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建設用地使用權轉讓合同糾紛案例
案情簡介：
2008年1月，某國土資源局通過掛牌出讓，將位于河邊并相鄰的兩塊國有土地使用權出讓給李某，李某支付了六十余萬元出讓金后，國土局給李某辦理了國有土地使用權證書，證件載明土地用途為住宅用地。
2008年4月，李某與楊某簽訂一份《宅基地買賣合同》，合同約定：李某將國家出讓所得的上述兩塊土地使用權轉讓給楊某，轉讓費85萬元。付款辦法如下：合同訂立后楊某先支付李某定金10萬元，2008年5月底前，楊某再付25萬元給李某，余款50萬元于同年6月30日前付清給李某。合同書同時約定：簽訂當日，楊某有權支配該宅基地，可自建、可轉讓。若賣方違約，應在違約三天內退還定金，并再付10萬元給買方。若買方違約，賣方所收定金10萬元不再退還。之后，雙方按合同約定，在合同簽訂之日，楊某向李某支付了定金10萬元。李某也將所有土地移交給楊某。可是，在楊某支付第二期付款前，其打了一個報告，要求建設部門給其辦理準建證，建設部門給楊某出具了一份答復，答復稱：李某轉讓給楊某的兩塊土地不能建永久建筑，只能作休閑綠化及一些臨時建筑。于是楊某找李某要求退還定金10萬元，經多次協(xié)商未果，楊某遂聘請了律師，向人民法院提起訴訟。
訴訟過程及結果：
楊某訴稱：自己購買的土地是用來建住宅使用的，現(xiàn)在建設部門認定該地不能建永久建筑，而被告方李某并未告知原告楊某真實情況，雙方訂立合同時，李某存在欺詐行為，按照法律規(guī)定，雙方所訂立的合同屬于可撤銷的合同。請求法院撤銷其與李某簽訂的《宅基地買賣合同》，返還定金10萬元。
李某接到法院傳票后，也聘請了律師參與訴訟，并答辯稱：1、楊某與我簽訂合同后，就向公眾做了轉讓該地的廣告，但由于市場變化未轉讓去出，是楊某違約導致合同無法履行，故我方不應將定金退還給楊某。2、我持有的國有土地使用權出讓合同載明地塊是住宅用地，楊某的訴稱與事實不符。
一審法院立案受理后，將本案的案由確定為房地產開發(fā)經營合同糾紛。審理后認為：李某在簽訂宅基地買賣合同時，沒有將雙方進行交易的土地，被城建部門規(guī)劃用途為不能建永久建筑，只能作休閑綠化及一些臨時建筑這一事實如實告訴楊某，致使楊某在違背真實意思表示的情況下與李某訂立合同。雖然李某持有的國有土地使用權出讓合同第四條規(guī)定用途為住宅，但第十一條還同時規(guī)定受讓人在本合同項下宗地范圍內新建建筑物的，應按城市建設規(guī)劃要求實施。現(xiàn)在建設局對楊某所購買兩塊土地的規(guī)劃用途為：該地塊不能建永久建筑，只能作休閑綠化及一些臨時建筑。即李某轉讓宅基地時的行為存在欺詐。遂于2008年7月一審判決：一、撤銷雙方簽訂的《宅基地買賣合同》。二、李某向楊某返還定金10萬元。
宣判后，李某覺得自己太冤屈了，退錢事小，但明明就是兩塊住宅用地，自己花了幾十萬買來的，怎么一轉讓到楊某的手中，就變成公共綠化用地，還不能建房子，那如果以后自己沒錢建房子，這兩塊地不是根本無法轉讓了，自己辛苦攢下的幾十萬財產難道要付之東流？還有就是，這兩塊地是國家出讓的，《土地使用權證》上清楚載明轉讓的地塊屬住宅用地呀，難道建設局權力更大？李某想不明白，于是向中級人民法院提起上訴。并另行委托律師辦理該案件。
經審查了所有的證據(jù)材料及對一審判決作出綜合評判，我作為李某的代理人，提出了以下上訴觀點：1、一審判決對案件性質及案由的確定有錯誤。本案糾紛的性質應為建設用地使用權糾紛，而不是一審判決確定的房地產開發(fā)經營合同糾紛。2、李某不存在欺詐行為，因為在訂立合同時，楊某所稱的隱瞞事實，未如實告知的情形并未發(fā)生。 3、一審判決采信證據(jù)錯誤，用建設局的答復否定國家法定證件記載的內容不符合證據(jù)規(guī)則的要求。4、本案不存在可撤銷合同或者合同無效的情形，而是楊某違約，一審實體判決撤銷合同及返還定金實屬不當。
楊某答辯要求維持一審判決。
二審法院經開庭審理后認為：1、本案案由應確定為建設用地使用權出讓合同，2、上訴人李某與被上訴人楊某簽訂的《宅基地買賣合同》是雙方的真實意思表示，合法有效，依法受法律保護，非因法定事由或者雙方當事人協(xié)商一致，不能隨意變更或者撤銷。3、上訴人持有的國有土地使用權出讓合同及國有土地使用證，均證實了所轉讓的地塊地類為住宅用地，該公文書證是國家行政機關依職權頒發(fā)的權屬憑證，該權屬憑證標明該土地性質是住宅用地，在政府相關部門未撤銷該權屬憑證前，不能認定上訴人存在欺詐行為。一審法院認為上訴人沒有將雙方進行交易的土地是不能建永久建筑的實情告知被上訴人，致使被上訴人在違背真實意思的情況下訂立合同，屬于采信證據(jù)不當，應予糾正。4、被上訴人作為成年人應該具備投資經營的風險意識。鑒于被上訴人沒能按時履行該合同的付款義務，以實際行為不再履行該合同，因此，本案可以認定系被上訴人違約，被上訴人依法應承擔違約責任。遂于2009年1月終審判決：一、維持一審判決書第一項；二、撤銷一審判決書第二項；三、駁回楊某的其他訴訟請求。（即本案以楊某違約而解除合同，楊某所交的10萬元定金不予退還），至此，該案以李某的最終勝利而告終。
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