按照規定公開擇優確定具有一定規模、信譽良好、具備整治提升類城中村改造經驗的企業實施。

　　第三十八條 加強城中村傳統村落、民族村寨、歷史文化名村、文物古跡、傳統風貌建筑、農業文化遺產等的保護利用，保留村莊記憶，提煉村莊文化精髓，實現保護傳承與開發利用協調發展。

　　第三十九條 市、區人民政府應當支持城中村特色產業發展，保障產業用地需求，配置一定比例的產業用房；合理規劃產業布局，引入優質產業項目，促進產業轉型升級。

　　依照有關規定，對城中村低效用地區分不同情況分類處置、盤活利用。

　　第四十條 市人民政府應當制定政策措施，指導和規范農村宅基地上承重結構承載力已不能滿足正常使用需求整體存在險情，權屬清晰且實際居住的房屋翻建和改建工作。

　　第四十一條 市、區人民政府制定本行政區域內城中村改造資金平衡方案，統籌區域內改造資金，保障城中村改造項目有關危舊公房加固以及消防、排水、環衛、公共道路等基礎設施和教育、醫療等公共服務設施的改造資金。

　　探索使用財政資金、鼓勵社會力量采取以獎代補或者以修代租等方式，對危舊私房、古厝依法進行翻建、改建和修繕。

　　第四十二條 加快推進城中村產城融合發展，探索農村集體經濟發展項目合作開發模式，挖掘文化、旅游、產業資源，推動集體經濟可持續發展。

　　第四十三條 城中村改造項目的市容衛生、道路養護、綠化保潔、路燈管養等市政管理服務項目可以由鎮人民政府（街道辦事處）委托專業單位實施管理；其他非市政管理服務項目，鼓勵物業權利人聘請物業服務人按照物業服務合同約定實施物業管理。



第六章 監督管理

　　第四十四條 市、區人民政府加強對本行政區域內城市更新項目實施過程和后期運營的監督管理，確保項目按照實施方案確定的更新目標、方向和要求進行建設和運營。

　　有關部門結合城市更新項目特點，分類制定和實行相應的監督檢查制度。

　　第四十五條 國有土地出讓應當明確對土地使用權轉讓、終止、閑置低效處置、土地使用權人股權限制等約束性條件，促進城市更新項目土地節約集約利用。

　　區人民政府應當與土地使用權人簽訂監管協議，對運營要求、固定資產投資等進行監管。

　　第四十六條 市城市更新主管部門定期組織開展城市更新實施情況評估，將評估結果作為制度完善、規劃編制、更新計劃擬訂等的重要參考。

　　第四十七條 城市更新具體項目的主管部門和區人民政府承擔城市更新項目資金監管責任，加強對城市更新中國有資金使用情況的監督管理。

　　財政部門加強對上述資金使用情況的監督檢查。



第七章 附則

　　第四十八條 市人民政府及其有關部門應當依據本條例制定相關配套措施。

　　第四十九條 本條例自2025年3月1日起施行。