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商洛市住宅物業(yè)管理?xiàng)l例


（2016年12月15日商洛市第三屆人民代表大會(huì)

常務(wù)委員會(huì)第三十六次會(huì)議通過

2017年3月30日陜西省第十二屆人民代表大會(huì)

常務(wù)委員會(huì)第三十三次會(huì)議批準(zhǔn)

根據(jù)2024年6月21日商洛市第五屆人民代表大會(huì)

常務(wù)委員會(huì)第十四次會(huì)議《關(guān)于修改〈商洛市住宅物業(yè)

管理?xiàng)l例〉的決定》第一次修正

2024年9月27日陜西省第十四屆人民代表大會(huì)

常務(wù)委員會(huì)第十二次會(huì)議批準(zhǔn)）



目 錄

第一章 總 則

第二章 業(yè)主自治

第三章 前期物業(yè)管理

第四章 物業(yè)管理服務(wù)

第五章 物業(yè)的使用與維護(hù)

第六章 公共收益與專項(xiàng)維修資金

第七章 監(jiān)督管理

第八章 法律責(zé)任

第九章 附 則

第一章 總 則

第一條 為了規(guī)范物業(yè)管理活動(dòng)，維護(hù)業(yè)主和物業(yè)服務(wù)企業(yè)的合法權(quán)益，建立和諧有序的居住環(huán)境，根據(jù)《中華人民共和國民法典》、國務(wù)院《物業(yè)管理?xiàng)l例》《陜西省物業(yè)服務(wù)管理?xiàng)l例》及有關(guān)法律、法規(guī)，結(jié)合本市實(shí)際，制定本條例。

第二條 本市行政區(qū)域內(nèi)的住宅物業(yè)管理及其監(jiān)督管理活動(dòng)，適用本條例。

本條例所稱住宅物業(yè)管理，是指住宅區(qū)內(nèi)的業(yè)主通過選聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)，按照物業(yè)服務(wù)合同約定，對(duì)物業(yè)服務(wù)區(qū)域內(nèi)的建筑物、構(gòu)筑物及配套的設(shè)施設(shè)備和相關(guān)場(chǎng)地進(jìn)行維修、養(yǎng)護(hù)、管理，維護(hù)物業(yè)服務(wù)區(qū)域內(nèi)的環(huán)境衛(wèi)生和相關(guān)秩序的活動(dòng)。

第三條 物業(yè)管理應(yīng)當(dāng)堅(jiān)持業(yè)主自治與專業(yè)服務(wù)相結(jié)合、屬地管理與行業(yè)管理相結(jié)合，遵循公開公平、誠實(shí)信用、市場(chǎng)競(jìng)爭、依法管理的原則。

第四條 市、縣（區(qū)）人民政府應(yīng)當(dāng)加強(qiáng)對(duì)物業(yè)管理工作的組織領(lǐng)導(dǎo)，將物業(yè)管理工作納入城市治理工作體系，建立健全物業(yè)管理綜合協(xié)調(diào)和目標(biāo)責(zé)任機(jī)制，建立與之相適應(yīng)的資金投入與保障機(jī)制。

市、縣（區(qū)）人民政府應(yīng)當(dāng)制定和落實(shí)現(xiàn)代物業(yè)服務(wù)業(yè)扶持政策，鼓勵(lì)物業(yè)服務(wù)企業(yè)采用新技術(shù)、新方法提高物業(yè)管理和服務(wù)水平，督促有關(guān)部門依法履行監(jiān)督管理職責(zé)，及時(shí)協(xié)調(diào)解決物業(yè)管理工作中的重大問題。

第五條 市住房和城鄉(xiāng)建設(shè)行政主管部門是本市物業(yè)管理的行政主管部門，對(duì)本市物業(yè)管理活動(dòng)實(shí)施統(tǒng)一監(jiān)督管理。

縣（區(qū)）住房和城鄉(xiāng)建設(shè)行政主管部門是本縣（區(qū)）物業(yè)管理的行政主管部門，具體負(fù)責(zé)轄區(qū)內(nèi)物業(yè)管理活動(dòng)的監(jiān)督管理工作。

發(fā)展改革、自然資源和規(guī)劃、城市管理、市場(chǎng)監(jiān)管、公安、水利、生態(tài)環(huán)境保護(hù)、民政、國防動(dòng)員等相關(guān)行政管理部門在各自職責(zé)范圍內(nèi)，共同做好物業(yè)管理活動(dòng)的監(jiān)督管理工作。

鎮(zhèn)人民政府或者街道辦事處在縣（區(qū)）物業(yè)行政主管部門的指導(dǎo)下，依據(jù)本條例規(guī)定的職責(zé)，負(fù)責(zé)轄區(qū)內(nèi)物業(yè)管理活動(dòng)的指導(dǎo)、協(xié)助和監(jiān)督工作。

居民委員會(huì)、村民委員會(huì)協(xié)助鎮(zhèn)人民政府或者街道辦事處開展物業(yè)管理相關(guān)工作。

第六條 物業(yè)管理協(xié)會(huì)應(yīng)當(dāng)制定并監(jiān)督實(shí)施物業(yè)服務(wù)規(guī)范，加強(qiáng)行業(yè)指導(dǎo)和行業(yè)自律，規(guī)范行業(yè)經(jīng)營行為，提高物業(yè)服務(wù)企業(yè)服務(wù)質(zhì)量和服務(wù)水平。

第七條 本市建立統(tǒng)一的物業(yè)管理招標(biāo)投標(biāo)平臺(tái)，為建設(shè)單位或者業(yè)主大會(huì)選聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)提供服務(wù)和指導(dǎo)。

提倡業(yè)主大會(huì)通過統(tǒng)一的招標(biāo)投標(biāo)平臺(tái)選聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)。

第八條 鼓勵(lì)業(yè)主、業(yè)主自治組織、建設(shè)單位、物業(yè)服務(wù)企業(yè)委托物業(yè)服務(wù)第三方評(píng)估機(jī)構(gòu)，開展物業(yè)服務(wù)區(qū)域劃分、物業(yè)項(xiàng)目交接和查驗(yàn)、物業(yè)服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)和費(fèi)用測(cè)算、公共收益和物業(yè)管理費(fèi)用審計(jì)、物業(yè)服務(wù)質(zhì)量評(píng)估等活動(dòng)。

物業(yè)服務(wù)第三方評(píng)估機(jī)構(gòu)應(yīng)當(dāng)依照法律、法規(guī)和合同約定提供專業(yè)服務(wù)，出具的評(píng)估報(bào)告應(yīng)當(dāng)真實(shí)、客觀、全面。



第二章 業(yè)主自治

第九條 已領(lǐng)取房屋所有權(quán)證的，房屋所有權(quán)證上記載的房屋所有權(quán)人為業(yè)主。

尚未進(jìn)行房屋權(quán)屬登記，但基于買賣、贈(zèng)與、拆遷補(bǔ)償?shù)纫呀?jīng)合法占有該房屋的人，在物業(yè)管理活動(dòng)中視為業(yè)主。

業(yè)主應(yīng)當(dāng)按照法律、法規(guī)、臨時(shí)管理規(guī)約、管理規(guī)約或者業(yè)主大會(huì)議事規(guī)則等，實(shí)名參加業(yè)主自治活動(dòng)，享有權(quán)利、承擔(dān)義務(wù)，不得以放棄權(quán)利為由拒不履行義務(wù)。

第十條 業(yè)主可以設(shè)立業(yè)主大會(huì)，選舉業(yè)主委員會(huì)。一個(gè)物業(yè)服務(wù)區(qū)域成立一個(gè)業(yè)主大會(huì)。業(yè)主大會(huì)由該物業(yè)服務(wù)區(qū)域內(nèi)全體業(yè)主組成，業(yè)主大會(huì)、業(yè)主委員會(huì)成立的具體條件和程序，依照有關(guān)法律、法規(guī)規(guī)定的程序成立。

市、縣（區(qū)）人民政府有關(guān)部門、居民委員會(huì)應(yīng)當(dāng)對(duì)設(shè)立業(yè)主大會(huì)和選舉業(yè)主委員會(huì)給予指導(dǎo)和協(xié)助。

第十一條 業(yè)主大會(huì)監(jiān)督業(yè)主委員會(huì)工作，聽取和審查業(yè)主委員會(huì)的工作報(bào)告、財(cái)務(wù)報(bào)告，并決定下列事項(xiàng)：

（一）制定和修改業(yè)主大會(huì)議事規(guī)則；

（二）制定和修改管理規(guī)約；

（三）選舉業(yè)主委員會(huì)或者更換業(yè)主委員會(huì)成員；

（四）選聘和解聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)或者其他管理人；

（五）使用建筑物及其附屬設(shè)施的維修資金；

（六）籌集建筑物及其附屬設(shè)施的維修資金；

（七）改建、重建建筑物及其附屬設(shè)施；

（八）改變共有部分的用途或者利用共有部分從事經(jīng)營活動(dòng)；

（九）有關(guān)共有和共同管理權(quán)利的其他重大事項(xiàng)。

業(yè)主共同決定事項(xiàng)，應(yīng)當(dāng)由專有部分面積占比三分之二以上的業(yè)主且人數(shù)占比三分之二以上的業(yè)主參與表決。決定前款第六項(xiàng)至第八項(xiàng)規(guī)定的事項(xiàng)，應(yīng)當(dāng)經(jīng)參與表決專有部分面積四分之三以上的業(yè)主且參與表決人數(shù)四分之三以上的業(yè)主同意。決定前款其他事項(xiàng)，應(yīng)當(dāng)經(jīng)參與表決專有部分面積過半數(shù)的業(yè)主且參與表決人數(shù)過半數(shù)的業(yè)主同意。

第十二條 物業(yè)服務(wù)區(qū)域符合下列情形之一的，可以召開首次業(yè)主大會(huì)：

（一）房屋出售且已經(jīng)交付使用的建筑面積達(dá)到物業(yè)服務(wù)區(qū)域建筑物總面積百分之五十以上的；

（二）首套房屋出售并交付使用滿兩年的，且房屋出售并交付使用的建筑面積達(dá)到物業(yè)服務(wù)區(qū)域建筑物總面積百分之二十以上的。

第十三條 符合業(yè)主大會(huì)成立條件的，建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)在三十日內(nèi)書面告知物業(yè)所在地的縣（區(qū)）物業(yè)管理行政主管部門、鎮(zhèn)人民政府或者街道辦事處，并在物業(yè)服務(wù)區(qū)域內(nèi)公告。建設(shè)單位未及時(shí)履行告知義務(wù)的，已售物業(yè)業(yè)主二十名以上業(yè)主可以書面告知。

物業(yè)所在地的鎮(zhèn)人民政府或者街道辦事處應(yīng)當(dāng)自收到書面告知六十日內(nèi)，在縣（區(qū)）物業(yè)管理行政主管部門的指導(dǎo)下，組織成立業(yè)主大會(huì)籌備組。

建設(shè)單位未履行告知義務(wù)或者無法確定建設(shè)單位的，物業(yè)服務(wù)區(qū)域內(nèi)二十名以上業(yè)主可以向鎮(zhèn)人民政府或者街道辦事處提出成立業(yè)主大會(huì)的申請(qǐng)，鎮(zhèn)人民政府或者街道辦事處應(yīng)當(dāng)在三十日內(nèi)予以核實(shí)，符合條件的，組織成立業(yè)主大會(huì)籌備組。

第十四條 建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)向物業(yè)所在地的街道辦事處、鎮(zhèn)人民政府報(bào)送籌備首次業(yè)主大會(huì)會(huì)議所需的下列資料：

（一）物業(yè)服務(wù)區(qū)域劃分資料；

（二）物業(yè)服務(wù)區(qū)域內(nèi)建筑物面積清冊(cè)；

（三）業(yè)主名冊(cè)及聯(lián)系方式；

（四）建筑規(guī)劃總平面圖；

（五）共用設(shè)施設(shè)備的交接資料；

（六）物業(yè)服務(wù)用房配置確認(rèn)資料；

（七）其他有關(guān)的文件資料。

第十五條 業(yè)主大會(huì)籌備組人數(shù)應(yīng)當(dāng)為單數(shù)，其中業(yè)主代表人數(shù)不低于籌備組人數(shù)的二分之一。由業(yè)主代表、鎮(zhèn)人民政府或者街道辦事處、社區(qū)黨組織、建設(shè)單位、居民委員會(huì)或者村民委員會(huì)等代表組成。

業(yè)主大會(huì)籌備組組長由鎮(zhèn)人民政府或者街道辦事處工作人員擔(dān)任，業(yè)主代表由業(yè)主推選產(chǎn)生；業(yè)主推選不能達(dá)成共同意見的，可以由社區(qū)黨組織推薦產(chǎn)生。

業(yè)主大會(huì)籌備組應(yīng)當(dāng)自成立之日起七日內(nèi)，將籌備組成員名單在物業(yè)服務(wù)區(qū)域內(nèi)顯著位置公示。業(yè)主對(duì)籌備組成員有異議的，由鎮(zhèn)人民政府或者街道辦事處協(xié)調(diào)解決。

業(yè)主大會(huì)籌備組正式開展籌備工作前，物業(yè)管理行政主管部門及鎮(zhèn)人民政府或者街道辦事處應(yīng)當(dāng)對(duì)籌備組成員進(jìn)行物業(yè)管理相關(guān)知識(shí)的培訓(xùn)。

第十六條 籌備組應(yīng)當(dāng)依法履行下列職責(zé)：

（一）確定召開首次業(yè)主大會(huì)會(huì)議的時(shí)間、地點(diǎn)、形式和內(nèi)容；

（二）擬定管理規(guī)約草案和業(yè)主大會(huì)議事規(guī)則草案；

（三）確認(rèn)業(yè)主身份，制作業(yè)主名冊(cè)，確定業(yè)主在首次業(yè)主大會(huì)會(huì)議上的投票權(quán)數(shù)；

（四）擬定業(yè)主委員會(huì)選舉辦法；

（五）提出業(yè)主委員會(huì)成員候選人名單；

（六）召開首次業(yè)主大會(huì)會(huì)議的其他籌備工作。

業(yè)主大會(huì)籌備組應(yīng)當(dāng)在首次業(yè)主大會(huì)會(huì)議召開十五日前將前款內(nèi)容在物業(yè)服務(wù)區(qū)域內(nèi)顯著位置公告，公告時(shí)間不少于七日。業(yè)主對(duì)公告內(nèi)容有異議的，應(yīng)當(dāng)在公告期間以書面形式向籌備組提出意見，籌備組應(yīng)當(dāng)自收到書面意見之日起七日內(nèi)集體討論決定是否采納并予以書面答復(fù)。

業(yè)主大會(huì)籌備組應(yīng)當(dāng)自成立之日起九十日內(nèi)，組織召開首次業(yè)主大會(huì)會(huì)議，并選舉產(chǎn)生業(yè)主委員會(huì)。因特殊情況未能在九十日內(nèi)組織召開首次業(yè)主大會(huì)會(huì)議的，可以延長三十日。

第十七條 劃分為一個(gè)物業(yè)服務(wù)區(qū)域的分期開發(fā)建設(shè)項(xiàng)目，先期開發(fā)部分符合規(guī)定條件的，可以召開首次業(yè)主大會(huì)會(huì)議，選舉產(chǎn)生業(yè)主委員會(huì)。首次業(yè)主大會(huì)會(huì)議應(yīng)當(dāng)根據(jù)分期開發(fā)的物業(yè)面積和進(jìn)度等因素，在業(yè)主大會(huì)議事規(guī)則中明確增補(bǔ)業(yè)主委員會(huì)委員的辦法。

第十八條 業(yè)主大會(huì)會(huì)議分為定期會(huì)議和臨時(shí)會(huì)議，由業(yè)主委員會(huì)按照有關(guān)法律法規(guī)規(guī)定和業(yè)主大會(huì)議事規(guī)則組織召開。業(yè)主大會(huì)會(huì)議可以采用集體討論或者書面征求意見的形式召開。

第十九條 采用集體討論形式召開的業(yè)主大會(huì)會(huì)議，可以全體業(yè)主參加，也可以以幢、單元、樓層為單位，由業(yè)主推選業(yè)主代表參加。

參加業(yè)主大會(huì)會(huì)議的業(yè)主代表應(yīng)當(dāng)于會(huì)議召開三日前，就業(yè)主大會(huì)會(huì)議擬討論的事項(xiàng)書面征求其所代表的業(yè)主意見；需要投票表決的，業(yè)主的贊同、反對(duì)及棄權(quán)的具體票數(shù)經(jīng)本人確認(rèn)后，由業(yè)主代表在業(yè)主大會(huì)投票時(shí)如實(shí)反映。

業(yè)主代表不得委托他人出席業(yè)主大會(huì)會(huì)議。業(yè)主代表因故不能參加業(yè)主大會(huì)會(huì)議的，其所代表的業(yè)主應(yīng)當(dāng)另外推選一名業(yè)主代表出席業(yè)主大會(huì)會(huì)議。

第二十條 業(yè)主委員會(huì)是業(yè)主大會(huì)的執(zhí)行機(jī)構(gòu)，由業(yè)主大會(huì)在全體業(yè)主中依法選舉產(chǎn)生，按照有關(guān)法律、法規(guī)規(guī)定和業(yè)主大會(huì)議事規(guī)則約定履行工作職責(zé)，向業(yè)主大會(huì)負(fù)責(zé)并報(bào)告工作，受業(yè)主大會(huì)和業(yè)主監(jiān)督。

業(yè)主委員會(huì)應(yīng)當(dāng)自選舉產(chǎn)生之日起三十日內(nèi)，持管理規(guī)約、業(yè)主大會(huì)議事規(guī)則、業(yè)主大會(huì)會(huì)議記錄和會(huì)議決定、業(yè)主委員會(huì)成員名單及其基本情況，向物業(yè)所在地的鎮(zhèn)人民政府或者街道辦事處及縣（區(qū)）物業(yè)管理行政主管部門備案，并持備案回執(zhí)向公安機(jī)關(guān)申請(qǐng)刻制業(yè)主大會(huì)印章和業(yè)主委員會(huì)印章。

業(yè)主委員會(huì)由委員單數(shù)組成。委員每屆任期一般為三年，可連選連任。業(yè)主委員會(huì)主任、副主任在業(yè)主委員會(huì)委員中推舉產(chǎn)生。業(yè)主委員會(huì)委員不得委托其他人出席業(yè)主委員會(huì)會(huì)議。

業(yè)主委員會(huì)會(huì)議應(yīng)當(dāng)有過半數(shù)成員出席，未出席會(huì)議的成員可以以書面形式、書面委托代理人或者通過業(yè)主決策網(wǎng)絡(luò)信息系統(tǒng)等方式參與表決；業(yè)主委員會(huì)會(huì)議作出決定須經(jīng)成員半數(shù)以上表決同意。

業(yè)主委員會(huì)會(huì)議應(yīng)當(dāng)制作書面記錄并存檔。業(yè)主委員會(huì)會(huì)議作出的決定，應(yīng)當(dāng)由全體參會(huì)成員簽字確認(rèn)，并自決定作出之日起三日內(nèi)在物業(yè)服務(wù)區(qū)域內(nèi)顯著位置公示不少于十五天。

第二十一條 業(yè)主委員會(huì)履行下列職責(zé)：

（一）執(zhí)行業(yè)主大會(huì)的決定；

（二）召集業(yè)主大會(huì)會(huì)議，報(bào)告物業(yè)服務(wù)合同的實(shí)施情況；

（三）代表業(yè)主與業(yè)主大會(huì)選聘的物業(yè)服務(wù)企業(yè)簽訂物業(yè)服務(wù)合同；

（四）審核需要業(yè)主分?jǐn)偟馁M(fèi)用；

（五）監(jiān)督管理業(yè)主共有收益；

（六）及時(shí)了解業(yè)主、其他物業(yè)使用人的意見和建議，監(jiān)督和協(xié)助物業(yè)服務(wù)企業(yè)履行物業(yè)服務(wù)合同；

（七）監(jiān)督管理規(guī)約、物業(yè)管理制度的遵守和執(zhí)行；

（八）調(diào)解物業(yè)使用糾紛；

（九）業(yè)主大會(huì)賦予的其他職責(zé)。

第二十二條 業(yè)主委員會(huì)成員不得有下列行為：

（一）接受本物業(yè)服務(wù)區(qū)域的物業(yè)服務(wù)企業(yè)及其利害關(guān)系人提供的利益或者財(cái)物；

（二）承攬本物業(yè)服務(wù)區(qū)域的物業(yè)服務(wù)企業(yè)的業(yè)務(wù)或者推薦他人到該物業(yè)服務(wù)企業(yè)工作；

（三）其他可能妨礙公正履行職務(wù)或者損害業(yè)主利益的行為。

鎮(zhèn)人民政府或者街道辦事處應(yīng)當(dāng)對(duì)業(yè)主委員會(huì)及其成員的履職情況予以監(jiān)督。對(duì)于業(yè)主委員會(huì)及其成員履職中違反法律、法規(guī)的行為，應(yīng)當(dāng)及時(shí)制止和通報(bào)全體業(yè)主，并向業(yè)主大會(huì)提出撤銷業(yè)主委員會(huì)成員資格或者重新選舉業(yè)主委員會(huì)的建議。

第二十三條 業(yè)主委員會(huì)成員有下列情形之一的，經(jīng)業(yè)主共同決定，其業(yè)主委員會(huì)成員資格終止：

（一）不履行業(yè)主委員會(huì)成員職責(zé)或者無正當(dāng)理由三次缺席業(yè)主委員會(huì)會(huì)議的；

（二）不履行業(yè)主義務(wù)、不遵守管理規(guī)約情節(jié)嚴(yán)重的；

（三）違反本條例第二十二條規(guī)定的；

（四）自行提出辭呈的；

（五）本人、配偶及其近親屬在本物業(yè)服務(wù)區(qū)域的物業(yè)服務(wù)企業(yè)任職的；

（六）其他原因不宜擔(dān)任業(yè)主委員會(huì)成員的。

第二十四條 業(yè)主委員會(huì)任期屆滿未按要求完成換屆選舉的，物業(yè)所在地的鎮(zhèn)人民政府或者街道辦事處應(yīng)當(dāng)組織或者監(jiān)督業(yè)主委員會(huì)組織換屆選舉。

第二十五條 業(yè)主委員會(huì)任期屆滿三個(gè)月前，應(yīng)當(dāng)書面向鎮(zhèn)人民政府或者街道辦事處報(bào)告，并在其指導(dǎo)下召開業(yè)主大會(huì)進(jìn)行換屆選舉。

業(yè)主委員會(huì)在規(guī)定時(shí)間內(nèi)不組織換屆選舉的，鎮(zhèn)人民政府或者街道辦事處應(yīng)當(dāng)責(zé)令其限期組織換屆選舉；逾期仍不組織的，由鎮(zhèn)人民政府或者街道辦事處在社區(qū)居民委員會(huì)或者村民委員會(huì)的協(xié)助下，組織換屆選舉工作。

業(yè)主委員會(huì)不能正常開展工作的，在物業(yè)管理行政主管部門指導(dǎo)下，由鎮(zhèn)人民政府或者街道辦事處組織，社區(qū)居民委員會(huì)或者村民委員會(huì)協(xié)助，召開業(yè)主大會(huì)臨時(shí)會(huì)議，對(duì)業(yè)主委員會(huì)進(jìn)行改選、換屆，選舉產(chǎn)生新的業(yè)主委員會(huì)。

原業(yè)主委員會(huì)應(yīng)當(dāng)在新一屆業(yè)主委員會(huì)成立后十日內(nèi)將其保管的有關(guān)財(cái)務(wù)賬簿憑證、檔案等文件資料、印章及其他屬于全體業(yè)主所有的財(cái)物移交新一屆業(yè)主委員會(huì)，并做好交接工作。逾期不移交的，新一屆業(yè)主委員會(huì)可以請(qǐng)求鎮(zhèn)人民政府或者街道辦事處督促移交。

第二十六條 住宅小區(qū)有下列情形之一的，業(yè)主可以申請(qǐng)組建物業(yè)管理委員會(huì)：

（一）業(yè)主大會(huì)籌備組未能在本條例第十六條規(guī)定的期限內(nèi)召開業(yè)主大會(huì)會(huì)議的；

（二）具備成立業(yè)主大會(huì)條件，但因其他原因未成立的；

（三）不具備成立業(yè)主大會(huì)條件的；

（四）已召開首次業(yè)主大會(huì)，但未能選舉產(chǎn)生業(yè)主委員會(huì)的。

第二十七條 物業(yè)管理委員會(huì)由鎮(zhèn)人民政府或者街道辦事處代表、社區(qū)黨組織代表、居民委員會(huì)或者村民委員會(huì)代表和業(yè)主代表等七人以上單數(shù)組成，其中業(yè)主代表不少于物業(yè)管理委員會(huì)成員人數(shù)的二分之一。業(yè)主代表由業(yè)主推選，業(yè)主推選不能達(dá)成共同意見的，可以由社區(qū)黨組織推薦產(chǎn)生。

物業(yè)管理委員會(huì)主任由社區(qū)居民委員會(huì)或者村民委員會(huì)代表擔(dān)任，副主任由業(yè)主代表推選。物業(yè)管理委員會(huì)成員名單應(yīng)當(dāng)在物業(yè)服務(wù)區(qū)域內(nèi)顯著位置公示。

物業(yè)管理委員會(huì)持鎮(zhèn)人民政府或者街道辦事處出具的成立證明申請(qǐng)刻制物業(yè)管理委員會(huì)印章。

第二十八條 物業(yè)管理委員會(huì)應(yīng)當(dāng)依法履行職責(zé)，依照法律、法規(guī)的規(guī)定，就住宅小區(qū)共同管理事項(xiàng)征求全體業(yè)主意見，形成業(yè)主共同決定。

已召開業(yè)主大會(huì)并選舉產(chǎn)生業(yè)主委員會(huì)，或者因物業(yè)服務(wù)區(qū)域調(diào)整、房屋滅失等原因物業(yè)管理委員會(huì)無存續(xù)必要的，鎮(zhèn)人民政府或者街道辦事處應(yīng)當(dāng)在該事由發(fā)生之日起三十日內(nèi)解散物業(yè)管理委員會(huì)，并在物業(yè)服務(wù)區(qū)域內(nèi)顯著位置公示。

第二十九條 業(yè)主大會(huì)籌備組或者物業(yè)管理委員會(huì)組建所需經(jīng)費(fèi)，由建設(shè)單位先行墊付；無法確定建設(shè)單位的老舊小區(qū)，由鎮(zhèn)人民政府或者街道辦事處墊付。業(yè)主委員會(huì)或者物業(yè)管理委員會(huì)組建后，所墊付費(fèi)用從物業(yè)服務(wù)區(qū)域公共收益中支出。

業(yè)主大會(huì)和業(yè)主委員會(huì)或者物業(yè)管理委員會(huì)工作經(jīng)費(fèi)的籌集、管理、使用由業(yè)主共同決定，工作經(jīng)費(fèi)從物業(yè)服務(wù)區(qū)域公共收益中支出，不足部分由全體業(yè)主共同承擔(dān)。業(yè)主大會(huì)和業(yè)主委員會(huì)或者物業(yè)管理委員會(huì)的經(jīng)費(fèi)使用情況，每年不得少于兩次以書面形式在物業(yè)服務(wù)區(qū)域內(nèi)顯著位置公示，業(yè)主可以隨時(shí)查詢。

經(jīng)業(yè)主共同決定，可以對(duì)業(yè)主委員會(huì)成員或者物業(yè)管理委員會(huì)中的業(yè)主代表成員發(fā)放工作津貼。

第三十條 召開首次業(yè)主大會(huì)會(huì)議所必需的宣傳、資料、文印等籌備經(jīng)費(fèi)，由業(yè)主大會(huì)籌備組根據(jù)物業(yè)服務(wù)區(qū)域規(guī)模、業(yè)主戶數(shù)和建筑面積等因素確定，由建設(shè)單位承擔(dān)。建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)在辦理房屋所有權(quán)初始登記之前，將首次業(yè)主大會(huì)會(huì)議籌備經(jīng)費(fèi)交至物業(yè)所在地的鎮(zhèn)人民政府或者街道辦事處，由業(yè)主大會(huì)籌備組使用。

第三十一條 業(yè)主大會(huì)、業(yè)主委員會(huì)的決定，對(duì)物業(yè)服務(wù)區(qū)域內(nèi)全體業(yè)主具有約束力。業(yè)主大會(huì)、業(yè)主委員會(huì)不得作出違反法律、法規(guī)或者與本物業(yè)服務(wù)區(qū)域物業(yè)管理無關(guān)的決定。

業(yè)主大會(huì)、業(yè)主委員會(huì)作出的決定違反法律法規(guī)、危害社區(qū)安定、損害社會(huì)公共利益的，物業(yè)所在地的縣（區(qū)）物業(yè)管理行政主管部門或者鎮(zhèn)人民政府或者街道辦事處應(yīng)當(dāng)責(zé)令其限期改正或者撤銷其決定，并通告全體業(yè)主。

業(yè)主認(rèn)為業(yè)主大會(huì)、業(yè)主委員會(huì)作出的決定損害其合法權(quán)益的，受侵害的業(yè)主可以請(qǐng)求人民法院予以撤銷。

業(yè)主委員會(huì)超越職權(quán)作出的決定，或者作出與本物業(yè)服務(wù)區(qū)域物業(yè)管理無關(guān)的決定，由簽名同意該決定的成員承擔(dān)相應(yīng)的法律責(zé)任。

第三十二條 業(yè)主大會(huì)、業(yè)主委員會(huì)應(yīng)當(dāng)配合物業(yè)所在地居民委員會(huì)依法履行自治管理職責(zé)，支持居民委員會(huì)開展工作，并接受其指導(dǎo)和監(jiān)督。

業(yè)主大會(huì)、業(yè)主委員會(huì)作出的決定，應(yīng)當(dāng)及時(shí)告知相關(guān)的居民委員會(huì)，并聽取居民委員會(huì)的建議。



第三章 前期物業(yè)管理

第三十三條 本條例所稱前期物業(yè)管理是指建設(shè)單位通過招標(biāo)或者協(xié)議方式選聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)和其他管理人，在物業(yè)服務(wù)區(qū)域內(nèi)進(jìn)行的物業(yè)服務(wù)活動(dòng)。

建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)在申請(qǐng)《商品房預(yù)售許可證》前或者現(xiàn)房銷售三十日前，在縣（區(qū)）物業(yè)管理行政主管部門、鎮(zhèn)人民政府或者街道辦事處的監(jiān)督下通過招標(biāo)方式選聘前期物業(yè)服務(wù)企業(yè)。建設(shè)單位在招標(biāo)過程中應(yīng)當(dāng)聽取當(dāng)?shù)匚飿I(yè)服務(wù)行業(yè)協(xié)會(huì)的意見和建議。

投標(biāo)人少于三個(gè)或者物業(yè)服務(wù)區(qū)域房屋建筑面積小于三萬平方米的，經(jīng)縣（區(qū)）物業(yè)管理行政主管部門批準(zhǔn)，可以采用協(xié)議方式選聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)。

縣（區(qū)）物業(yè)管理行政主管部門和物業(yè)所在地的鎮(zhèn)人民政府或者街道辦事處應(yīng)當(dāng)指導(dǎo)和監(jiān)督建設(shè)單位選聘前期物業(yè)服務(wù)企業(yè)。

第三十四條 物業(yè)服務(wù)區(qū)域由所在地縣（區(qū)）物業(yè)管理行政主管部門綜合考慮物業(yè)的共用設(shè)施設(shè)備、建筑物規(guī)模、社區(qū)建設(shè)等因素，按照以下原則予以劃分：

（一）按照物業(yè)項(xiàng)目的建設(shè)用地規(guī)劃許可證確定的紅線圖范圍劃定；

（二）物業(yè)主要配套設(shè)施設(shè)備和相關(guān)場(chǎng)地共用的，應(yīng)當(dāng)劃分為一個(gè)物業(yè)服務(wù)區(qū)域，但其主要配套設(shè)施設(shè)備和相關(guān)場(chǎng)地能夠分割并獨(dú)立使用的，可以劃分為不同的物業(yè)服務(wù)區(qū)域；

（三）不同物業(yè)服務(wù)區(qū)域地理上自然相連的，可以合并為一個(gè)物業(yè)服務(wù)區(qū)域。

劃分物業(yè)服務(wù)區(qū)域有爭議的，由縣（區(qū)）物業(yè)管理行政主管部門會(huì)同物業(yè)所在地的鎮(zhèn)人民政府或者街道辦事處確定。

建設(shè)單位銷售物業(yè)時(shí)，應(yīng)當(dāng)在物業(yè)銷售場(chǎng)所公示物業(yè)服務(wù)區(qū)域內(nèi)的物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備的相關(guān)信息，并作為物業(yè)買賣合同的附件。

第三十五條 新建住宅建筑規(guī)劃區(qū)內(nèi)建設(shè)工程竣工驗(yàn)收合格后，其附屬設(shè)施設(shè)備應(yīng)當(dāng)具備下列條件，方可交付使用：

（一）生活用水納入公共供水管網(wǎng)，安裝供水計(jì)量裝置，并供水到戶；

（二）用電納入供電網(wǎng)絡(luò)，不得使用臨時(shí)施工用電；

（三）雨水、污水排放納入雨水、污水排放系統(tǒng)；

（四）在城市管道燃?xì)狻⒓�中供熱主管網(wǎng)覆蓋的區(qū)域，完成住宅室內(nèi)、室外燃?xì)狻⒐�熱管道的敷設(shè)且與相應(yīng)管網(wǎng)連接，并安裝燃?xì)夥謶粲?jì)量裝置和熱計(jì)量裝置；

（五）電話通信線、有線電視線和寬帶數(shù)據(jù)傳輸信息端口敷設(shè)到戶，安全監(jiān)控裝置及其他安全防范設(shè)施設(shè)備、信報(bào)箱等按規(guī)劃設(shè)計(jì)要求配置到位；

（六）住宅區(qū)道路與城市道路或者公路直接相連；

（七）按照規(guī)劃要求完成住宅區(qū)的車庫車位、人防工程、公共服務(wù)設(shè)施、公用消防設(shè)施的建設(shè)，具備必要的綠化用地和設(shè)施；

（八）分期建設(shè)的住宅區(qū)，其相關(guān)配套設(shè)施應(yīng)當(dāng)滿足交付使用部分基本使用功能的要求；

（九）法律、法規(guī)、規(guī)章規(guī)定的其他條件。

建設(shè)單位在新建住宅交付使用前，應(yīng)當(dāng)組織有關(guān)部門及專業(yè)經(jīng)營單位按照前款規(guī)定，對(duì)住宅區(qū)進(jìn)行驗(yàn)收，并向市或者縣（區(qū)）建設(shè)行政主管部門辦理新建住宅交付使用備案手續(xù)。

建設(shè)單位在辦理新建住宅交付使用備案手續(xù)時(shí)，應(yīng)當(dāng)提供新建住宅建設(shè)工程竣工驗(yàn)收文件，以及第一款所列的附屬設(shè)施設(shè)備符合交付使用條件的相關(guān)文件和資料。

第三十六條 新建住宅小區(qū)建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)在住宅小區(qū)的出入口、區(qū)內(nèi)規(guī)劃通道、樓層電梯通道等主要通道及其他公共區(qū)域安裝視頻監(jiān)控、出入口控制等安全技術(shù)防范系統(tǒng)，配備相應(yīng)的安全技術(shù)防范設(shè)施，作為物業(yè)交付使用的條件。

第三十七條 新建物業(yè)服務(wù)區(qū)域內(nèi)，建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)按照下列規(guī)定配置物業(yè)服務(wù)用房：

（一）物業(yè)建筑面積三十萬平方米以下的，按物業(yè)建筑面積的千分之三提供，但最低不得少于一百平方米；

（二）物業(yè)建筑面積超過三十萬平方米的，除按照三十萬平方米的千分之三提供外，超過部分按千分之一的標(biāo)準(zhǔn)提供；

（三）具備水、電等基本使用功能，且位于地面以上的建筑面積不低于物業(yè)管理用房建筑面積的百分之五十。建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)對(duì)物業(yè)服務(wù)用房配置獨(dú)立的水、電等計(jì)量器具。

業(yè)主委員會(huì)的辦公用房從物業(yè)服務(wù)用房中調(diào)劑，建筑面積不少于三十平方米。

物業(yè)服務(wù)用房的所有權(quán)屬于全體業(yè)主，并依法辦理產(chǎn)權(quán)登記。建設(shè)單位、物業(yè)服務(wù)企業(yè)、業(yè)主委員會(huì)或者物業(yè)管理委員會(huì)未經(jīng)業(yè)主共同決定，不得擅自處分物業(yè)服務(wù)用房。

法律、法規(guī)對(duì)物業(yè)服務(wù)用房另有規(guī)定的，從其規(guī)定。

第三十八條 建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)在銷售物業(yè)之前，按照省建設(shè)行政主管部門制發(fā)的示范文本制定臨時(shí)管理規(guī)約。臨時(shí)管理規(guī)約應(yīng)當(dāng)包括下列內(nèi)容：

（一）業(yè)主定期交納前期物業(yè)服務(wù)費(fèi)用的時(shí)間、標(biāo)準(zhǔn)和方式；

（二）業(yè)主對(duì)物業(yè)專有部分使用以及出租等規(guī)定；

（三）建設(shè)單位履行監(jiān)督物業(yè)服務(wù)企業(yè)服務(wù)質(zhì)量的義務(wù)；

（四）建設(shè)單位對(duì)物業(yè)服務(wù)企業(yè)服務(wù)質(zhì)量的評(píng)估標(biāo)準(zhǔn)和評(píng)估辦法等；

（五）建設(shè)單位更換前期物業(yè)服務(wù)企業(yè)的條件；

（六）物業(yè)屋面、外墻、門窗及戶外設(shè)施保潔和裝修規(guī)則；

（七）業(yè)主共有部分的使用和維護(hù)規(guī)則；

（八）共用部位、共用設(shè)施設(shè)備產(chǎn)生的供水、供電、供氣、供熱等費(fèi)用的分擔(dān)方式；

（九）維護(hù)物業(yè)服務(wù)區(qū)域公共秩序的權(quán)利和義務(wù)；

（十）違反臨時(shí)管理規(guī)約應(yīng)當(dāng)承擔(dān)的責(zé)任；

（十一）與住宅物業(yè)管理有關(guān)的其他事項(xiàng)。

臨時(shí)管理規(guī)約不得侵害物業(yè)買受人的合法權(quán)益。

建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)在房屋銷售時(shí)將臨時(shí)管理規(guī)約向房屋買受人明示，并予以說明。

物業(yè)買受人在與建設(shè)單位簽訂物業(yè)買賣合同時(shí)，應(yīng)當(dāng)對(duì)遵守臨時(shí)管理規(guī)約予以書面承諾。

臨時(shí)管理規(guī)約應(yīng)當(dāng)自前期物業(yè)服務(wù)合同簽訂之日起十五日內(nèi)，報(bào)物業(yè)所在地縣（區(qū)）物業(yè)管理行政主管部門備案，并在銷售場(chǎng)所公示。

物業(yè)買受人認(rèn)為臨時(shí)管理規(guī)約侵害其合法權(quán)益的，可以申請(qǐng)縣（區(qū)）物業(yè)管理行政主管部門處理，縣（區(qū)）物業(yè)管理行政主管部門應(yīng)當(dāng)在三個(gè)工作日內(nèi)反饋處理結(jié)果。

第三十九條 建設(shè)單位和物業(yè)服務(wù)企業(yè)辦理物業(yè)承接手續(xù)時(shí)，應(yīng)當(dāng)在縣（區(qū)）物業(yè)管理行政主管部門和鎮(zhèn)人民政府或者街道辦事處的監(jiān)督下，共同對(duì)物業(yè)服務(wù)區(qū)域的共有部分、共用設(shè)施設(shè)備進(jìn)行承接查驗(yàn)，并公開承接查驗(yàn)結(jié)果。物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)將共有部分、共用設(shè)施設(shè)備的數(shù)量以及質(zhì)量不符合約定或者規(guī)定的情形，書面通知建設(shè)單位，建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)及時(shí)處理并組織物業(yè)服務(wù)企業(yè)復(fù)驗(yàn)。復(fù)驗(yàn)仍與竣工驗(yàn)收資料不符的，不得承接。

辦理物業(yè)管理交接查驗(yàn)手續(xù)時(shí)，建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)向物業(yè)服務(wù)企業(yè)移交下列資料：

（一）竣工總平面圖，單體建筑、結(jié)構(gòu)、設(shè)備竣工圖，配套設(shè)施、地下管網(wǎng)工程竣工圖等竣工驗(yàn)收資料；

（二）設(shè)施設(shè)備的安裝、使用和維護(hù)保養(yǎng)等技術(shù)資料；

（三）建筑物及其附屬設(shè)施質(zhì)量保修文件和使用說明文件；

（四）物業(yè)服務(wù)區(qū)域劃分的相關(guān)文件；

（五）物業(yè)服務(wù)所必需的其他資料。

建筑物及其附屬設(shè)施已投入使用，上述資料未移交的，應(yīng)當(dāng)及時(shí)移交；資料不全的，應(yīng)當(dāng)補(bǔ)齊。

物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)自物業(yè)交接后三十日內(nèi)，將上述資料向縣（區(qū)）物業(yè)管理行政主管部門備案。

物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)在前期物業(yè)服務(wù)合同終止時(shí)將上述資料及時(shí)移交業(yè)主委員會(huì)或者物業(yè)管理委員會(huì)。



第四章 物業(yè)管理服務(wù)

第四十條 物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)具有獨(dú)立法人資格，嚴(yán)格遵守物業(yè)行政主管部門制定的物業(yè)服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)規(guī)范，自覺接受物業(yè)行政主管部門的監(jiān)督管理和物業(yè)管理協(xié)會(huì)的業(yè)務(wù)指導(dǎo)。

第四十一條 業(yè)主委員會(huì)應(yīng)當(dāng)與選聘的物業(yè)服務(wù)企業(yè)簽訂書面物業(yè)服務(wù)合同。物業(yè)服務(wù)合同應(yīng)當(dāng)包括以下主要內(nèi)容：

（一）物業(yè)的基本情況；

（二）物業(yè)管理服務(wù)事項(xiàng)和服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)要求；

（三）物業(yè)管理服務(wù)費(fèi)、停車費(fèi)等收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)和收取辦法；

（四）委托方和受托方的權(quán)利義務(wù)；

（五）物業(yè)服務(wù)用房；

（六）物業(yè)的養(yǎng)護(hù)和維修要求；

（七）專項(xiàng)維修資金的管理與使用；

（八）合同的期限、變更和解除；

（九）合同終止時(shí)物業(yè)資料、財(cái)物的移交方式；

（十）違約責(zé)任及解決糾紛的途徑；

（十一）雙方當(dāng)事人約定的其他事項(xiàng)。

物業(yè)服務(wù)企業(yè)公開作出的有利于業(yè)主的服務(wù)承諾，視為物業(yè)服務(wù)合同的組成部分。

物業(yè)服務(wù)合同參照省建設(shè)行政主管部門制定的合同示范文本。

物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)自與業(yè)主委員會(huì)簽訂合同之日起十五日內(nèi)，將物業(yè)服務(wù)合同報(bào)物業(yè)所在地的縣（區(qū)）物業(yè)管理行政主管部門備案。

物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)按合同約定提供服務(wù)，不得以通知、聲明、告示等方式作出對(duì)業(yè)主不公平、不合理的規(guī)定，或者減輕、免除其損害業(yè)主合法權(quán)益應(yīng)當(dāng)承擔(dān)的責(zé)任。

第四十二條 物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)建立和保存與業(yè)主權(quán)益相關(guān)的下列物業(yè)服務(wù)檔案和資料：

（一）小區(qū)共有部分經(jīng)營管理檔案；

（二）小區(qū)監(jiān)控系統(tǒng)、電梯、水泵、消防設(shè)施等共有部分、共用設(shè)施設(shè)備檔案及其管理、運(yùn)行、維修、養(yǎng)護(hù)記錄；

（三）水箱清洗記錄及水箱水質(zhì)檢測(cè)報(bào)告；

（四）住宅裝飾裝修相關(guān)資料；

（五）業(yè)主名冊(cè)及聯(lián)系方式；

（六）簽訂的供水、供電、垃圾清運(yùn)等書面協(xié)議；

（七）物業(yè)服務(wù)活動(dòng)中形成的與業(yè)主權(quán)益相關(guān)的其他資料。

第四十三條 物業(yè)服務(wù)企業(yè)承接物業(yè)時(shí)，應(yīng)當(dāng)與業(yè)主委員會(huì)辦理物業(yè)交接驗(yàn)收手續(xù)。

交接各方應(yīng)當(dāng)對(duì)物業(yè)服務(wù)區(qū)域內(nèi)共用設(shè)施設(shè)備的使用維護(hù)現(xiàn)狀給予確認(rèn)，并報(bào)物業(yè)所在地的鎮(zhèn)人民政府或者街道辦事處備案。

因維護(hù)保養(yǎng)不當(dāng)?shù)仍�因�(qū)е孪�防、電梯等共有設(shè)施設(shè)備無法正常使用的，原物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)依法承擔(dān)相應(yīng)的法律責(zé)任。

第四十四條 物業(yè)服務(wù)收費(fèi)應(yīng)當(dāng)遵循合理、公開、費(fèi)用與服務(wù)水平相適應(yīng)的原則，按不同物業(yè)的使用性質(zhì)和特點(diǎn)，分別實(shí)行政府定價(jià)、政府指導(dǎo)價(jià)、市場(chǎng)調(diào)節(jié)價(jià)。

物業(yè)服務(wù)收費(fèi)項(xiàng)目、收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)由市價(jià)格主管部門制定具體的實(shí)施細(xì)則。

物業(yè)服務(wù)的收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)和形式依照國家和省、市物業(yè)服務(wù)價(jià)格有關(guān)規(guī)定，在物業(yè)服務(wù)合同中約定。

物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)依照有關(guān)規(guī)定在物業(yè)服務(wù)區(qū)域內(nèi)顯著位置公示服務(wù)事項(xiàng)、服務(wù)質(zhì)量等級(jí)、服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)、收費(fèi)項(xiàng)目及明細(xì)、收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)等事項(xiàng)。

物業(yè)服務(wù)合同未約定或者未經(jīng)業(yè)主大會(huì)、業(yè)主委員會(huì)同意，物業(yè)服務(wù)企業(yè)自行提供的服務(wù)，不得向業(yè)主收取費(fèi)用。

第四十五條 物業(yè)服務(wù)區(qū)域內(nèi)供水、供電、供氣、供熱、通信、有線電視、寬帶數(shù)據(jù)傳輸?shù)葘�業(yè)經(jīng)營單位，應(yīng)當(dāng)服務(wù)到最終用戶，并承擔(dān)分戶終端計(jì)量裝置或者入戶端口以外相關(guān)設(shè)施設(shè)備的維修、養(yǎng)護(hù)、更新等責(zé)任。

專業(yè)經(jīng)營單位對(duì)專業(yè)設(shè)施設(shè)備進(jìn)行維修、養(yǎng)護(hù)、更新時(shí)，業(yè)主、物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)配合。

物業(yè)服務(wù)企業(yè)接受專業(yè)經(jīng)營單位委托代收相關(guān)費(fèi)用的，不得向業(yè)主收取手續(xù)費(fèi)等額外費(fèi)用，但可以根據(jù)約定向?qū)�業(yè)經(jīng)營單位收取一定的代收服務(wù)費(fèi)。

專業(yè)經(jīng)營單位不得強(qiáng)制物業(yè)服務(wù)企業(yè)代收費(fèi)用，不得因物業(yè)服務(wù)企業(yè)拒絕代收費(fèi)用而停止向最終用戶提供服務(wù)。

第四十六條 物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)將下列信息在物業(yè)服務(wù)區(qū)域內(nèi)顯著位置公示并及時(shí)更新：

（一）物業(yè)企業(yè)法定代表人、項(xiàng)目經(jīng)理的基本情況、聯(lián)系方式，客服、工程維修電話；

（二）物業(yè)服務(wù)合同約定的服務(wù)內(nèi)容、服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)、收費(fèi)項(xiàng)目、收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)、收費(fèi)方式等；

（三）物業(yè)服務(wù)費(fèi)用和經(jīng)營設(shè)施收益收支情況；

（四）電梯、消防、監(jiān)控、安防等專項(xiàng)設(shè)施設(shè)備的日常維修保養(yǎng)單位的名稱、運(yùn)行維護(hù)費(fèi)、資質(zhì)、聯(lián)系方式和應(yīng)急處置方案等；

（五）受委托代收代繳事項(xiàng)；

（六）水、電、熱、電梯等公共能耗總量、明細(xì)及費(fèi)用分?jǐn)偡绞剑?br>
（七）共用部位和共用設(shè)施設(shè)備經(jīng)營所得收益明細(xì)；

（八）法律、法規(guī)規(guī)定及物業(yè)服務(wù)合同約定應(yīng)當(dāng)公示的其他信息。

第四十七條 物業(yè)服務(wù)企業(yè)不得有下列行為：

（一）擅自改變物業(yè)服務(wù)用房和共用部位、場(chǎng)地以及共用設(shè)施設(shè)備的用途；

（二）擅自利用物業(yè)共用部位、場(chǎng)地和共用設(shè)施設(shè)備進(jìn)行經(jīng)營；

（三）物業(yè)服務(wù)合同終止時(shí)，拒不退出或者不按照規(guī)定移交物業(yè)服務(wù)用房和有關(guān)財(cái)物、資料；

（四）擅自退出物業(yè)服務(wù)區(qū)域等不履行物業(yè)服務(wù)合同的行為；

（五）泄露業(yè)主信息；

（六）對(duì)業(yè)主、業(yè)主委員會(huì)委員進(jìn)行惡意騷擾，采取暴力行為或者打擊報(bào)復(fù)；

（七）擅自停水停電；

（八）其他嚴(yán)重?fù)p害業(yè)主權(quán)益的行為。

第四十八條 物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)制定日常安全防范工作制度，配備相應(yīng)數(shù)量的安保人員。安保人員實(shí)行二十四小時(shí)值班、值守、巡邏制度。

物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)按照安全技術(shù)防范標(biāo)準(zhǔn)和要求，加強(qiáng)安全技術(shù)防范系統(tǒng)和安全技術(shù)防范設(shè)施的日常維護(hù)，確保正常有效運(yùn)轉(zhuǎn)，并接受公安機(jī)關(guān)的指導(dǎo)和監(jiān)督。

物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)制定物業(yè)服務(wù)區(qū)域內(nèi)突發(fā)事件應(yīng)急預(yù)案，協(xié)助有關(guān)部門做好物業(yè)服務(wù)區(qū)域的安全防范工作。

第四十九條 本市實(shí)行物業(yè)服務(wù)重大事件報(bào)告制度，物業(yè)服務(wù)區(qū)域內(nèi)發(fā)生下列情形之一的，物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)及時(shí)采取應(yīng)急措施，向縣（區(qū)）物業(yè)管理行政主管部門及相關(guān)單位報(bào)告，并協(xié)助做好救助工作：

（一）發(fā)生火災(zāi)、爆炸或者自然災(zāi)害等危及人身安全、建筑物安全的；

（二）建筑物及其附屬設(shè)施設(shè)備發(fā)生安全隱患，且在八小時(shí)以內(nèi)難以排除，嚴(yán)重危及業(yè)主、使用人及建筑物安全的；

（三）物業(yè)服務(wù)人員擅自撤離物業(yè)服務(wù)區(qū)域，造成物業(yè)服務(wù)中斷，嚴(yán)重影響業(yè)主和使用人正常生活的；

（四）發(fā)生群體性突發(fā)事件，影響社會(huì)穩(wěn)定的；

（五）發(fā)生重大傷亡事件的；

（六）其他影響業(yè)主、物業(yè)使用人正常生活的事件。

第五十條 市物業(yè)管理行政主管部門應(yīng)當(dāng)建立物業(yè)服務(wù)企業(yè)考核體系和信用評(píng)價(jià)體系，對(duì)物業(yè)服務(wù)企業(yè)基本情況、服務(wù)情況、投訴舉報(bào)情況等事項(xiàng)進(jìn)行動(dòng)態(tài)管理，錄入物業(yè)服務(wù)企業(yè)信用檔案，定期評(píng)定信用等級(jí)，并向社會(huì)公布。

縣（區(qū)）物業(yè)管理行政主管部門具體負(fù)責(zé)物業(yè)服務(wù)企業(yè)、項(xiàng)目負(fù)責(zé)人信用信息征集、考核、評(píng)價(jià)、匯總和核查工作。物業(yè)所在地的鎮(zhèn)人民政府或者街道辦事處和居民委員會(huì)、村民委員會(huì)應(yīng)當(dāng)協(xié)助開展轄區(qū)內(nèi)物業(yè)服務(wù)企業(yè)、項(xiàng)目負(fù)責(zé)人信用信息的采集、核查工作。

第五十一條 物業(yè)服務(wù)合同期限屆滿九十日前，業(yè)主委員會(huì)或者物業(yè)管理委員會(huì)應(yīng)當(dāng)組織業(yè)主共同決定選聘或者續(xù)聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)。

決定續(xù)聘的，業(yè)主委員會(huì)或者物業(yè)管理委員會(huì)應(yīng)當(dāng)在物業(yè)服務(wù)合同期限屆滿前與物業(yè)服務(wù)企業(yè)續(xù)簽物業(yè)服務(wù)合同。決定選聘新的物業(yè)服務(wù)企業(yè)的，應(yīng)當(dāng)提前六十日書面通知原物業(yè)服務(wù)企業(yè)；原物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)在物業(yè)服務(wù)合同終止之日起十五日內(nèi)退出物業(yè)服務(wù)區(qū)域。合同對(duì)通知期限另有約定的除外。

物業(yè)服務(wù)企業(yè)決定不再續(xù)簽物業(yè)服務(wù)合同的，應(yīng)當(dāng)在物業(yè)服務(wù)合同期限屆滿九十日前書面告知業(yè)主委員會(huì)或者物業(yè)管理委員會(huì)，合同對(duì)通知期限另有約定的除外。

物業(yè)服務(wù)期限屆滿后，業(yè)主委員會(huì)或者物業(yè)管理委員會(huì)沒有依法作出續(xù)聘或者另聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)的決定，物業(yè)服務(wù)企業(yè)繼續(xù)提供物業(yè)服務(wù)的，原物業(yè)服務(wù)合同繼續(xù)有效，但是服務(wù)期限為不定期。雙方當(dāng)事人可以隨時(shí)解除不定期物業(yè)服務(wù)合同，應(yīng)當(dāng)提前六十日書面通知對(duì)方。

第五十二條 物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)在物業(yè)服務(wù)合同終止之日起十五日內(nèi)，在縣（區(qū)）物業(yè)管理行政主管部門和鎮(zhèn)人民政府或者街道辦事處的監(jiān)督下，向業(yè)主委員會(huì)或者物業(yè)管理委員會(huì)移交下列資料和財(cái)物，并配合新的物業(yè)服務(wù)企業(yè)做好交接工作：

（一）業(yè)主共有的結(jié)余資金；

（二）移交本條例第三十九條第二款規(guī)定的相關(guān)資料；

（三）移交本條例第四十二條規(guī)定的檔案和資料；

（四）移交物業(yè)管理期間配置的屬于業(yè)主共有的設(shè)施設(shè)備；

（五）物業(yè)服務(wù)用房；

（六）法律、法規(guī)規(guī)定的其他事項(xiàng)。

物業(yè)服務(wù)企業(yè)不得損壞、隱匿、銷毀物業(yè)資料和財(cái)物。

第五十三條 業(yè)主、業(yè)主委員會(huì)、物業(yè)管理委員會(huì)、物業(yè)服務(wù)企業(yè)、專業(yè)經(jīng)營單位、建設(shè)單位之間在物業(yè)管理服務(wù)活動(dòng)中發(fā)生爭議的，可以要求物業(yè)所在地的鎮(zhèn)人民政府或者街道辦事處調(diào)解，也可以依法申請(qǐng)仲裁或者提起民事訴訟。



第五章 物業(yè)的使用與維護(hù)

第五十四條 業(yè)主、物業(yè)使用人、物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)按照房屋權(quán)屬證書載明的用途，或者規(guī)劃行政主管部門批準(zhǔn)的設(shè)計(jì)用途，使用房屋、物業(yè)及公共建筑和共用設(shè)施，不得擅自改變用途。

確需改變的，除遵守相關(guān)法律、法規(guī)、規(guī)章以及管理規(guī)約外，應(yīng)當(dāng)經(jīng)有利害關(guān)系的業(yè)主書面同意，并依法辦理相關(guān)手續(xù)。改變公共建筑和共用設(shè)施用途的，還應(yīng)當(dāng)經(jīng)業(yè)主大會(huì)同意。

第五十五條 物業(yè)服務(wù)區(qū)域內(nèi)禁止下列行為：

（一）擅自變動(dòng)房屋建筑主體和承重結(jié)構(gòu)或者改變房屋外貌，在外墻體開設(shè)、擴(kuò)大門窗；

（二）擅自占用或者故意毀損共有部分、共用設(shè)施設(shè)備，擅自移動(dòng)共用設(shè)施設(shè)備；

（三）擅自占用、改造和損壞人民防空工程設(shè)施；

（四）違反法律、法規(guī)以及管理規(guī)約（臨時(shí)管理規(guī)約），未經(jīng)有利害關(guān)系的業(yè)主一致同意，擅自將住宅改變?yōu)榻?jīng)營性用房；

（五）違反有關(guān)規(guī)定制造、存儲(chǔ)、使用和處置爆炸性、毒害性、放射性和腐蝕性物質(zhì)或者傳染病病原體等危險(xiǎn)物質(zhì)；

（六）違反有關(guān)規(guī)定任意停放機(jī)動(dòng)車和非機(jī)動(dòng)車、私拉電線（纜）為電動(dòng)車輛充電、攜帶電動(dòng)車輛或者動(dòng)力蓄電池進(jìn)樓入戶充電的；

（七）侵占綠地，毀壞花草樹木；

（八）任意傾倒垃圾、堆放雜物、高空拋物；

（九）飼養(yǎng)動(dòng)物干擾他人正常生活的；

（十）違反噪聲污染防治法律、法規(guī)規(guī)定，制造噪聲干擾他人正常生活的；

（十一）任意張貼、涂寫、刻畫、懸掛等；

（十二）違反法律、法規(guī)以及管理規(guī)約（臨時(shí)管理規(guī)約）從事危害公共利益和侵害他人合法權(quán)益的其他行為。

有前款所列行為之一的，物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)進(jìn)行勸阻、制止，并向相關(guān)部門和業(yè)主委員會(huì)報(bào)告。物業(yè)服務(wù)企業(yè)、業(yè)主委員會(huì)有權(quán)依照法律、法規(guī)以及臨時(shí)管理規(guī)約、管理規(guī)約，要求行為人停止侵害、消除危險(xiǎn)、排除妨害、恢復(fù)原狀、賠償損失；業(yè)主、物業(yè)使用人有權(quán)向相關(guān)行政管理部門投訴和舉報(bào)，對(duì)侵害自己合法權(quán)益的行為，可以依法向人民法院提起訴訟；業(yè)主委員會(huì)可以依據(jù)管理規(guī)約的約定或者業(yè)主大會(huì)的決定，對(duì)侵害業(yè)主共同利益的行為向人民法院提起訴訟。

第五十六條 物業(yè)服務(wù)區(qū)域內(nèi)的道路、綠地、公共場(chǎng)所、共用設(shè)施，除屬于城鎮(zhèn)公共道路、屬于城鎮(zhèn)公共綠地或者明示屬于個(gè)人的綠地外，屬于全體業(yè)主共有。

任何單位和個(gè)人不得擅自占用、挖掘物業(yè)服務(wù)區(qū)域內(nèi)的道路、場(chǎng)地，損害業(yè)主的共同利益。

因維修物業(yè)或者公共利益，業(yè)主確需臨時(shí)占用、挖掘道路、場(chǎng)地的，應(yīng)當(dāng)征得業(yè)主委員會(huì)或者物業(yè)管理委員會(huì)及物業(yè)服務(wù)企業(yè)的同意；物業(yè)服務(wù)企業(yè)確需臨時(shí)占用、挖掘道路、場(chǎng)地的，應(yīng)當(dāng)征得業(yè)主委員會(huì)或者物業(yè)管理委員會(huì)的同意。

業(yè)主、物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)在約定期限內(nèi)將臨時(shí)占用、挖掘的道路、場(chǎng)地恢復(fù)原狀。

第五十七條 建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)向全體業(yè)主公布車位、車庫的分布情況。物業(yè)服務(wù)區(qū)域內(nèi)規(guī)劃用于停放機(jī)動(dòng)車輛的車位、車庫，建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)首先滿足本物業(yè)服務(wù)區(qū)域內(nèi)業(yè)主的停車需要，其歸屬由當(dāng)事人通過出售、附贈(zèng)或者出租等方式約定。

建設(shè)單位在銷售物業(yè)時(shí)，應(yīng)當(dāng)將擬出售、附贈(zèng)或者出租車位、車庫的相關(guān)信息在銷售場(chǎng)所顯著位置公示。

建設(shè)單位不得將車位、車庫單獨(dú)轉(zhuǎn)讓給物業(yè)服務(wù)區(qū)域以外的單位和個(gè)人，在首先滿足本物業(yè)服務(wù)區(qū)域內(nèi)業(yè)主的購買和承租需要后還有多余車位、車庫的，經(jīng)業(yè)主委員會(huì)同意后，可以出租給本物業(yè)服務(wù)區(qū)域外的使用人，但租賃期限不得超過六個(gè)月。

第五十八條 占用業(yè)主共有道路、場(chǎng)地用于停放機(jī)動(dòng)車輛的，由業(yè)主大會(huì)決定是否收取場(chǎng)地占用費(fèi)、收取標(biāo)準(zhǔn)和用途等事項(xiàng)。業(yè)主大會(huì)決定收取機(jī)動(dòng)車輛場(chǎng)地占用費(fèi)的，場(chǎng)地占用費(fèi)屬于全體業(yè)主共有，由物業(yè)服務(wù)企業(yè)代為收取。

物業(yè)服務(wù)企業(yè)可以收取機(jī)動(dòng)車輛停放服務(wù)費(fèi)。機(jī)動(dòng)車輛停放服務(wù)費(fèi)屬于物業(yè)服務(wù)企業(yè)所有。

機(jī)動(dòng)車輛場(chǎng)地占用費(fèi)、機(jī)動(dòng)車輛停放服務(wù)費(fèi)的收取標(biāo)準(zhǔn)應(yīng)當(dāng)在物業(yè)服務(wù)區(qū)域內(nèi)顯著位置公示。

物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)將機(jī)動(dòng)車輛場(chǎng)地占用費(fèi)、機(jī)動(dòng)車輛停放服務(wù)費(fèi)單獨(dú)列賬，獨(dú)立核算。業(yè)主委員會(huì)應(yīng)當(dāng)對(duì)機(jī)動(dòng)車輛場(chǎng)地占用費(fèi)收支情況進(jìn)行監(jiān)督，并向業(yè)主大會(huì)報(bào)告。

業(yè)主對(duì)機(jī)動(dòng)車輛停放有保管要求的，應(yīng)當(dāng)與物業(yè)服務(wù)企業(yè)另行簽訂保管服務(wù)合同。

公安、消防、搶險(xiǎn)、救護(hù)、環(huán)衛(wèi)等車輛執(zhí)行公務(wù)時(shí)，在物業(yè)服務(wù)區(qū)域內(nèi)臨時(shí)停放，不得收取費(fèi)用。

第五十九條 物業(yè)服務(wù)區(qū)域內(nèi)依法配建的人民防空工程，應(yīng)當(dāng)按照設(shè)計(jì)文件在實(shí)地標(biāo)注。

物業(yè)服務(wù)區(qū)域內(nèi)依法配建的人民防空工程平時(shí)用作停車位的，應(yīng)當(dāng)優(yōu)先向業(yè)主出租，不得出售、附贈(zèng)。

第六十條 新建住宅物業(yè)、住宅區(qū)內(nèi)的非住宅物業(yè)以及與單幢住宅樓結(jié)構(gòu)相連的非住宅物業(yè)，其建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)在物業(yè)竣工驗(yàn)收合格后、申請(qǐng)不動(dòng)產(chǎn)權(quán)屬初始登記前，按照物業(yè)建筑安裝總造價(jià)百分之二的比例，一次性向縣（區(qū)）物業(yè)管理行政主管部門設(shè)立的保修金專門賬戶交存物業(yè)保修金。保修責(zé)任期滿后，根據(jù)建設(shè)單位的申請(qǐng)退還。

物業(yè)在保修期內(nèi)出現(xiàn)質(zhì)量問題的，建設(shè)單位在接到業(yè)主、業(yè)主委員會(huì)或者其委托的物業(yè)服務(wù)企業(yè)的維修要求后，應(yīng)當(dāng)在十二小時(shí)內(nèi)派人到現(xiàn)場(chǎng)核查情況，情況屬實(shí)的，應(yīng)當(dāng)在二十四小時(shí)內(nèi)予以維修。

物業(yè)保修期限內(nèi)，建設(shè)單位不履行保修義務(wù)的，業(yè)主、業(yè)主委員會(huì)或者其委托的物業(yè)服務(wù)企業(yè)可以向物業(yè)所在地的縣（區(qū)）物業(yè)管理行政主管部門提出物業(yè)保修金使用申請(qǐng)，由業(yè)主委員會(huì)或者受委托的物業(yè)服務(wù)企業(yè)組織維修，所需費(fèi)用從物業(yè)保修金中列支。需要委托建筑工程質(zhì)量檢測(cè)機(jī)構(gòu)鑒定的，鑒定費(fèi)用由責(zé)任人承擔(dān)。

縣（區(qū)）物業(yè)管理行政主管部門應(yīng)當(dāng)在保修金動(dòng)用后三個(gè)工作日內(nèi)書面通知建設(shè)單位。建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)在收到書面通知之日起十五日內(nèi)足額補(bǔ)存。

建設(shè)單位對(duì)維修責(zé)任承擔(dān)有異議的，可以在前款規(guī)定的期限內(nèi)依法提起民事訴訟或者申請(qǐng)仲裁，由人民法院或者仲裁委員會(huì)確定的責(zé)任人，在相關(guān)法律文書生效之日起十五日內(nèi)補(bǔ)存物業(yè)保修金。逾期不起訴或不申請(qǐng)仲裁的，視為其認(rèn)可承擔(dān)維修責(zé)任。

第六十一條 物業(yè)保修期滿后，業(yè)主專用部位仍因工程質(zhì)量問題沒有得到解決存在漏雨、漏水等問題的，由物業(yè)服務(wù)企業(yè)協(xié)商建設(shè)單位解決，協(xié)商未果的，由物業(yè)服務(wù)企業(yè)維修。

業(yè)主專用部位、專用設(shè)施設(shè)備的日常養(yǎng)護(hù)、維修，由業(yè)主負(fù)責(zé)；業(yè)主與物業(yè)使用人另有約定的，從其約定。業(yè)主或者物業(yè)使用人也可以委托物業(yè)服務(wù)企業(yè)進(jìn)行維修養(yǎng)護(hù)，并承擔(dān)相應(yīng)的費(fèi)用。

業(yè)主長期空置物業(yè)時(shí)，應(yīng)當(dāng)告知物業(yè)服務(wù)企業(yè)，采取措施防止漏水、漏氣等事故的發(fā)生，并與物業(yè)服務(wù)企業(yè)就專用部位、專用設(shè)施設(shè)備的養(yǎng)護(hù)、維修、管理等事項(xiàng)進(jìn)行協(xié)商。

第六十二條 業(yè)主或者物業(yè)使用人裝飾裝修住宅，應(yīng)當(dāng)遵守國家和省、市有關(guān)裝飾裝修和房屋安全管理的相關(guān)規(guī)定、管理規(guī)約（臨時(shí)管理規(guī)約），并告知物業(yè)服務(wù)企業(yè)。物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)書面告知業(yè)主房屋裝飾裝修中的禁止行為和注意事項(xiàng)，并對(duì)房屋裝飾裝修施工進(jìn)行監(jiān)督。

業(yè)主違反房屋裝飾裝修規(guī)定、管理規(guī)約（臨時(shí)管理規(guī)約）的，物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)予以勸阻制止。業(yè)主拒不改正或者已造成損害的，物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)及時(shí)報(bào)告有關(guān)行政主管部門依法處理；造成其他業(yè)主損失或者對(duì)公共利益造成損害的，業(yè)主應(yīng)當(dāng)承擔(dān)賠償責(zé)任。

第六十三條 物業(yè)的共用部位、共用設(shè)施設(shè)備、安全技術(shù)防范系統(tǒng)和安全技術(shù)防范設(shè)施維修養(yǎng)護(hù)時(shí)，相關(guān)的業(yè)主、物業(yè)使用人應(yīng)予配合。因相關(guān)業(yè)主、物業(yè)使用人阻撓維修養(yǎng)護(hù)造成其他業(yè)主、物業(yè)使用人財(cái)產(chǎn)損失的，應(yīng)當(dāng)承擔(dān)賠償責(zé)任。

物業(yè)專有部分存在安全隱患，危及公共利益及他人合法權(quán)益時(shí)，物業(yè)專有部分所有人應(yīng)當(dāng)及時(shí)維修養(yǎng)護(hù)，有關(guān)業(yè)主應(yīng)當(dāng)給予配合。物業(yè)專有部分所有人不履行維修養(yǎng)護(hù)義務(wù)的，經(jīng)業(yè)主委員會(huì)同意，可以由物業(yè)服務(wù)企業(yè)維修養(yǎng)護(hù)，費(fèi)用由責(zé)任人承擔(dān)。

因物業(yè)維修養(yǎng)護(hù)造成相關(guān)業(yè)主的專用部位、專用設(shè)施設(shè)備損壞或者其他損失的，責(zé)任人應(yīng)當(dāng)承擔(dān)賠償責(zé)任。



第六章 公共收益與專項(xiàng)維修資金

第六十四條 利用物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備設(shè)置廣告和進(jìn)行其他經(jīng)營性活動(dòng)的，應(yīng)當(dāng)經(jīng)業(yè)主共同決定。所得收益在扣除合理成本之后，屬于業(yè)主共有，單位和個(gè)人不得擅自挪用和侵占。

利用共有部分、共用設(shè)施設(shè)備進(jìn)行經(jīng)營的收益應(yīng)當(dāng)主要用于補(bǔ)充維修資金，并按季度補(bǔ)充維修資金，補(bǔ)充比例應(yīng)當(dāng)高于經(jīng)營收益的百分之五十。

第六十五條 物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)建立規(guī)范透明的財(cái)務(wù)管理制度，妥善保管財(cái)務(wù)原始憑證及相關(guān)會(huì)計(jì)資料。

利用共有部分、共用設(shè)施設(shè)備經(jīng)營所得收益應(yīng)當(dāng)單獨(dú)分類列賬，獨(dú)立核算，每半年公布一次經(jīng)營所得收支情況，并接受業(yè)主監(jiān)督。

業(yè)主對(duì)物業(yè)共用部位和共用設(shè)施設(shè)備經(jīng)營所得收益的收支情況有異議的，有權(quán)查詢有關(guān)財(cái)務(wù)賬簿。

第六十六條 住宅物業(yè)、住宅小區(qū)內(nèi)的非住宅物業(yè)或者與單幢住宅樓結(jié)構(gòu)相連的非住宅物業(yè)的業(yè)主，以及出售公有住房的單位應(yīng)當(dāng)交存住宅專項(xiàng)維修資金。

專項(xiàng)維修資金屬于業(yè)主所有，專項(xiàng)用于物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備保修期滿后的維修和更新、改造，不得挪作他用。

第六十七條 物業(yè)保修期限屆滿后，發(fā)生下列緊急情況危及房屋安全和人身財(cái)產(chǎn)安全的，物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)立即采取應(yīng)急防范措施，由業(yè)主大會(huì)或者業(yè)主委員會(huì)向縣（區(qū)）物業(yè)管理行政主管部門提出專項(xiàng)維修資金使用申請(qǐng)：

（一）電梯故障，經(jīng)特種設(shè)備檢驗(yàn)檢測(cè)機(jī)構(gòu)檢測(cè)，需要維修、更新或者改造的；

（二）消防設(shè)施故障，消防管理部門要求對(duì)消防設(shè)施維修、更新或者改造的；

（三）屋面、外墻防水損壞造成滲漏的；

（四）二次供水水泵損壞導(dǎo)致供水中斷的，但專業(yè)經(jīng)營單位負(fù)責(zé)二次供水水泵設(shè)備維修、養(yǎng)護(hù)的除外；

（五）專用排水設(shè)施因坍塌、堵塞、爆裂等造成功能障礙的；

（六）樓頂、樓體外立面脫落的；

（七）其他危及房屋安全和人身財(cái)產(chǎn)安全的緊急情況。

縣（區(qū)）物業(yè)管理行政主管部門收到申請(qǐng)后，應(yīng)當(dāng)立即赴現(xiàn)場(chǎng)查勘。屬于前款規(guī)定情形的，應(yīng)當(dāng)出具住宅專項(xiàng)維修資金應(yīng)急使用確認(rèn)書，并通知物業(yè)服務(wù)企業(yè)立即組織維修。

未建立業(yè)主大會(huì)和業(yè)主委員會(huì)時(shí)，可以由鎮(zhèn)人民政府或者街道辦事處代為維修，經(jīng)縣（區(qū)）物業(yè)管理行政主管部門核準(zhǔn)后，從住宅專項(xiàng)維修資金中列支。

第六十八條 應(yīng)急使用住宅專項(xiàng)維修資金的，業(yè)主大會(huì)或者業(yè)主委員會(huì)憑應(yīng)急使用確認(rèn)書、維修工程造價(jià)審核報(bào)告及相關(guān)資料申請(qǐng)撥付住宅專項(xiàng)維修資金。維修費(fèi)用從相關(guān)業(yè)主住宅專項(xiàng)維修資金中直接列支。

應(yīng)急維修工程竣工驗(yàn)收后，應(yīng)當(dāng)將使用住宅專項(xiàng)維修資金總額及業(yè)主分?jǐn)偳闆r，在物業(yè)服務(wù)區(qū)域內(nèi)顯著位置公示。

第六十九條 市人民政府應(yīng)當(dāng)制定專項(xiàng)維修資金的統(tǒng)一管理使用辦法。專項(xiàng)維修資金的管理使用辦法應(yīng)當(dāng)包括專項(xiàng)維修資金的交存、使用、續(xù)交、監(jiān)管、業(yè)主查詢等制度。



第七章 監(jiān)督管理

第七十條 物業(yè)服務(wù)區(qū)域內(nèi)，鎮(zhèn)人民政府或者街道辦事處可以召開由公安派出所、居民委員會(huì)、業(yè)主和物業(yè)服務(wù)企業(yè)等方面的代表參加的物業(yè)管理聯(lián)席會(huì)議，協(xié)調(diào)解決物業(yè)管理中遇到的問題。

第七十一條 市物業(yè)管理行政主管部門應(yīng)當(dāng)履行下列職責(zé)：

（一）建立和完善專業(yè)化、社會(huì)化、市場(chǎng)化、法治化的物業(yè)管理機(jī)制；

（二）建立全市物業(yè)管理行政監(jiān)督管理綜合平臺(tái)和物業(yè)管理行業(yè)信用信息平臺(tái)，定期評(píng)定物業(yè)服務(wù)企業(yè)信用等級(jí)；

（三）統(tǒng)籌全市物業(yè)保修金、住宅專項(xiàng)維修資金監(jiān)督管理工作；

（四）制定物業(yè)服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)、前期物業(yè)管理招標(biāo)投標(biāo)、物業(yè)服務(wù)企業(yè)信用管理等配套實(shí)施辦法；

（五）指導(dǎo)、監(jiān)督各縣（區(qū)）開展物業(yè)管理行政監(jiān)管工作；

（六）法律、法規(guī)規(guī)定的其他職責(zé)。

第七十二條 縣（區(qū)）物業(yè)管理行政主管部門應(yīng)當(dāng)履行下列職責(zé)：

（一）監(jiān)督前期物業(yè)管理招投標(biāo)活動(dòng)；

（二）前期物業(yè)服務(wù)合同、臨時(shí)管理規(guī)約、物業(yè)服務(wù)合同、項(xiàng)目承接查驗(yàn)、業(yè)主委員會(huì)的備案；

（三）按照職權(quán)劃分監(jiān)督管理物業(yè)保修金和住宅專項(xiàng)維修資金；

（四）指導(dǎo)和督促鎮(zhèn)人民政府或者街道辦事處依法組織成立業(yè)主大會(huì)；

（五）劃分物業(yè)服務(wù)區(qū)域；

（六）組織開展轄區(qū)內(nèi)物業(yè)管理項(xiàng)目調(diào)查，建立相關(guān)物業(yè)管理檔案；

（七）定期開展物業(yè)服務(wù)質(zhì)量檢查，征集、考核、評(píng)價(jià)、匯總、核查和監(jiān)管物業(yè)服務(wù)企業(yè)及項(xiàng)目負(fù)責(zé)人的信用信息工作，并接受查詢；

（八）指導(dǎo)、監(jiān)督鎮(zhèn)人民政府或者街道辦事處協(xié)調(diào)處理物業(yè)管理矛盾糾紛；

（九）定期培訓(xùn)鎮(zhèn)人民政府或者街道辦事處、居民委員會(huì)物業(yè)管理相關(guān)工作人員和業(yè)主委員會(huì)組成人員；

（十）法律、法規(guī)規(guī)定的其他職責(zé)。

第七十三條 鎮(zhèn)人民政府或者街道辦事處應(yīng)當(dāng)履行下列職責(zé)：

（一）組織、指導(dǎo)和協(xié)調(diào)本轄區(qū)內(nèi)各物業(yè)服務(wù)區(qū)域業(yè)主大會(huì)的成立，業(yè)主委員會(huì)的選舉和換屆、物業(yè)管理委員會(huì)的組建；

（二）指導(dǎo)和監(jiān)督業(yè)主大會(huì)、業(yè)主委員會(huì)和物業(yè)管理委員會(huì)依法履行職責(zé)；

（三）協(xié)調(diào)和監(jiān)督老舊小區(qū)物業(yè)服務(wù)管理以及物業(yè)服務(wù)管理與社區(qū)建設(shè)之間的關(guān)系；

（四）法律、法規(guī)規(guī)定的其他職責(zé)。

社區(qū)居民委員會(huì)或者村民委員會(huì)在鎮(zhèn)人民政府或者街道辦事處的指導(dǎo)下做好物業(yè)服務(wù)管理的相關(guān)工作。

第七十四條 市、縣（區(qū)）相關(guān)部門應(yīng)當(dāng)按照各自職責(zé)，負(fù)責(zé)下列工作：

（一）發(fā)展改革部門會(huì)同住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部門、市場(chǎng)監(jiān)督管理部門負(fù)責(zé)實(shí)行政府指導(dǎo)價(jià)的物業(yè)服務(wù)收費(fèi)政策的制定；

（二）公安機(jī)關(guān)負(fù)責(zé)監(jiān)督檢查治安管理等相關(guān)工作；

（三）民政部門負(fù)責(zé)指導(dǎo)社區(qū)居民委員會(huì)、村民委員會(huì)發(fā)揮對(duì)業(yè)主大會(huì)、業(yè)主委員會(huì)、物業(yè)管理委員會(huì)和物業(yè)服務(wù)企業(yè)的指導(dǎo)和監(jiān)督作用；

（四）應(yīng)急管理部門負(fù)責(zé)消防和其他應(yīng)急救援工作，消防救援機(jī)構(gòu)負(fù)責(zé)具體實(shí)施；

（五）衛(wèi)生健康部門負(fù)責(zé)突發(fā)公共衛(wèi)生事件的預(yù)防和應(yīng)對(duì)處置；

（六）自然資源部門負(fù)責(zé)對(duì)違反規(guī)劃建筑的認(rèn)定；

（七）生態(tài)環(huán)境部門負(fù)責(zé)監(jiān)督檢查污染環(huán)境的行為；

（八）城市管理綜合執(zhí)法部門負(fù)責(zé)依法查處違規(guī)搭建，損壞綠地，任意涂寫刻畫、貼掛廣告等影響城市市容環(huán)境的行為；

（九）市場(chǎng)監(jiān)督管理部門負(fù)責(zé)監(jiān)督檢查價(jià)格公示、違規(guī)收費(fèi)、特種設(shè)備安全、市場(chǎng)計(jì)量等行為；

（十）國防動(dòng)員部門負(fù)責(zé)查處破壞、侵占人民防空工程設(shè)施的行為，監(jiān)督檢查使用單位履行人民防空工程設(shè)施維護(hù)管理責(zé)任；

（十一）水、電、氣、暖、通信等公共服務(wù)監(jiān)管部門負(fù)責(zé)做好相關(guān)監(jiān)督檢查工作；

（十二）其他有關(guān)部門按照各自職責(zé)，做好物業(yè)服務(wù)區(qū)域內(nèi)的相關(guān)監(jiān)督管理工作。

第七十五條 任何單位和個(gè)人對(duì)違反本條例的行為，可以向縣（區(qū)）物業(yè)管理行政主管部門、物業(yè)所在地的鎮(zhèn)人民政府或者街道辦事處及其他有關(guān)單位投訴舉報(bào)，有關(guān)單位應(yīng)當(dāng)及時(shí)調(diào)查核實(shí)，并依法處理。

有關(guān)單位接到投訴、舉報(bào)后應(yīng)當(dāng)?shù)怯洠瑢?duì)屬于本單位職權(quán)范圍的事項(xiàng)，應(yīng)當(dāng)受理，并在五個(gè)工作日內(nèi)回復(fù)辦理情況；對(duì)不屬于本單位職權(quán)范圍的事項(xiàng)，應(yīng)當(dāng)及時(shí)移交有權(quán)單位。接受移交單位對(duì)管轄權(quán)有異議的，由物業(yè)所在地縣（區(qū)）人民政府指定管轄，不得再移交。對(duì)于十名以上業(yè)主聯(lián)名、業(yè)主委員會(huì)、居民委員會(huì)或者物業(yè)服務(wù)企業(yè)投訴、舉報(bào)的違法違規(guī)行為，有關(guān)單位應(yīng)當(dāng)于二個(gè)工作日內(nèi)回復(fù)是否受理，并按時(shí)回復(fù)辦理情況。

行政執(zhí)法部門需要進(jìn)入住宅小區(qū)開展執(zhí)法工作的，物業(yè)服務(wù)企業(yè)、業(yè)主委員會(huì)、物業(yè)管理委員會(huì)應(yīng)當(dāng)積極配合并提供便利。



第八章 法律責(zé)任

第七十六條 違反本條例第三十四條第三款、第五十七條第二款規(guī)定，建設(shè)單位未明示、公示相關(guān)信息的，由縣（區(qū)）物業(yè)管理行政主管部門責(zé)令限期改正；逾期不改正的，處五千元以上三萬元以下罰款。

第七十七條 違反本條例第四十九條規(guī)定，物業(yè)服務(wù)區(qū)域內(nèi)發(fā)生重大事件，物業(yè)服務(wù)企業(yè)未及時(shí)報(bào)告的，由縣（區(qū)）物業(yè)管理行政主管部門給予警告，并處五千元以上二萬元以下的罰款。

第七十八條 違反本條例第三十六條規(guī)定，建設(shè)單位未按規(guī)定配備安保設(shè)施的，由縣（區(qū)）公安機(jī)關(guān)責(zé)令限期改正，給予警告，對(duì)建設(shè)單位處五千元以上三萬元以下罰款。

第七十九條 違反本條例第十三條第一款、第二款，第十四條，第三十三條第二款、第三款，第三十七條第一款、第三款，第三十八條第三款，第三十九條，第四十二條，第四十四條第四款，第四十五條第三款，第五十一條第二款，第五十二條第一款、第二款，第五十五條，第五十六條第一款、第二款、第四款，第五十九條第二款，第六十四條，第六十五條規(guī)定，由有權(quán)機(jī)關(guān)依照《陜西省物業(yè)服務(wù)管理?xiàng)l例》的規(guī)定處罰。

第八十條 違反本條例規(guī)定，物業(yè)服務(wù)企業(yè)不履行物業(yè)服務(wù)合同義務(wù)或者履行物業(yè)服務(wù)合同義務(wù)不符合約定，導(dǎo)致業(yè)主人身、財(cái)產(chǎn)受到損害的，依法承擔(dān)民事責(zé)任。

業(yè)主未按物業(yè)服務(wù)合同約定交納物業(yè)費(fèi)的，物業(yè)服務(wù)企業(yè)可以催告其在合理期限內(nèi)支付，并聽取業(yè)主意見；對(duì)于業(yè)主提出的合理意見，物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)及時(shí)予以解決；經(jīng)物業(yè)服務(wù)企業(yè)催告，業(yè)主在合理期限內(nèi)無故仍不交納的，業(yè)主委員會(huì)或者物業(yè)管理委員會(huì)應(yīng)當(dāng)督促其交納，物業(yè)服務(wù)企業(yè)也可以依法申請(qǐng)仲裁或者提起訴訟。

第八十一條 物業(yè)管理行政主管部門、街道辦事處或者鎮(zhèn)人民政府、其他有關(guān)行政管理部門及其工作人員違反本條例，有下列情形之一的，由相應(yīng)機(jī)關(guān)責(zé)令改正，對(duì)直接負(fù)責(zé)的主管人員和其他直接責(zé)任人員依法給予行政處分；涉嫌犯罪的，移送司法機(jī)關(guān)處理：

（一）未依法指導(dǎo)業(yè)主籌備成立業(yè)主大會(huì)的；

（二）未按照規(guī)定公布投訴、報(bào)告受理方式的，或者對(duì)物業(yè)管理活動(dòng)中的投訴，不及時(shí)受理、處理的；

（三）發(fā)現(xiàn)物業(yè)服務(wù)區(qū)域內(nèi)的違法行為或者接到違法行為報(bào)告，不及時(shí)依法予以處理的；

（四）截留、挪用、侵占物業(yè)專項(xiàng)維修資金、物業(yè)保修金等資金的；

（五）利用職務(wù)便利，收受他人財(cái)物或者其他好處的；

（六）其他玩忽職守、徇私舞弊、濫用職權(quán)的行為。

第八十二條 違反本條例規(guī)定的其他行為，法律法規(guī)另有規(guī)定的，適用其規(guī)定。

第九章 附則

第八十三條 本條例中有關(guān)專業(yè)用語的含義：

（一）專用部位：是指門戶以內(nèi)的業(yè)主使用的房間、廚房、衛(wèi)生間、陽臺(tái)、天井、庭院以及室內(nèi)墻面等部位；

（二）專用設(shè)備：是指門戶以內(nèi)，業(yè)主自用的門窗、衛(wèi)生潔具和通向總管的供水、排水、燃?xì)夤艿馈㈦娋�以及水、電、氣戶表等設(shè)備；

（三）共用部位：是指屬于業(yè)主共有共用的房屋主體承重結(jié)構(gòu)部位（包括基礎(chǔ)、內(nèi)外承重墻體、柱、梁、樓板、屋頂?shù)龋�、公共門廳、公共走廊、公共樓梯間、內(nèi)天井、戶外墻壁、屋面、傳達(dá)室、治安監(jiān)控室、消防監(jiān)控室等；

（四）共用設(shè)施設(shè)備：是指物業(yè)服務(wù)區(qū)域內(nèi)業(yè)主共同使用的綠地、道路、化糞池、污水井、雨水井、垃圾中轉(zhuǎn)站、水泵、水箱、電梯、業(yè)主樓層間的供排水總管、信報(bào)箱、消防設(shè)施、安防設(shè)施、公共照明設(shè)施、監(jiān)控設(shè)施、避雷設(shè)施、公用天線、露天停車場(chǎng)、非機(jī)動(dòng)車庫、公益性文體、公用設(shè)施設(shè)備用房等設(shè)施設(shè)備；

（五）專有部分：是指建筑區(qū)劃內(nèi)具有構(gòu)造上的獨(dú)立性，能夠明確區(qū)分，或者具有利用上的獨(dú)立性，可以排他使用，或者能夠登記成為特定業(yè)主所有權(quán)的房屋（包括整棟建筑物），以及車位、攤位等特定空間。規(guī)劃上專屬于特定房屋，且建設(shè)單位銷售時(shí)已經(jīng)根據(jù)規(guī)劃列入該特定房屋買賣合同中的露臺(tái)等；

（六）公共收益，是指公共區(qū)域的廣告收益、停車收益、租賃攤位收益、利用公共配套設(shè)施的經(jīng)營收入、部分通信運(yùn)營管理費(fèi)、因小區(qū)公共設(shè)施損壞所得賠償、物業(yè)服務(wù)用房等利用物業(yè)服務(wù)區(qū)域內(nèi)業(yè)主共有部分、共用設(shè)施設(shè)備經(jīng)營所取得的收益。

第八十四條 非住宅物業(yè)或者業(yè)主自行管理、委托其他管理人管理物業(yè)的，參照本條例執(zhí)行。

第八十五條 市人民政府應(yīng)當(dāng)根據(jù)本條例制定實(shí)施細(xì)則，就物業(yè)保修金、物業(yè)服務(wù)收費(fèi)項(xiàng)目和收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)以及住宅專項(xiàng)維修資金管理和使用等事項(xiàng)在本條例施行之日起一年內(nèi)作出配套規(guī)定，并報(bào)市人民代表大會(huì)常務(wù)委員會(huì)備案。

第八十六條 本條例自2017年10月1日起施行。