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安康市物業服務與管理條例

（2022年8月30日安康市第五屆人民代表大會常務委員會第五次會議通過 2022年12月1日陜西省第十三屆人民代表大會常務委員會第三十七次會議批準）


目 錄


第一章 總則

第二章 物業服務區域

第一節 物業服務區域劃分

第二節 共有物業

第三章 前期物業服務與管理

第四章 業主和業主組織

第一節 業主和業主大會籌備組

第二節 業主共同決定事項和業主大會

第三節 業主委員會

第四節 物業管理委員會和其他規定

第五章 物業服務

第六章 物業的使用和維護

第一節 物業的使用和維護

第二節 維修資金的使用和管理

第七章 監督管理

第八章 法律責任

第九章 附則


第一章 總 則


第一條 為了構建黨建引領社區治理框架下的物業服務管理體系，規范物業服務與管理活動，維護物業活動各方合法權益，營造安全、文明、和諧的生活環境，根據《中華人民共和國民法典》《陜西省物業服務管理條例》等有關法律、法規，結合本市實際，制定本條例。

第二條 本市行政區域內的物業服務、物業管理及其監督管理活動，適用本條例。

本條例所稱物業服務，是指物業服務人按照物業服務合同約定向業主提供建筑物及其附屬設施設備維修養護、環境衛生和相關秩序的管理維護等服務。

本條例所稱物業管理，是指業主對建筑物共有部分行使共同管理權，在物業服務區域內設立業主大會、選舉業主委員會、選聘物業服務人、籌集和使用維修資金、使用和維護物業等活動。

本條例所稱物業服務人包括物業服務企業和其他管理人。

第三條 物業服務與管理應當納入社會治理體系，堅持黨的領導、政府主導、部門監管、社村協管、業主自治、多方參與、專業服務、合理收費、誠實信用、協商共建、科技支撐的原則。

建立健全村（社區）黨組織領導下村（居）民委員會、業主委員會或者物業管理委員會、業主、物業服務人等共同參與的治理架構。

符合條件的業主委員會、物業服務人應當根據有關黨內法規，成立黨支部或者聯合黨支部，在村（社區）黨組織的領導下開展活動，發揮黨建引領作用。

第四條 建立完善市、縣（市、區）、鎮人民政府或者街道辦事處、村（居）民委員會四級物業服務與管理工作的監管體系。

第五條 物業服務行業協會應當加強行業自律管理，依法制定行業服務規范，建立健全服務質量評價體系，維護物業服務人及其從業人員的合法權益，推動物業服務行業健康有序發展。

鼓勵物業服務人加入物業服務行業協會。

第六條 市、縣（市、區）人民政府和公有住房出售單位應當推進住房制度改革，對不符合物業服務與管理條件的居住區進行治理，完善市政、公用和生活服務設施，使其滿足實施物業服務與管理的條件。

鼓勵社會力量參與老舊小區、易地搬遷安置小區等的改造和服務。改造后的老舊小區和易地搬遷安置小區等，可以選擇聘請物業服務人服務、村（居）民自主管理或者村（社區）黨組織與村（居）民委員會協同管理等模式。

第七條 倡導建立和完善綠色、智慧物業服務與管理。市人民政府構建全市流程一體化在線物業服務與管理平臺，建設數字化便民惠民智慧物業服務體系，提高物業服務與管理的效率和質量。


第二章 物業服務區域


第一節 物業服務區域劃分

第八條 物業服務區域的劃分應當綜合考慮建設用地宗地范圍、共用設施設備、建筑物規模、社區建設等因素，按照相對獨立、便于服務的原則劃定，并在物業服務區域內顯著位置公示。按照下列標準進行具體劃分：

（一）按照物業項目的建設用地規劃許可證確定的紅線圖范圍劃定；

（二）物業主要配套設施設備和相關場地共用的，應當劃分為一個物業服務區域，但其主要配套設施設備和相關場地能夠分割并獨立使用的，可以劃分為不同的物業服務區域；

（三）不同物業服務區域地理上自然相連的，可以合并為一個物業服務區域。

第九條 新建項目擬實行物業服務與管理的，建設單位在申請辦理建設工程規劃許可證的同時，持建設項目規劃設計方案，向縣（市、區）住房和城鄉建設主管部門提出物業服務區域劃分的申請。住房和城鄉建設主管部門應當自受理之日起三十日內，在征求物業所在地街道辦事處或者鎮人民政府的意見后進行劃分，并書面告知建設單位。

建設單位對物業服務區域劃分有異議的，由縣（市、區）住房和城鄉建設主管部門會同街道辦事處或者鎮人民政府確定。

已投入使用、未劃分物業服務區域或者劃分的物業服務區域確需調整的，依照本條例第三十條規定程序形成共同意見后，由縣（市、區）住房和城鄉建設主管部門會同街道辦事處或者鎮人民政府，依照劃分標準，結合物業服務與管理實際需要，確定物業服務區域并公示。

第二節 共有物業

第十條 物業服務區域內的以下部分屬于業主共有：

（一）共有部分，是指屬于業主共有共用的房屋主體承重結構部位（包括基礎、內外承重墻體、柱、梁、樓板、屋頂等）、戶外墻面、門廳、電梯井、樓梯間、走廊通道等；

（二）共用設施設備，是指物業服務區域內業主共同使用的供排水管道、水箱、加壓水泵、電梯、天線、照明設施、供電線路、煤氣（天然氣）管道、消防設施、安防設施、監控系統、垃圾轉運、綠地、道路、溝渠、池、井、公益性文體等設施設備,但是屬于城鎮公共道路、公共綠地或者明示屬于個人的綠地除外；

（三）合同約定的其他歸全體業主所有的共有部分、共用設施設備；

（四）法律、法規規定的其他共有部分、共用設施設備。

利用物業服務區域內業主共有部分、共用設施設備經營所取得的廣告、停車、租賃攤位等經營收入，以及部分通信運營管理費、因小區公共設施損壞所得賠償等收入在扣除合理成本之后的公共收益屬于業主共有，業主委員會或者物業管理委員會可以委托物業服務人代為收取，不得以任何個人名義進行管理。

公共收益主要用于補充維修資金，也可以根據業主大會的決定使用，任何單位或者個人不得挪用、侵占。

第十一條 新建物業服務區域內，物業服務用房應當與新建物業同步設計、同步施工、同步交付，其面積、位置應當在建設工程設計方案和規劃圖紙中載明。新建物業服務區域內，建設單位應當按照下列規定配置物業服務用房：

（一）建筑面積三十萬平方米以下的，按建筑面積的千分之三提供，但最低不得少于一百平方米；

（二）建筑面積超過三十萬平方米的，除按照三十萬平方米的千分之三提供外，超過部分按千分之一的標準提供；

（三）物業服務用房必須相對獨立，且位于地面以上的建筑面積不低于物業服務用房建筑面積的百分之五十；

（四）業主委員會的辦公用房從物業服務用房中調劑，建筑面積不少于三十平方米；

（五）物業服務用房應當具備水、電等基本使用功能，建設單位應當對物業服務用房配置獨立的水、電等計量器具。

建設單位在申請商品房預售許可證時，應當提供物業服務用房面積和位置。市、縣（市、區）不動產登記部門在辦理首次登記時應當在不動產登記簿中注明物業服務用房面積和位置，業主有權查詢。

已建成但未配建物業服務用房的住宅小區，物業服務用房可以由物業所在地街道辦事處或者鎮人民政府會同縣（市、區）住房和城鄉建設主管部門協調解決。

物業服務用房屬于全體業主共有，并依法辦理產權登記。建設單位、物業服務人、業主委員會或者物業管理委員會不得擅自處分。

法律、法規對物業服務用房另有規定的，從其規定。

第十二條 建設單位在銷售房屋時，應當以書面說明和圖紙形式在房屋銷售現場顯著位置向買受人明示下列內容：

（一）物業服務區域的范圍；

（二）屬于業主共有的車位數量和位置、建設單位可處分的車位數量和位置；

（三）地下室（含人民防空地下室部分）、架空層面積及其權屬；

（四）物業服務用房及其他共有部分的面積和位置、共用設施設備名稱；

（五）公共綠化的面積和位置；

（六）其他需要明示的場所和設施設備。


第三章 前期物業服務與管理


第十三條 前期物業服務是指建設單位通過招標或者協議方式選聘物業服務人，在物業服務區域內進行的物業服務活動。

第十四條 建設單位在申請商品房預售許可證前或者現房銷售三十日前，應當在縣（市、區）住房與城鄉建設主管部門、街道辦事處或者鎮人民政府的監督下通過招標方式選聘前期物業服務人。

投標人少于三個或者物業服務區域房屋建筑面積小于三萬平方米的，經縣（市、區）住房和城鄉建設主管部門批準，可以采用協議方式選聘前期物業服務人。

建設單位在選聘前期物業服務人過程中應當聽取當地物業服務行業協會的意見和建議。

第十五條 建設單位應當在房屋銷售之前，制定臨時管理規約，對有關物業的使用、維護、管理，業主的共同利益，業主應當履行的義務，違反臨時管理規約應當承擔的責任等事項依法作出約定。

建設單位制定的臨時管理規約，不得侵害房屋買受人的合法權益。臨時管理規約對全體業主及其他物業使用人、物業服務人等具有約束力。

建設單位應當在房屋銷售時將臨時管理規約向房屋買受人明示，并予以說明。房屋買受人在與建設單位簽訂房屋買賣合同時，應當對遵守臨時管理規約予以書面承諾。

第十六條 新建物業服務區域實行前期物業服務管理，建設單位應當與選聘的物業服務人簽訂前期物業服務合同。

前期物業服務合同期限屆滿前，業主委員會或者物業管理委員會與新物業服務人訂立的物業服務合同生效時，前期物業服務合同終止。

第十七條 前期物業服務費實行政府指導價。前期物業服務合同生效之日至所出售房屋交付之日期間發生的物業服務費用，由建設單位承擔。

前期物業服務合同應當就前期物業服務是否收費、服務內容以及收費標準等進行約定。

出售房屋交付之日的次日至前期物業服務合同終止之日期間發生的物業服務費用，由業主按照房屋買賣合同的約定承擔。

第十八條 前期物業服務期間的公共收益由前期物業服務人代為收取，存入專項資金賬戶并建立臺賬，業主委員會或者物業管理委員會成立后移交。

第十九條 在新建物業交付使用十五日前，縣（市、區）住房與城鄉建設主管部門、街道辦事處或者鎮人民政府應當監督建設單位與選聘的前期物業服務人按照承接查驗相關法規要求完成物業共有部分、共用設施設備的承接查驗工作，簽訂物業承接查驗協議，公開查驗結果。物業服務人應當將共有部分、共用設施設備的數量以及質量不符合約定或者規定的情形，書面通知建設單位，建設單位應當在三十日內予以整改處理，并及時組織復驗。

承接查驗協議應當依法對物業承接查驗基本情況、存在問題、解決方法及其時限、雙方權利義務、違約責任等事項作出約定。

物業服務人不得承接未經查驗或者查驗（復驗）結果與竣工驗收資料不符的物業；擅自承接的，因共有部分、共用設施設備缺陷給業主造成損害的，應當依法承擔賠償責任。

第二十條 在辦理物業承接驗收手續時，建設單位應當向物業服務人移交下列資料：

（一）竣工總平面圖，單體建筑、結構、設備竣工圖，配套設施、地下管網工程竣工圖等竣工驗收資料；

（二）設施設備的安裝、使用和維護保養等技術資料；

（三）建筑物及其附屬設施設備質量保修文件和使用說明文件；

（四）物業服務區域劃分的相關文件；

（五）物業服務所必需的其他資料。

建筑物及其附屬設施設備已投入使用，上述資料未移交的，應當及時移交；資料不全的，應當補齊。

物業服務人應當自物業交接后三十日內持承接查驗協議、移交清單及查驗交接記錄等資料向縣（市、區）住房和城鄉建設主管部門備案。

業主委員會或者物業管理委員會與新物業服務人簽訂的物業服務合同生效之日起十五日內，前期物業服務人應當依照本條例規定向業主委員會或者物業管理委員會完整移交物業服務用房、相關設施設備和物業服務所必需的相關資料等，新的物業服務人接管物業后，前期物業服務人應當及時退出物業服務區域。


第四章 業主和業主組織


第一節 業主和業主大會籌備組

第二十一條 房屋的所有權人為業主。

基于買賣、贈與、繼承、拆遷補償或者其他符合法律、法規規定的形式，已經合法占有建筑物專有部分，但尚未依法辦理所有權登記的個人或者單位，視為業主。

業主轉讓建筑物內的專有部分，其對共有部分、共用設施設備享有的共有和共同管理的權利一并轉讓。

第二十二條 業主在物業服務與管理活動中，依法享有下列權利:

（一）自行管理物業；

（二）提議召開業主大會會議；

（三）參加業主大會會議，發表意見，行使投票權；

（四）選舉業主委員會，并享有被選舉權；

（五）監督業主委員會或者物業管理委員會的工作；

（六）監督物業服務人履行物業服務合同；

（七）對共有部分、共用設施設備和相關場地以及維修資金、公共收益等業主共有資金使用管理的知情權、決定權和監督權；

（八）就制訂或者修改管理規約、業主大會議事規則、物業服務合同及其他物業服務事項提出意見和建議；

（九）法律、法規規定的其他權利。　

業主行使權利不得危及建筑物的安全，不得損害其他業主的合法權益。

第二十三條 業主在物業服務與管理活動中，履行下列義務：

（一）遵守管理規約（臨時管理規約）、業主大會議事規則；

（二）遵守物業服務區域內物業共有部分和共用設施設備使用、公共秩序和環境衛生維護等方面的規章制度；

（三）執行業主大會、業主委員會或者物業管理委員會依法作出的決定；

（四）按照有關規定繳納維修資金；

（五）按照物業服務合同約定交納物業費；

（六）配合物業服務人實施物業服務以及配合政府依法實施應急處置措施和其他管理措施；

（七）法律、法規規定的其他義務。

業主對建筑物專有部分以外的共有部分享有共有和共同管理權利，承擔義務；不得以放棄權利為由不履行義務。

第二十四條 業主可以設立業主大會。業主大會由物業服務區域內全體業主組成，代表和維護全體業主的合法權益，履行相應職責。

一個物業服務區域設立一個業主大會。業主人數較少且經全體業主一致同意，決定不設立業主大會的，由全體業主共同履行業主大會、業主委員會職責。

第二十五條 物業服務區域符合下列條件之一的，可以召開首次業主大會會議：

（一）房屋出售并交付的建筑面積達到物業服務區域建筑物總面積百分之五十以上的；

（二）首套房屋出售并交付滿兩年的，且房屋出售并交付的建筑面積達到物業服務區域建筑物總面積百分之二十以上的。

第二十六條 物業服務區域符合召開首次業主大會規定條件的，建設單位應當在三十日內書面告知縣（市、區）住房和城鄉建設主管部門和街道辦事處或者鎮人民政府，并在物業服務區域內顯著位置公告。建設單位應當同時報送籌備首次業主大會會議所需的下列資料：

（一）物業服務區域劃分資料；

（二）物業服務區域內建筑物面積清冊；

（三）業主名冊及聯系方式；

（四）建筑規劃總平面圖；

（五）共用設施設備的交接資料；

（六）物業服務用房配置確認資料；

（七）其他有關的文件資料。

街道辦事處或者鎮人民政府自收到前款資料六十日內，組織成立業主大會籌備組。住房和城鄉建設主管部門應當予以指導、培訓和協助。

建設單位未履行告知義務或者無法確定建設單位的，物業服務區域內二十名以上業主可以向街道辦事處或者鎮人民政府提出設立業主大會的申請，街道辦事處或者鎮人民政府應當在三十日內予以核實，符合條件的，組織成立業主大會籌備組。

第二十七條 業主大會籌備組由業主代表、建設單位、街道辦事處或者鎮人民政府、村（社區）黨組織、村（居）民委員會等代表組成。建設單位未派員參加籌備組的，不影響籌備組的成立，前期物業服務人應當協助籌備組開展工作。

業主大會籌備組由單數組成，其中業主代表人數不低于籌備組人數的二分之一，籌備組組長由街道辦事處或者鎮人民政府工作人員擔任。

業主大會籌備組中的業主代表由業主公開推選產生；業主推選不能達成共同意見的，可以由村（社區）黨組織推薦產生。

業主大會籌備組成員名單應當自成立起七日內在物業服務區域內顯著位置公告。

第二十八條 業主大會籌備組組建所需經費，由建設單位先行墊付；無法確定建設單位的老舊小區等，由街道辦事處或者鎮人民政府墊付。業主委員會或者物業管理委員會組建后，所墊付費用從物業服務區域公共收益中支出。

建設單位以及物業服務人應當協助業主大會籌備組工作，提供設立業主大會必須的文件資料，并在物業服務區域內提供相應的人力、場地支持等保障措施。

第二十九條 業主大會籌備組應當開展以下工作，并就其確定的事項于首次業主大會會議召開十五日前在物業服務區域內顯著位置公示：

（一）確認業主身份、人數及所擁有的專有部分面積，制作業主名冊，確定業主在首次業主大會會議上的投票權數；

（二）制定首次業主大會會議召開方案，確定時間、地點、形式和內容；

（三）擬定業主大會議事規則草案和管理規約草案，議事規則至少應當包括業主大會的議事方式、表決程序，業主委員會的組成、任期、罷免和遞補等事項，并不得違反法律、法規的強制性規定；

（四）提出業主委員會成員候選人名單；

（五）擬定業主委員會選舉辦法；

（六）首次業主大會會議的其他準備工作。

業主對公示內容有異議的，業主大會籌備組應當研究處理并在首次業主大會會議召開前作出答復。

籌備組應當自成立之日起九十日內，組織召開首次業主大會會議，并選舉產生業主委員會。因特殊情況未能在九十日內組織召開首次業主大會會議的，可以延長三十日。

籌備組成員三次無故不參加籌備會議的，其成員資格自動終止。逾期未召開首次業主大會會議的，或者半數以上籌備組成員提出辭職或者成員資格終止的，籌備組自行解散，由街道辦事處或者鎮人民政府按照本條例的規定重新組織成立籌備組。

業主大會籌備組應當自業主委員會選舉產生之日起，向業主委員會移交本條例第二十六條規定的資料，并終止活動。


第二節 業主共同決定事項和業主大會

第三十條 業主共同決定事項，可以采取召開業主大會會議的方式，也可以以書面征求意見等其他方式進行。下列事項由業主共同決定：

（一）制定和修改業主大會議事規則；

（二）制定和修改管理規約；

（三）選舉業主委員會或者更換業主委員會成員；

（四）選聘和解聘物業服務人；

（五）使用建筑物及其附屬設施的維修資金；

（六）籌集建筑物及其附屬設施的維修資金；

（七）改建、重建建筑物及其附屬設施；

（八）改變共有部分的用途或者利用共有部分從事經營活動；

（九）物業服務區域調整、業主委員會成員工作津貼標準等有關共有和共同管理權利的其他重大事項。

業主共同決定事項，應當由專有部分面積占比三分之二以上的業主且人數占比三分之二以上的業主參與表決。決定前款第（六）項至第（八）項規定的事項，應當經參與表決專有部分面積四分之三以上的業主且參與表決人數四分之三以上的業主同意。決定前款其他事項，應當經參與表決專有部分面積過半數的業主且參與表決人數過半數的業主同意。

本條規定中的專有部分面積，按照不動產登記簿記載的面積計算；尚未進行登記的，暫按測繪機構的實測面積計算；尚未進行實測的，暫按房屋買賣合同記載的面積計算。業主人數，按照專有部分的數量計算，一個專有部分按一人計算。建設單位尚未出售和雖已出售但尚未交付的部分，以及同一買受人擁有一個以上專有部分的，按一人計算。

業主共同決定的事項，應在物業服務區域內顯著位置公示，對本物業服務區域內的全體業主和其他物業使用人以及物業服務人具有約束力。

業主共同決定的事項，不得違反法律、法規或者損害社會公共利益。

第三十一條 業主大會會議可以采用現場討論或者書面征求意見的方式，也可以通過業主決策網絡信息系統等互聯網方式進行。業主可以委托代理人參加業主大會會議，但應當出具書面委托書，并載明委托事項。業主大會會議投票表決應當為實名投票。

采用現場討論形式召開業主大會會議的，可以全體業主參加，也可以以幢、單元、樓層等為單位推選業主代表參加。業主代表參加業主大會會議，應當持有所代表業主的授權委托書，委托書應載明委托事項和表決意見。業主代表出席業主大會會議不得轉委托。業主代表推選辦法可以在業主大會議事規則中規定。

業主大會會議采用書面方式征求意見的，業主應當實名簽署意見，并由業主委員會將征求意見的結果在物業服務區域內顯著位置公示，業主有權查閱相關資料。

第三十二條 業主大會會議分為定期會議和臨時會議。

業主大會定期會議應當按照業主大會議事規則的規定召開。

有下列情形之一的，業主委員會應當組織召開業主大會臨時會議：

（一）經專有部分占建筑總面積百分之二十以上且占總人數百分之二十以上業主提議的；

（二）發生重大事故或者緊急事件需要及時處理的；

（三）業主大會議事規則或者管理規約約定的其他事項。

業主委員會應當在組織召開業主大會會議十五日前，將會議議題、時間、地點、方式以及表決事項在物業服務區域內顯著位置公示，并以適當方式告知全體業主，但前款第（二）項規定的情形除外。

業主委員會不按規定履行組織召開業主大會會議職責的，業主可以請求街道辦事處或者鎮人民政府責令其限期組織召開；逾期仍未召開的，由街道辦事處或者鎮人民政府組織召開業主大會。

業主大會可以委托街道辦事處或者鎮人民政府或者村（居）民委員會代為保管業主大會印章；需要使用業主大會印章的，由業主委員會向街道辦事處或者鎮人民政府或者村（居）民委員會提出。

第三節 業主委員會

第三十三條 業主委員會是業主大會的執行機構，由業主大會選舉產生，向業主大會負責并報告工作，在村（社區）黨組織的指導下工作，受業主大會和業主監督。業主委員會履行下列職責：

（一）召集業主大會會議，報告物業服務的實施情況；

（二）代表業主與物業服務人簽訂物業服務合同；

（三）及時了解業主、其他物業使用人的意見和建議，監督和協助物業服務人履行物業服務合同；

（四）監督管理規約的實施；

（五）業主大會賦予的其他職責。

第三十四條 業主委員會由委員、候補委員組成。業主共同決定選舉產生業主委員會委員、候補委員。業主委員會應當自選舉產生之日起十五日內召開首次會議，從業主委員會委員中推選產生業主委員會主任、副主任。

業主委員會人數為單數，其任期除議事規則另有規定外一般為三年，可以連選連任。業主委員會組成人員數額和任期，主任、副主任、委員、候補委員產生規則等事項應當在業主大會議事規則中規定。

業主委員會候補委員可以參加業主委員會會議，享有發言權但沒有投票、選舉等表決權。

第三十五條 業主委員會成員應當是本物業服務區域內的自然人業主或者單位業主授權的自然人代表，并符合下列條件：

（一）具有完全民事行為能力；

（二）遵紀守法、熱心服務、責任心強，具有一定的社會公信力和組織能力；

（三）履行業主義務，未拖欠維修資金；

（四）本人、配偶及其近親屬沒有在本物業服務區域的物業服務人處任職；

（五）不存在其他可能影響公正履行業主委員會成員職責的情形。

業主委員會成員候選人可以通過業主自薦或者業主聯名推薦、村（社區）黨組織推薦等方式產生。

成立首次業主大會，業主委員會成員的候選人資格審查工作由業主大會籌備組負責。業主委員會改選換屆選舉，所推選的業主委員會成員的候選人資格由物業所在地街道辦事處或者鎮人民政府負責審查，村（社區）黨組織協助。

鼓勵業主中符合條件的村（社區）黨組織成員、黨員、黨代表、人大代表和政協委員積極參選業主委員會成員，通過法定程序擔任業主委員會成員。

第三十六條 業主委員會應當自選舉產生之日起三十日內，持業主大會及業主委員會選舉情況報告、業主大會議事規則、管理規約、業主委員會成員名單及基本情況等材料，經街道辦事處或者鎮人民政府審核后，在縣（市、區）住房和城鄉建設主管部門備案，并對以上報送材料的真實性負責。

縣（市、區）住房和城鄉建設主管部門應當自收到全部備案材料之日起五日內，完成備案并出具備案回執。經備案的業主委員會，其選舉產生之日為成立日期。

備案事項發生變更時，業主委員會應當自變更之日起十五日內書面報告原備案單位，并告知物業服務人。

業主委員會持備案回執和備案的相關資料到街道辦事處或者鎮人民政府開具業主委員會印章刻制證明。

業主委員會印章由業主委員會保管。業主委員會印章的使用，應當由業主委員會會議決定。

第三十七條 業主委員會成員不得有下列行為：

（一）接受本物業服務區域的物業服務人及其利害關系人提供的利益或者財物；

（二）干擾、阻撓、妨礙業主大會行使職權或者不執行業主共同決定事項；

（三）虛構、篡改、隱匿、毀棄物業服務與管理活動中形成的文件資料或者擅自使用業主大會、業主委員會印章；

（四）違反業主大會議事規則或者未經業主大會授權，擅自與物業服務人簽訂、修改物業服務合同；

（五）泄露或者違法使用業主信息；

（六）承攬本物業服務區域的物業服務人的業務或者推薦他人到該物業服務人處工作；

（七）其他可能妨礙公正履職或者損害業主利益的行為。

街道辦事處或者鎮人民政府應當對業主委員會及其成員的履職情況予以監督。對于業主委員會及其成員履職中違反法律、法規的行為，應當及時制止和通報全體業主，并向業主大會提出撤銷業主委員會成員資格或者重新選舉業主委員會的建議。

第三十八條 業主委員會成員因健康或者其他原因喪失履行職責能力、喪失民事行為能力、物業轉讓和滅失、被判處刑罰失去人身自由等原因，其成員資格自然終止。

業主委員會成員有下列情形之一的，經業主共同決定，業主委員會成員資格終止：

（一）自行提出辭職的；

（二）不履行業主委員會成員職責或者無正當理由三次不參加業主委員會會議的；

（三）不履行業主義務、不遵守管理規約情節嚴重的；

（四）本人、配偶及其近親屬在本物業服務區域的物業服務人處任職的；

（五）有違反本條例第三十七條規定的禁止性行為的；

（六）其他原因不宜擔任業主委員會成員的。

物業服務區域內占業主總人數百分之二十以上的業主聯名，可以向業主大會和業主委員會提出罷免業主委員會成員資格的建議。業主委員會收到罷免建議之日起三十日內組織召開業主大會臨時會議。業主委員會收到罷免建議之日起三十日內未組織召開業主大會臨時會議的，提出罷免建議的業主可以請求所在地街道辦事處或者鎮人民政府責令其三十日內組織召開；逾期仍未召開的，由街道辦事處或者鎮人民政府組織召開臨時業主大會。

第三十九條 業主委員會主任資格終止的，由業主委員會成員從副主任中推選主任；副主任資格終止的，由業主委員會成員從其他委員中推選副主任；業主委員會委員資格終止的，由候補委員按照得票數從高到低依次遞補。業主委員會應當及時在物業服務區域內顯著位置公告成員的變更情況。

業主委員會成員資格終止的，應當自終止之日起三日內將其保管的有關資料、印章等物品交回業主委員會。

第四十條 業主委員會會議由主任召集。主任因故不能履行職責時，由其委托的副主任召集。

業主委員會會議至少每季度召開一次，管理規約中另有約定的，從其約定。經三分之一以上委員提議，主任應當召集業主委員會會議。

主任或者受委托的副主任無正當理由不召集業主委員會會議的，由物業所在地街道辦事處或者鎮人民政府指定業主委員會其他委員召集業主委員會會議。

第四十一條 業主委員會討論、決定物業服務與管理公共事項，應當于會議召開三日前，以書面形式向村（居）民委員會通報會議議程，聽取其意見和建議；并在物業服務區域內顯著位置公告會議議程，聽取業主的意見和建議。

業主委員會會議應當有過半數的委員出席，未出席會議的委員可以以書面形式、書面委托代理人或者通過業主決策網絡信息系統等方式參與表決，業主委員會決定事項，應當經全體委員半數以上簽字同意，并自作出決定之日起三日內在物業服務區域內顯著位置予以公示。

第四十二條 業主委員會任期屆滿三個月前，應當書面向街道辦事處或者鎮人民政府報告，并在其指導下召開業主大會進行換屆選舉。

一個任期內，出現業主委員會無法正常履行職責的情形，或者業主委員會拒不履行職責的，在縣（市、區）住房和城鄉建設主管部門指導下，由街道辦事處或者鎮人民政府組織，物業所在地的村（居）民委員會協助，召開業主大會臨時會議，改選、重選業主委員會。

業主委員會在規定時間內不組織換屆選舉的，街道辦事處或者鎮人民政府應當責令其限期組織換屆選舉；逾期仍不組織的，由街道辦事處或者鎮人民政府在村（居）民委員會的協助下，組織換屆選舉工作。

原業主委員會應當在新一屆業主委員會成立后十日內將其保管的有關財務賬簿憑證、檔案等文件資料、印章及其他屬于全體業主所有的財物移交新一屆業主委員會，并做好交接工作。逾期不移交的，新一屆業主委員會可以請求街道辦事處或者鎮人民政府督促移交。

第四十三條 業主委員會應當建立信息公開制度，并及時在物業服務區域內顯著位置依法公示并及時更新以下情況和資料：

（一）管理規約、議事規則、物業服務合同；

（二）維修資金和共有部分、共用設施設備經營收益的收支情況；

（三）業主大會和業主委員會工作經費使用、業主委員會成員工作津貼等發放情況；

（四）業主委員會成員變更情況；

（五）其它應當向業主公開的情況和資料。

對于應當公開而沒有公開的信息，業主有權查詢或者要求業主委員會公開；仍不公開的，由物業所在地街道辦事處或者鎮人民政府責令公開。

第四節 物業管理委員會和其他規定

第四十四條 街道辦事處或者鎮人民政府負責組建物業管理委員會。

物業管理委員會作為業主委員會成立前的過渡性機構，代行業主委員會職責，組織業主共同決定物業服務與管理事項，并推動符合條件的物業服務區域設立業主大會、選舉產生業主委員會。

第四十五條 有下列情形之一的，業主可以申請組建物業管理委員會：

（一）業主大會籌備組未能在本條例第二十九條規定的期限內召開業主大會的；

（二）具備成立業主大會條件但因其他原因未成立的；

（三）老舊小區、易地搬遷安置小區等不具備成立業主大會條件的；

（四）已召開首次業主大會，但未能選舉產生業主委員會的。

第四十六條 物業管理委員會由街道辦事處或者鎮人民政府代表、村（社區）黨組織代表、村（居）民委員會代表和業主代表等七人以上單數組成，其中業主代表不少于物業管理委員會成員人數的二分之一。業主代表由業主民主公開推選；業主推選不能達成共同意見的，可以由村（社區）黨組織推薦產生。

物業管理委員會主任由村（居）民委員會代表擔任，副主任由業主代表推選。物業管理委員會成員名單應當在物業服務區域內顯著位置公示。

物業管理委員會持街道辦事處或者鎮人民政府出具的成立證明申請刻制物業管理委員會印章。

第四十七條 物業管理委員會會議由主任或者由其委托的副主任召集和主持，三分之一以上的成員提出召開物業管理委員會會議的，主任應當組織召開會議。會議應當有過半數成員且過半數業主代表成員參加，業主代表成員不能委托代理人參加會議。

物業管理委員會會議作出決定須經全體成員半數以上表決同意。會議結束后三日內，物業管理委員會應當將會議情況以及決定事項在物業服務區域內顯著位置公示十五日。

物業管理委員會任期一般不超過兩年；超過兩年的，街道辦事處或者鎮人民政府可以根據需要決定適當延長任期。

物業管理委員會自業主委員會選舉產生之日起停止履行職責，并在七日內與業主委員會辦理相關資料及財物移交手續后解散。

第四十八條 業主大會、業主委員會或者物業管理委員會工作經費從物業服務區域公共收益中支出，具體額度由業主委員會或者物業管理委員會提出預算，經業主共同決定后執行。無公共收益或者公共收益不足以支付的，由全體業主共同承擔。

經業主共同決定，可以對業主委員會成員或者物業管理委員中的業主代表發放工作津貼。

業主大會、業主委員會或者物業管理委員會工作經費以及業主委員會成員或者物業管理委員會中的業主代表成員的工作津貼應當按照財務要求建賬、入賬。業主委員會或者物業管理委員會應當妥善保管財務原始憑證及相關會計資料，業主可以隨時查詢。并在每年六月和十二月底前公布半年度的賬目情況。

第四十九條 業主大會、業主委員會或者物業管理委員會應當依法履行職責。

業主大會、業主委員會或者物業管理委員會作出的決定違反法律、法規的，縣（市、區）住房和城鄉建設主管部門、街道辦事處或者鎮人民政府應當責令其限期改正或者撤銷其決定，并通告全體業主。

業主大會、業主委員會或者物業管理委員會作出的決定侵害業主合法權益的，受侵害的業主可以請求人民法院予以撤銷，并承擔相應的法律責任。

業主或者其他行為人拒不履行相關義務的，有關當事人可以向相關行政主管部門報告或者投訴，相關部門應當依法處理。


第五章 物業服務


第五十條 一個物業服務區域由一個物業服務人實施物業服務。

業主可以自行管理物業，也可以委托物業服務人實施物業服務。

街道辦事處或者鎮人民政府、村（居）民委員會應當加強對業主自行管理物業的監督和指導，并給予必要的支持和協助。自行管理物業的賬目情況應當每半年公布一次，接受業主監督。

對涉及人身、財產安全等有特定要求的設施設備的維修和養護，應當由專業人員或者專業機構實施。

第五十一條 業主可以根據本條例第三十條的規定，決定采用招標或者協議的方式選聘物業服務人。

決定采用招標方式選聘物業服務人的，由業主委員會或者物業管理委員會組織招標，并代表業主與中標的物業服務人簽訂物業服務合同。

決定采用協議方式選聘物業服務人的，業主委員會或者物業管理委員會應當在選聘物業服務人前，就兩家以上備選物業服務人的信用狀況、專業管理人員的配備、擬簽訂的物業服務合同主要內容和選聘方式等基本情況，在物業服務區域內顯著位置公示。業主委員會或者物業管理委員會根據多數業主意見對公示內容調整后，由業主共同決定。

第五十二條 業主委員會或者物業管理委員會應當與選聘的物業服務人簽訂物業服務合同。物業服務合同應當包括以下內容：

（一）物業服務區域的基本情況；

（二）委托方和受托方的權利義務；

（三）物業服務事項、服務質量等級和服務標準；

（四）物業服務費用、停車費等收費標準和收取辦法；

（五）物業服務區域的養護和維修；

（六）合同的期限、變更和解除；

（七）合同終止時物業資料、財物以及服務的交接；

（八）維修資金的管理和使用；

（九）物業服務用房的管理和使用；

（十）違約責任及解決糾紛的途徑；

（十一）雙方當事人約定的其他內容。

物業服務人公開作出的有利于業主的服務承諾，視為物業服務合同的組成部分。

物業服務人在履行好物業服務合同約定的服務事項基礎上，可以根據業主需要，提供物業服務合同約定之外的高品質、多樣化服務，并按照市場價格收取服務費用。

物業服務人提供的服務達不到合同約定的等級和標準的，不得按照約定的等級和標準收取費用。物業服務人不得以通知、聲明、告示等方式作出對業主不公平、不合理的規定，或者減輕、免除其損害業主合法權益應當承擔的責任。

物業服務人應當自物業服務合同簽訂之日起十五日內將物業服務合同向縣（市、區）住房和城鄉建設主管部門備案。

第五十三條 物業服務人應當按照物業服務合同約定的服務質量等級和服務標準，提供下列服務：

（一）共有部分、共用設施設備的運行、維修、養護和經營管理；

（二）共有部分和相關場地的清潔衛生，病媒生物防治，雨、污水管道的疏通，公共垃圾的收集、清運以及依法履行垃圾分類相關事項；

（三）公共綠化的養護和管理；

（四）公共秩序維護、安全防范等事項；

（五）車輛停放服務管理；

（六）維護道路暢通；

（七）物業檔案、資料的建立和管理；

（八）裝飾裝修服務管理；

（九）依照法律、法規規定公開服務、收費、經營與收益等方面事項；

（十）依照法律、法規規定收集、保存和使用在物業服務過程中獲取的業主個人信息；

（十一）法律、法規規定或者物業服務合同約定的其他事項。

物業服務人應當按照物業服務合同約定，維護物業服務區域內的基本秩序，采取合理措施保護業主的人身、財產安全。對物業服務區域內違反有關治安、環保、消防、公共衛生、動物管理以及物業裝飾裝修和使用等法律、法規的行為，物業服務人應當及時采取合理處置措施和向有關部門報告，并協助處理。

第五十四條 物業服務人應當按照法律、法規規定和物業服務合同約定提供物業服務，不得有下列行為：

（一）擅自改變物業服務區域內公共建筑、物業服務用房以及其他共有部分和共用設施設備的用途；

（二）擅自占用或者擅自允許他人占用物業服務區域內道路、綠地、場地等共有部分和共用設施設備開辦停車場、設置廣告等經營活動；

（三）騙取、挪用或者侵占維修資金；

（四）將應當提供的全部物業服務轉委托給第三人，或者將全部物業服務支解后分別轉委托給第三人；

（五）物業服務合同終止前，擅自停止物業服務；

（六）擅自增加收費項目、提高收費標準或者重復收費；

（七）借裝修管理名義，約束業主或者以指定裝修人和限定裝修材料等方式變相約束業主；

（八）非法限制業主進出物業服務區域及樓棟，騷擾、恐嚇、打擊報復業主，擅自停電、停水、停熱（冷）、停燃氣等；

（九）泄露或違法使用業主信息；

（十）將物業服務人辦公、生活的自用水電費用，物業服務區域內地下停車場、綠化養護、水池噴泉、值班室、保安亭或者開展慶祝、宣傳等公共活動的水電費用，利用共有部分、共用設施設備開展經營活動的水電費用納入業主分攤；

（十一）拖欠應承擔的園林綠化用水、消防用水、公共照明用電、垃圾清運等費用；

（十二）同意、默許業主破壞或者變動房屋承重結構、主體結構、樓頂加層的；

（十三）法律、法規和管理規約禁止的其他行為。

物業服務人有前款規定行為之一的，按照法律、法規規定或者物業服務合同約定承擔法律責任，并由縣（市、區）住房和城鄉建設主管部門記入物業服務人信用檔案。

第五十五條 物業服務項目負責人在到崗后應當及時告知物業所在地村（居）民委員會，接受監督、指導。

第五十六條 物業服務人應當在物業服務區域內顯著位置如實公示并及時更新下列信息：

（一）營業執照，項目負責人、工作人員的姓名、照片、聯系方式等基本情況以及物業服務投訴電話；

（二）物業服務的事項、責任人員、質量要求，收費項目、收費依據、收費標準；

（三）維修資金使用情況，公共收益收支情況；

（四）年度公共水電費用分攤情況；

（五）受委托代收代繳事項；

（六）共有部分、共用設施設備分布圖；

（七）電梯、消防、安防、監控等專業設施設備的日常維修保養單位名稱、聯系方式、維保方案和應急處置方案等；

（八）專項服務業務委托給其他服務機構的名稱、聯系方式等基本信息；

（九）法律、法規規定和物業服務合同約定的其它應當公示的信息。

業主對公示內容有異議的，物業服務人應當及時答復。

第五十七條 物業服務人應當建立和保存下列檔案和資料：

（一）建設單位按照本條例第二十條規定向物業服務人移交的資料；

（二）小區共有部分和共用設施設備經營管理檔案；

（三）小區監控系統、電梯、水泵、集中供熱（冷）、有限空間等共有部分和共用設施設備檔案及其管理、運行、維修、養護記錄，水箱清洗記錄及水箱水質檢測報告；

（四）住宅裝飾裝修管理資料；

（五）業主名冊及戶檔資料；

（六）簽訂的供水、供電、垃圾清運等書面協議；

（七）物業服務活動中形成的與業主利益相關的其他資料。

第五十八條 物業服務收費按照有關規定分別實行政府指導價和市場調節價。

實行政府指導價的，市、縣（市、區）人民政府價格主管部門應當會同住房和城鄉建設等主管部門根據物業服務等級標準、本區域經濟發展水平等因素制定公布，并定期調整相應的基準價及其浮動幅度。

實行市場調節價的，物業服務收費標準可以參考政府指導價，由業主與物業服務人在物業服務合同中約定。

第五十九條 業主應當根據物業服務合同的約定或者相關規定交納物業服務費。

物業服務人已經按照約定和有關規定提供服務的，業主不得以未接受或者無需接受相關物業服務為由拒絕支付物業服務費。

業主違反約定逾期不支付物業服務費的，物業服務人可以催告業主在合理期限內支付物業服務費，并聽取業主意見；對于業主提出的合理要求，物業服務人應當及時予以解決；經物業服務人催告，業主在合理期限內仍不交納的，業主委員會或者物業管理委員會應當督促其交納，物業服務人可以申請調解，也可以依法申請仲裁或者提起訴訟。

物業服務人不得采取停止供電、供水、供熱（冷）、供燃氣等方式催交物業費。

第六十條 經業主驗收，暫不使用或者使用后因自身原因空置一個月以上的房屋、自有或者租賃車位，業主應當向物業服務人書面告知，雙方確認后，空置期間的物業服務費、停車服務費可以下調。實行政府指導價的由市、縣(市、區)人民政府價格主管部門確定下調幅度;實行市場調節價的按照物業服務合同執行。

業主因自身原因逾期不辦理物業交付手續的，其物業服務費、停車服務費從建設單位書面通知業主辦理交付手續截止日期的次日起由業主按月交納。

第六十一條 物業服務區域內供水、供電、供氣、供熱（冷）、通信、有線電視、寬帶數據傳輸等專業經營單位，應當服務到最終用戶，并依法承擔分戶終端計量裝置或者入戶端口以外相關設施設備的維修、養護、更新等責任。

專業經營單位對專業設施設備進行維修、養護、更新時，業主、物業服務人應當配合。

物業服務人接受專業經營單位委托代收相關費用的，不得向業主收取手續費等額外費用，但可以根據約定向專業經營單位收取一定的代收服務費。

專業經營單位不得強制物業服務人代收費用，不得因物業服務人拒絕代收費用而停止向最終用戶提供服務。

第六十二條 物業服務人應當制定物業服務區域內突發公共事件應急預案。發生下列情形之一的，物業服務人應當立即通知相關業主、其他物業使用人，及時采取應急措施，同時向相關主管部門報告，并協助做好救助工作：

（一）發生燃氣泄漏、火災、爆炸或者自然災害等危及人身安全、建筑物安全的；

（二）建筑物及其附屬設施設備出現安全隱患，嚴重危及人身安全、建筑物安全的；

（三）發生公共衛生或者重大傷亡事件的；

（四）其他影響業主或者物業使用人正常生活、社會穩定的事件。

市、縣（市、區）人民政府應當將物業服務人的應急職責納入突發公共事件應急響應機制。物業服務人應當在街道辦事處或者鎮人民政府的領導下做好相關應急保障工作。

物業服務人承擔應急保障工作的必要支出，市、縣（市、區）人民政府應當給予支持。

第六十三條 物業服務合同期限屆滿九十日前，業主委員會或者物業管理委員會應當組織業主共同決定選聘或者續聘物業服務人。

決定續聘的，業主委員會或者物業管理委員會應當在物業服務合同期限屆滿前與物業服務人續簽物業服務合同。決定選聘新的物業服務人的，應當提前六十日書面通知原物業服務人；原物業服務人應當在物業服務合同終止之日起十五日內退出物業服務區域，不得以物業服務中的債權債務糾紛未解決、階段工作未完成等為由拒絕退出。合同對通知、退出期限另有約定的除外。

物業服務人決定不再續簽物業服務合同的，應當在物業服務合同期限屆滿九十日前書面告知業主委員會或者物業管理委員會，并在物業服務區域內顯著位置公告。合同對通知期限另有約定的除外。

物業服務期限屆滿后，業主委員會或者物業管理委員會沒有依法作出續聘或者另聘物業服務人的決定，物業服務人繼續提供物業服務的，原物業服務合同繼續有效，但是服務期限為不定期。雙方當事人可以隨時解除不定期物業服務合同，但是應當提前六十日書面通知對方。

第六十四條 物業服務人應當在物業服務合同終止之日起十五日內，在縣（市、區）住房和城鄉建設主管部門和街道辦事處或者鎮人民政府的監督下，向業主委員會或者物業管理委員會移交下列資料和財物，并配合新的物業服務人做好交接工作：

（一）本條例第五十七條所規定的資料和檔案；

（二）利用共有部分、共用設施設備等收益的收支情況明細賬目和公共收益的結余；

（三）預收、代收、代交的相關費用及財務資料；

（四）物業服務用房；

（五）物業服務期間配置的屬于業主共用的設施設備；

（六）其他應當移交的資料和財物。

物業服務人退出物業服務區域時，不得轉移、損壞、隱匿、銷毀物業資料和財物。

第六十五條 市、縣（市、區）住房和城鄉建設主管部門應當建立物業服務人應急備選庫。物業服務區域突發失管狀態時，街道辦事處或者鎮人民政府應當組織有關單位確定應急物業服務人，提供供水、垃圾清運、電梯運行等維持業主基本生活服務事項的應急服務。

提供應急物業服務的，街道辦事處或者鎮人民政府應當將服務內容、服務期限、服務費用等相關內容在物業服務區域內顯著位置公示。應急物業服務期限一般不超過一年，費用由業主承擔。

應急物業服務期間，街道辦事處或者鎮人民政府應當組織業主共同決定選聘新物業服務人，協調新物業服務人和應急物業服務人做好交接。


第六章 物業的使用和維護

第一節 物業的使用和維護

第六十六條 物業服務區域內不得有下列行為：

（一）損壞或者擅自變動房屋承重結構、主體結構或下挖地下空間，在外墻體開設、擴大門窗；

（二）擅自占用、故意毀損或者妨礙使用共有部分、共用設施設備，擅自移動共用設施設備；

（三）擅自占用、改造和損壞人民防空工程設施；

（四）違反法律、法規及管理規約（臨時管理規約），未經有利害關系的業主一致同意，擅自將住宅改變為經營性用房；

（五）違反有關規定制造、存儲、使用和處置爆炸性、毒害性、放射性和腐蝕性物質或者傳染病病原體等危險物質；

（六）違反有關規定任意停放機動車和非機動車、私拉電線（纜）為電動車輛充電或者電動車輛進樓入戶充電的；

（七）侵占綠地，毀壞花草樹木；

（八）任意傾倒垃圾、堆放雜物、高空拋物；

（九）飼養動物干擾他人正常生活；

（十）違反噪聲污染防治法律、法規規定，制造噪聲干擾他人正常生活；

（十一）任意張貼、涂寫、刻畫、懸掛等；

（十二）妨礙消防、防汛、公共衛生等應急管理秩序；

（十三）違反法律、法規及管理規約（臨時管理規約），從事危害公共利益和侵害他人合法權益的其他行為。

有前款所列行為的，物業服務人應當及時勸阻、制止，并向相關部門和業主委員會或者物業管理委員會報告。物業服務人、業主委員會或者物業管理委員會和業主、其他物業使用人有權依照法律、法規以及管理規約（臨時管理規約），要求行為人停止侵害、消除危險、排除妨害、恢復原狀、賠償損失等；物業服務人、業主委員會或者物業管理委員會和業主、其他物業使用人有權向相關行政管理部門投訴和舉報，相關行政管理部門應當及時處理；業主委員會或者物業管理委員會可以按照管理規約或者業主大會的決定，對侵害業主共同利益的行為依法申請仲裁或者提起訴訟。

第六十七條 單位和個人不得擅自占用、挖掘物業服務區域內的道路、場地，損害業主的共同利益。

確需臨時占用、挖掘道路、場地的，應當征得業主委員會或者物業管理委員會及物業服務人的同意；物業服務人確需臨時占用、挖掘道路、場地的，應當征得業主委員會或者物業管理委員會的同意。

單位和個人應當將臨時占用、挖掘的道路、場地，在約定期限內恢復原狀。

第六十八條 專有部分存在安全隱患，危及公共利益或者他人合法權益的，業主應當及時對物業采取修繕以及其他消除危險的安全治理措施并承擔相應的治理費用。

第六十九條 業主裝飾裝修房屋，應當遵守房屋裝飾裝修和房屋安全使用的規定、管理規約（臨時管理規約），并告知物業服務人。

物業服務人應當書面告知業主房屋裝飾裝修中的禁止行為和注意事項，并對房屋裝飾裝修施工進行監督。

業主違反房屋裝飾裝修規定、管理規約（臨時管理規約）的，物業服務人應當予以制止。業主拒不改正或者已造成損害后果的，物業服務人應當報告有關部門依法處理；造成其他業主損失或者對公共利益造成損害后果的，責任人應當依法承擔法律責任。

第七十條 物業服務區域內，規劃用于停放機動車輛的車位、車庫，應當通過出售、附贈、出租等方式首先滿足業主的需要。

占用業主共有道路或者其他場地用于停放機動車輛的車位，屬于全體業主共有。

物業服務區域內依法配建的人民防空工程，應當按照設計文件在實地標注；平時用作停車位的，投資人應當優先向業主出租，不得出售、附贈，并在租賃合同中明示承租人應當承擔的人民防空義務。其用作停車位所收取的租金應當優先用于該人民防空工程的維護和管理。

第七十一條 通過出租等方式產生的機動車輛場地占用費（租金）的收費標準，應當在合同中約定。占用業主共有道路或者其他場地用于停放機動車輛的車位是否收取場地占用費、收取標準和用途等由業主共同決定。

成立業主大會之前的住宅小區（多層、高層）、老舊小區、易地搬遷安置小區、保障性住房等的停車服務費實行政府指導價。除此之外，其他類型物業的停車服務費實行市場調節價，收費標準由業主與物業服務人按照物業服務區域停車服務收費有關法規、政策規定，在停車服務合同中約定。

停車服務費與物業服務費成本相重疊的部分應當獨立核算，按比例分擔，不得重復計算。

機動車輛場地占用費、機動車輛停放服務費的收取標準應當在物業服務區域內公示。

第七十二條 執行公務的軍隊、武警、公安、消防、搶險、救護、環衛等特種車輛臨時進入物業服務區域內停放的，不得收取費用。

第二節 維修資金的使用和管理

第七十三條 建設單位和業主應當按照有關規定繳存維修資金。業主在辦理房屋入住手續時，應當提供陜西省維修資金專用票據，未提供專用票據的，建設單位不得將房屋交付使用。建設單位、業主申請不動產登記或者抵押登記時，應當向不動產登記機構提供已足額繳存維修資金的相關憑證。

第七十四條 業主繳存的維修資金屬于全體業主所有；從公有住房售房款中提取的維修資金屬于公有住房售房單位所有。

第七十五條 未建立首期維修資金或者維修資金余額不足首期籌集金額百分之三十的，業主應當按照有關規定或者管理規約（臨時管理規約），經業主共同決定，及時補建或者再次籌集維修資金。

住房和城鄉建設主管部門應當指導、協調維修資金的補建或者再次籌集工作。

第七十六條 維修資金的管理，實行專戶存儲、專款專用、所有權人決策、政府監督的原則。具體管理辦法由市、縣（市、區）人民政府制定。

業主大會成立前，維修資金由縣（市、區）住房和城鄉建設主管部門代行管理。業主大會成立后，經業主共同決定后，可以自行管理或者委托縣（市、區）住房和城鄉建設主管部門等代行管理。

選擇自行管理維修資金的，應當在銀行設立維修資金專用賬戶，接受縣（市、區）住房和城鄉建設主管部門監督，并由業主委員會定期在物業服務區域內顯著位置公示維修資金的管理和使用情況。單位和個人不得擅自挪用或者侵占維修資金。

第七十七條 維修、更新和改造共有部分或者共用設施設備，需要使用維修資金的，應當按照下列規定分攤：

（一）商品住宅之間或者商品住宅和非住宅之間共有部分或者共用設施設備的維修、更新和改造費用，由相關業主按照各自擁有物業建筑面積比例分攤；

（二）售后公房之間共有部分或者共用設施設備的維修、更新和改造費用，由相關業主和售房單位按照所繳存維修資金的比例分攤；其中，應當由業主承擔的，再由相關業主按照各自擁有物業建筑面積的比例分攤；

（三）售后公房與商品房住宅或者非住宅之間共有部分或者共用設施設備的維修、更新和改造費用，先按照建筑面積比例分攤到各相關業主和單位，再按照本條第（一）項、第（二）項的規定比例分攤。

未建立維修資金或者已建立維修資金但續籌不足時，出現需要分攤維修費用的情形的，應當由維修涉及范圍內共有或者共用關系的業主按照各自擁有房屋專有面積承擔。

第七十八條 維修資金專項用于共有部分、共用設施設備保修期滿后的維修、更新、改造，不得挪作他用。除本條例所規定的應急維修情形外，由業主共同根據維修資金管理的相關規定決定使用。

物業質量保修期滿后，發生重大安全隱患等緊急情況危及房屋使用和人身財產安全的下列事項，物業服務人應當立即采取應急處理措施，同時由業主委員會或者物業管理委員會依法向縣（市、區）住房和城鄉建設主管部門提出緊急使用維修資金申請。尚未產生業主委員會或者物業管理委員會的，由街道辦事處或者鎮人民政府組織代為維修，相關費用從維修資金中列支：

（一）電梯故障；

（二）消防設施故障；

（三）屋頂、外墻滲漏；

（四）二次供水水泵運行中斷；

（五）排水設施堵塞、爆裂；

（六）樓體外立面存在脫落危險；

（七）其他危及人身財產、房屋使用安全的緊急情況。

市人民政府住房和城鄉建設主管部門應當就以上緊急情形建立緊急維修事項清單，制定應急維修資金使用辦法，并依法向社會公告。

第七十九條 房屋所有權轉讓時，結余的維修資金隨所有權同時轉移。房屋滅失的，結余維修資金應返還給繳存主體，繳存主體滅失的依照有關法律規定處理。


第七章 監督管理


第八十條 市、縣（市、區）人民政府應當建立和完善物業監管工作綜合考核制度，定期對物業服務與管理工作進行監督檢查。

第八十一條 市、縣（市、區）人民政府應當建立健全物業服務與管理協調機制，建立聯席會議制度，共享監管信息，督促有關部門依法履行監督管理職責，促進物業服務行業發展，研究解決物業服務與管理工作中的重大問題。

第八十二條 市人民政府住房和城鄉建設主管部門是物業服務與管理的主管部門，負責全市物業服務與管理活動的監督管理，主要履行下列職責：

（一）宣傳貫徹落實物業服務與管理相關法律、法規和政策,制定物業服務與管理政策措施并監督實施；

（二）指導縣（市、區）物業服務與管理工作;

（三）建立全市物業服務人信用考核體系和物業服務信用信息平臺，開展物業服務人信用考評；

（四）建設和維護全市物業投訴受理、登記備案、業務監管、電子投票、考核獎懲、信息發布于一體的物業服務與管理綜合平臺；

（五）建立物業服務人目錄庫和物業服務與管理專家庫，對物業服務人開展動態管理、檢查考評工作；

（六）辦理新建住宅交付使用備案手續；

（七）監督指導維修資金籌集、使用和管理工作；

（八）對物業從業人員和相關人員開展培訓；

（九）指導和監督物業招投標和物業承接查驗；

（十）協調處理物業服務與管理重大投訴案件；

（十一)編制物業服務標準，擬定前期物業服務合同、物業承接查驗協議、物業服務合同等示范文本，并向社會公布；

（十二）指導和監督物業協會制定行業規范，依法開展活動；

（十三）法律、法規規定的其他職責。

第八十三條 縣(市、區)人民政府住房和城鄉建設主管部門具體負責本轄區物業服務與管理活動的監督管理，主要履行下列職責:

（一）宣傳貫徹落實物業服務與管理相關法律、法規和政策;

（二）指導街道辦事處或者鎮人民政府履行物業管理監管職責；

（三）指導和監督前期物業服務招投標活動，建立相關檔案；

（四）對承接查驗、業主委員會、物業服務合同等備案；

（五）監督管理維修資金；

（六）劃分物業服務區域；

（七）征集、核查和監管物業服務人、物業項目的信用信息，建立相關物業管理檔案，并接受查詢；

（八）培訓街道辦事處或者鎮人民政府、村（居）民委員會物業管理相關工作人員和業主委員會組成人員；

（九）監督建設單位履行建筑工程質量保修責任，監督檢查建筑裝飾裝修等活動；

（十）協調處理物業服務與管理投訴案件；

（十一）法律、法規規定的其他職責。

第八十四條 市、縣(市、區)人民政府有關部門應當按照各自職責，做好物業服務區域內的相關監督管理工作:

（一）發展改革部門負責物業價格改革的貫徹落實，按照有關規定會同住房和城鄉建設等部門實行政府指導價的物業服務收費政策的制定；

（二）民政部門負責指導村（居）民委員會發揮對業主大會、業主委員會或者物業管理委員會和物業服務人的指導和監督作用，協調處理慈善救助、養老服務等相關事務；

（三）市場監督管理部門負責特種設施設備安全監管，監督檢查價格公示，依法查處價格、計量等方面的違法行為；

（四）公安機關負責監督檢查治安管理、養犬、高空拋物等方面的事務；

（五）自然資源部門負責對違反規劃的建筑的認定，協調處理不動產權屬登記方面等事務；

（六）生態環境部門負責監督檢查污染環境的行為；

（七）城市管理綜合執法部門負責依法查處違規搭建，損壞綠地，任意涂寫刻畫、貼掛廣告等影響市容環境的行為；

（八）應急管理部門負責消防和其他應急救援工作，消防救援機構負責具體實施；

（九）衛生健康部門負責突發公共衛生事件的預防和應對處置等；

（十）司法行政部門負責物業服務與管理糾紛人民調解委員會的業務指導和人員培訓，指導建立健全行業性、專業性人民調解組織和工作機制；

（十一）人民防空部門負責查處破壞、侵占人民防空工程設施的行為，監督檢查使用單位履行人民防空工程設施維護管理責任；

（十二）水、電、氣、暖、通信等公共服務監管部門負責做好相關監督檢查工作；

（十三）其他有關部門按照各自職責，做好物業服務區域內的相關監督管理工作。

第八十五條 街道辦事處或者鎮人民政府主要履行下列職責:

（一）組織、指導成立業主大會、選舉業主委員會和換屆，指導和監督業主大會、業主委員會或者物業管理委員會履行職責；

（二）協調和監督老舊小區、易地搬遷安置小區等物業服務管理工作以及物業服務管理與村（社區）黨組織建設之間的關系；

（三）組織成立物業管理委員會；

（四）調解物業服務與管理糾紛；

（五）采集物業服務人、項目負責人信用信息，調查業主滿意度，并定期公開；

（六）指導和監督轄區內物業服務項目的交接；

（七）法律、法規規定的其他職責。

街道辦事處或者鎮人民政府可以根據需要，設置專職機構，指定專（兼）職人員，負責指導和監管物業服務與管理活動。

第八十六條 村（居）民委員會應當指導、監督業主大會和業主委員會、物業管理委員會依法履行職責，協助有關行政主管部門和街道辦事處或者鎮人民政府做好物業服務與管理工作，引導業主參與支持物業服務與管理，調解物業服務與管理糾紛，可以增設環境和物業管理等委員會，協調推進物業工作與社區建設。

第八十七條 健全物業服務與管理投訴、舉報機制，住房和城鄉建設主管部門、街道辦事處或者鎮人民政府以及其他相關部門應當及時受理投訴舉報、調查核實、依法處理，并將處理結果告知投訴、舉報人。

鼓勵通過協商、調解、仲裁、訴訟等方式解決物業糾紛。支持建立物業服務與管理行業性、專業性人民調解組織。推進建立人民調解、行政調解、司法調解相互銜接的聯動機制。


第八章 法律責任


第八十八條 建設單位違反本條例規定，由縣級以上住房和城鄉建設主管部門按照下列規定給予處罰：

（一）建設單位在物業服務區域內不按照規定配置必要的物業服務用房的，責令限期改正，給予警告，沒收違法所得，并處十萬元以上五十萬元以下罰款。未經業主共同決定，擅自變更位置、抵押、分割、轉讓或者改變物業服務用房用途的，責令限期改正，給予警告，并處一萬元以上十萬元以下罰款；有收益的，所得收益用于物業服務區域內共有部分、共用設施設備的維修、養護，剩余部分由業主共同決定使用。

（二）建設單位未按照規定選聘前期物業服務人的，給予警告并責令限期改正，逾期未改正的，處十萬元以下罰款。

（三）建設單位未向前期物業服務人移交有關資料的，責令限期改正；逾期仍不移交的，對建設單位予以通報，處一萬元以上十萬元以下罰款。

（四）建設單位在交接查驗時，對不符合竣工驗收資料的物業服務區域共有部分、共用設施設備拒不處理，責令限期改正；逾期未改正的，處五萬元以上三十萬元以下罰款。

（五）建設單位未將備案后的臨時管理規約向房屋買受人明示并予以說明的，給予警告并責令限期改正；逾期未改正的，處五千元以上一萬元以下罰款。

第八十九條 物業服務人違反本條例規定，按照下列規定給予處罰：

（一）物業服務人未按規定建立和保存與業主權益相關的物業服務檔案和資料的，由縣級以上住房和城鄉建設主管部門對物業服務人予以警告，并處三千元以上三萬元以下罰款。

（二）物業服務人將其應當提供的物業服務轉委托給第三人或者將全部物業服務支解后分別轉委托給第三人的，由縣級以上住房和城鄉建設主管部門責令限期改正，處委托合同價款百分之三十以上百分之五十以下的罰款；委托所得收益，應當用于物業服務區域內共有部分、共用設施設備的維修、養護，剩余部分由業主共同決定使用；給業主造成損害后果的，依法承擔民事責任。

（三）物業服務人未按規定公示相關事項的，由縣級以上住房和城鄉建設主管部門給予警告并責令限期改正，可以并處五千元以上三萬元以下罰款。

（四）原物業服務人未按規定期限退出物業服務區域的，由縣級以上住房和城鄉建設主管部門責令其限期退出；逾期未退出的，處五萬元以上三十萬元以下罰款。

（五）物業服務人未按規定期限移交有關資料和財物的，由縣級以上住房和城鄉建設主管部門責令限期改正；逾期仍不移交有關資料和財物的，對物業服務人予以警告，并處一萬元以上五萬元以下罰款。物業服務人損壞、隱匿、銷毀物業檔案、資料和財物的，由縣級以上住房和城鄉建設主管部門責令交回，并處五萬元以上十萬元以下罰款；造成損害后果的，依法承擔民事責任。

（六）物業服務人明知查驗結果與竣工驗收資料不符仍然承接的，由縣級以上住房和城鄉建設主管部門責令限期改正；逾期未改正的，處五萬元以上三十萬元以下罰款。

（七）物業服務人在接受委托代收有關費用時向業主收取手續費等額外費用的，由縣級以上市場監督管理部門責令限期改正，并退還已收取的費用。

第九十條 將人民防空工程停車位出售、附贈的，由縣級以上人民防空主管部門責令限期改正，沒收違法所得；逾期不改正的，處五萬元以上二十萬元以下罰款。

第九十一條 擅自挪用、侵占物業共有部分經營收益的，由縣級以上住房和城鄉建設主管部門責令限期改正，給予警告，并對個人處一千元以上一萬元以下罰款，對單位處五萬元以上二十萬元以下罰款，構成犯罪的，依法追究刑事責任。

第九十二條 專業經營單位拒不承擔維修、養護和管理等責任的，由相關主管部門或者專業監管部門責令限期改正；造成損失的，依法承擔賠償責任。

第九十三條 單位和個人擅自挪用或者侵占維修資金的，由縣級以上住房和城鄉建設主管部門追回，給予警告，沒收違法所得，并處挪用或者侵占金額二倍以下罰款；構成犯罪的，依法追究刑事責任。

第九十四條 住房和城鄉建設主管部門及其他有關部門、街道辦事處或者鎮人民政府的工作人員，在監督管理工作中濫用職權、玩忽職守、徇私舞弊的，由有權機關依法給予處分；構成犯罪的，依法追究刑事責任。

第九十五條 違反本條例規定的其他行為，法律、法規已有處罰規定的，從其規定。


第九章 附 則


第九十六條 本市中心城區物業服務與管理的監管工作按照市人民政府職權劃分相關規定執行。

老舊小區、易地搬遷安置小區的物業服務與管理工作由市人民政府參考本條例，另行制定相關辦法。

第九十七條 本條例自2023年6月1日起施行。