| |
|
|
公告信息 |
|
|
|
|
|
|
主要論著 |
|
房產中介公司的法律地位分析
一、涉及中介公司的房產買賣糾紛的引發原因
房屋買賣過程通常包括簽訂合同、辦理貸款、產權過戶等多個環節，涉及房地產、合同、貸款、戶籍管理等多個領域的法律政策，這些對于一個初次買房或賣房的普通百姓來講，會比較陌生。由于交易環節多、涉及法律領范圍廣，房屋買賣具有很強的專業性和復雜性，需要相對專業的中介公司進行操作。同時，由于買賣雙方的信息不對稱，房買賣雙方互相尋找對方的過程，通常是通過中介公司來完成的。因此委托中介公司獲取信息并具體操作已獲得普遍的社會認同，大眾百姓對房產中介存有一定程度的依賴心理。而中介公司的服務也為買賣雙方省去了很多辦理手續所需要花費的時間。可見，中介公司是二手房買賣市場中一個非常重要的角色
在這種前提下，如果某一個交易環節未銜接好，或者房產中介未能忠實履行義務，充分披露信息，甚至違規操作等均會引發糾紛。由于中介公司與買賣雙方各有不同的利益追求，使房產交易活動中存在大量的不規范現象。對于很多糾紛的發生，中介公司難辭其咎。
從法院的審理實踐中可以看出，涉及中介公司的房屋買賣糾紛主要有以下幾類：
1、為追求高額利潤，中介公司違規與買賣雙方簽訂所謂的“出售合同”，隱瞞真實的房價信息，試圖從直接交易中賺取差價。當事人得知實情后引發訴訟，要求中介公司予以返還。
2、基于激烈的市場競爭，為順利取得中介費，一些中介公司急于促成交易，在買賣合同中虛填房價，簽訂所謂的“陰陽合同”，幫助客戶達到少繳稅或多貸款的目的，致事后引發糾紛。
3、因中介公司相關收費違規或要求收取未約定的費用而引發訴訟。主要表現為超出政府定價向當事人收取中介費，以多種名義從當事人交納的房款中扣除中介費之外的其它費用而引發糾紛。
4、中介公司提供的格式合同中存在相關“霸王條款”，免除自己的責任而限制委托人的契約自由，使得部分中介公司未能提供相應的居間服務而依然要求上、下家支付中介費從而導致糾紛發生。
5、房屋存在質量或權力瑕疵，而中介公司未進行嚴格的審查，甚至給一些詐騙分子以可乘之機，從而引發糾紛。
分析上述幾種情形的發生原因，利益驅動自然是最根本的誘因。而從法律層面上分析，中介公司對自己定位不明確卻是最直接的原因。多數中介公司都冠以房地產“咨詢”、“經紀”公司的名號，而經營范圍則“包羅萬象”。這往往使得中介公司的權利意識無限放大，而對自身的責任的認識則被弱化。如前所述的情形1，賺取差價的行為，表明中介公司扮演著一種炒房者的角色，對于哄抬房價、擾亂市場秩序，這些中介起到了推波助瀾的作用。從中介公司的角度來說，它們認為自己所從事的是一種行紀行為，所簽訂的合同所履行的手續也都按照行紀的規定進行。實際上，無論從法律法規的相關規定還是從房地產登記機關的操作程序來看，中介公司都無法完成以自己的名義購買房屋這一行為，而能否以自身名義購買所委托的標的物恰恰是行紀合同最明顯的法律特征。中介對自身的定位不明使得他們采取了一些不合理的做法，帶來了糾紛的大量產生。再如情形4、5，前者是中介過于強烈的要保護自身的利益而促成霸王條款的出現，后者是中介沒有盡到應盡的義務而給委托人帶來損失或不必要的麻煩。在筆者看來，中介公司與委托人的關系中，由于存在著專業知識、技能與信息等多方面的不對稱，在法律上的權利義務上也應當作出不對稱的安排。中介公司的利益當然要得到保護，一些違背誠信原則的房屋買賣雙方跳過中介私下交易的情形也大量存在。只是筆者認為，在交易過程中，中介公司應當承擔起更多的注意義務。由于委托了中介公司，一些房屋購買者或房屋出售方在房屋買賣過程中的注意義務就應當轉嫁到中介公司身上去。剩余的兩種情形2和3，都是由于中介公司的違規操作所引發的。情形2是中介公司“好心過度”引起的，作為受托人應當從委托的利益出發，但這是以不違反法律法規以及相關政策的規定為前提的。作為房地產的專業機構，在教會委托人“如何做”某些事情的同時，也應當告知委托人“不能做”某些事情。情形3是中介違反了有關收費的相關規定引起的，之所以有了規定還出現這種情況，在于中介公司無法界定中介服務的具體內涵，有意或無意將一些事務劃在收費限額所限制的事項之外。從而導致總數超出收費上限。
中介公司的地位不明確導致的權利義界限不明帶來了很多糾紛，本將通過論述房產中介在房產交易過程中的地位，為其他相關的法律問題尋求答案。
二、中介公司在房產交易過程中的法律地位
（一）從中介公司所從事的事務看中介公司的法律地位
實踐中，中介公司所從事的事務主要有兩類，一是幫助買賣雙方完成尋找對方的過程，二是為一方或雙方提供咨詢或代為辦理產證過戶、貸款等等手續，而這些手續也是以交易成功為前提的。第一類事務是中介公司為了促使房屋買賣交易的實現，為委托人尋找買家或賣家，報告訂約的機會，在買賣雙方有意向進行交易時，中介公司會作為雙方訂約媒介提供服務。在這里，中介公司分別從事著報告居間和媒介居間兩種業務。[1]在中介公司與委托人所簽訂的合同中，第一類事務也是約定的主要內容。根據我國合同法第四百二十四條規定，居間合同是居間人向委托人報告訂立合同的機會或者提供訂立合同的媒介服務，委托人支付報酬的合同。因此，中介公司在房屋買賣交易中，所扮演的角色是一種典型的居間人的角色，中介合同也是一種的居間合同。而第二類事務中，也有很多是中介公司提供訂約的媒介服務，如為買賣雙方提供咨詢并幫助起草買賣合同文本等。只是一些純屬為特定買賣合同一方進行的勞務型事務不具有居間合同的典型性，即是中介公司不存在，委托人也能獨立完成，如協助辦理登記過戶手續、貸款手續、戶口遷移手續等。但這并不影響整個中介行為的居間性質，因為它們都是在買賣合同成功簽訂、居間行為完成后進行的。
（二）從相關法律法規規定看中介公司的法律地位
對于房地產中介這個服務性行業，目前僅有《城市房地產管理法》、《城市房地產中介服務管理規定》、以及《關于房地產中介服務收費的通知》等幾部簡單的法律法規、規章進行規范。各地的行政部門根據本地房地產市場發展狀況也相繼出臺了一些地方性法規，但其效力、范圍、處罰力度尚不能滿足中介市場健康發展的需要，亟待進一步完善。[2]
從僅有的幾部法律法規我們也可以看出立法者的一些思路。《城市房地產管理法》第五十六條規定，房地產中介服務機構包括房地產咨詢機構、房地產價格評估機構、房地產經紀機構等。《城市房地產中介服務管理規定》第二條寫明“本規定所稱房地產中介服務，是指房地產咨詢、房地產價格評估、房地產經紀等活動的總稱。本規定所稱房地產咨詢，是指為房地產活動當事人法律法規、政策、信息、技術等方面服務的經營活動。……本規定所稱房地產經紀，是指為委托人提供房地產信息和居間代理業務的經營活動。”可見，在房地產買賣過程中可能涉及的房地產咨詢、房地產經紀都被定義為典型的居間行為。因此也就排除了房產中介公司從事房產行紀業務的可能性。另一方面，行紀合同的主體具有限定性，必須是經批準經營行紀業務的法人、自然人或其他組織。[3]雖然市場上的一些中介公司的經營范圍非常廣泛，但沒有任何一家房產中介公司得到過從事房地產行紀業務的批準。也就是說，在中國的房地產市場上，并不存在也不允許存在中介公司充當房地產行紀人的現象。
至此，我們可以得出這樣一些結論，中介公司所從事的中介服務屬居間服務。房地產中介合同屬于包含委托辦理其他事項的居間合同。
三、房地產居間的法律特征
（一）居間合同的法律特征
居間合同是雙方當事人約定一方為他方提供、報告訂約機會或為訂立合同的媒介，他方給付報酬的合同。[4]居間人提供的是一種信息服務和媒介服務，最顯著的特征是居間性，即居間人不是上下加任何一方的代理人，其服務行為是事務性行為，不是法律行為。不能決定買賣最后能否成功，也不能承擔上下家任何一方的權利和義務。居間人在交易中是完全獨立于房地產買賣雙方的民事主體。可以參加雙方當事人對合同的商定過程，但不參加合同的訂立，也不是任何一方的代理人，而是中間人。
歸納起來，居間合同具有以下法律特征：[5]
1、居間人為委托人提供訂約服務，其目的是為了形成合意，最終訂立合同。
2、居間人在居間活動中向委托人僅僅提供訂立合同的服務，但不做訂立合同意思表示。
3、居間合同必須具備一定的主體資格。現有的規章歸定中介公司人員的職業資格標準過于寬泛。
4、居間合同屬于有償、諾成、不要式合同。
（二）房地產中介在居間活動中的義務
房地產居間具有居間行為的共性，如居間人具有接受委托和報酬請求權等權利。同時，由于房地產交易的一些特殊性，在很多方面房地產居間也有其自身的特殊性，居間人的義務更加具體、嚴格，主要有：
1、完成委托事項的義務
居間人應按照合同約定為委托人服務，完成委托人交辦的事項。這一點是任何居間行為的共性，也是“合同義務不得違反”這一法律原則要求的。居間人的主要義務在于報告訂約機會或提供媒介服務，應盡力促使將來可能訂約的當事人雙方達成合意，排除雙方所持的不同意見，并依照約定準備合同，對于相對人與委托人之間所存在的障礙，加以說合和克服。[6]對于促成交易才“有利可圖”的房產中介來說，完成這些義務并不成問題。
2、按照法律、法規的歸定收取報酬
居間報酬的確定,國際上通常有四種制度:約定報酬制、約定報酬酌減制度、婚姻居間約定報酬無效制度和法定報酬制。[7]至于我國應當采用何種形式,學者們有不同看法:有的主張“法定報酬制”,有的主張“法定限額內的約定制”。[8]《合同法》規定:“居間人促成合同成立的,委托人應當按照約定支付報酬。對居間人的報酬沒有約定或者約定不明確,依照本法第六十一條的規定仍不能確定的,根據居間人的勞務合理確定。”我國合同法對居間人的報酬實行的是約定優先制”，這種約定既包括當事人的事先約定,又包括事后達成的補充協議。但具體到房地產居間，《關于房地產中介服務收費的通知》第五條規定：“房屋買賣代理收費，按成交價格總額的０．５—２．５％計收。”雖然該通知僅為國家計委、建設部的部門規章，物價檢查部門可對違規中介進行處罰，對于民事主體之間的居間合同并無強制力，[9]而一旦雙方當事人就居間報酬提起訴訟，法院都會參照該通知規定的標準，以合同顯失公平為由對報酬作出變更。因此我國房地產居間報酬的確定是采用的“法定限額內的約定制”。
3、忠實的義務
居間合同的居間人就居間活動有忠實義務，[10]主要包括：一、居間人應將所有知道的有關訂約的情況或商業信息告知委托人。合同法第425條歸定：居間人應當就訂立合同的重要事項向委托人如實報告。居間人故意隱瞞與訂立合同有關的重要事項或提供虛假情況，損害委托人利益的，不得要求報酬并應當承擔損害賠償責任。二、不得對訂立合同是使不利影響。三、居間人對于所提供的信息，成交機會以及后來的訂約情況，負有向他人保密的義務。
4、不得從事違反、規避法律法規和社會公德的委托活動，更不能指導房屋買賣雙方從事這樣的活動的義務
遵循誠實信用原則是民事活動的一項基本原則，作為應當熟知房產方面法律法規的房產中介，更加不得違背這一原則。中介公司若指導買賣雙方當事人達成違背法律法規或社會公德的合同，如文章開頭所列舉的為減少稅收而虛填房價等情況，就會導致合同的無效或部分的無效，也就是說，買賣房屋這一交易行為并沒有成功促成或交易行為存在瑕疵。在居間合同中，居間人取得報酬的前提是促成合同成立，無效的合同或合同條款都應當視作自始不存在，因此居間人不應當取得報酬或取得全部報酬，已經取得的，委托人有權要求返還。同時，由于中介公司作出了違背法律法規規定的事情，對維護市場秩序有管理職責的行政部門也應當對其作出處罰。
（三）中介公司作為居間人的法律問題探討
1、中介公司注意義務的限度
忠實義務要求居間人向委托人如實報告，如實報告的前提必須是居間人對與訂立合同有關事項的徹底了解和知悉。在房地產居間過程中，最主要的合同事項在于買賣的標的物房屋的實際情況。房屋作為一種具有較高價值的“大件”不動產，具有很強的特殊性。房屋的質量具有表面瑕疵和隱藏瑕疵之分，而權利方面的瑕疵有些可以從登記機關的登記中反映，有些卻無法反映。房產中介是否具有房屋瑕疵的審查義務呢？
當事人的義務來源有三種，即法定義務、約定義務和附隨義務。《城市房地產中介服務管理規定》所確定的強制性義務中沒有規定上述義務，對于該義務房產中介與買房人所簽訂的委托買房協議中一般也不會約定。附隨義務是當事人基于誠實信用原則而產生的輔助義務，顯然不能要求房產中介承擔房屋質量權利瑕疵擔保這一主要義務。故對于房源信息的真實性房產中介不負保證義務。[11]
但是，根據房產中介的忠實義務，它負有向委托人如實報告的附隨義務，這里的如實，應理解為知道什么報告什么。同時，房產中介相對于一般人具有專業上的優勢，提供專業知識方面的咨詢服務也是它完成居間服務的必經階段。它應該從專業角度提醒買房人就房源信息中可能產生問題的事項進行審查、核實，同時幫助委托人審查相關事項。即對于房源信息的真實性，房產中介負有審查義務和提醒義務。
居間人應當盡可能了解所獲得信息的真實性，即應當用盡一切可以利用的合法手段。我國現有的法律法規并沒有明確合同法所謂“重要事項”的范圍。筆者認為，中介至少應做到以下幾方面的核實工作：（1）聽取房屋出售人的陳述，了解房屋基本情況，查看身份證、產權證、戶口簿等權證原件；（2）到房地產管理部門、房地產交易中心查詢房屋的登記情況、有無抵押存在等；（3）到房屋現場實地察看，觀察房屋的座落、朝向、環境、以及房屋表面可直接看到的質量問題。這些要求可能高于實踐中的一些中介的做法，特別是要求中介查詢房產登記情況，但這可以有效防止一些欺詐犯罪，對于加強中介的自我保護也是大有裨益的。
可以看出，中介承擔的是一種類似“善意管理人”的謹慎的注意義務。其中的審查義務是形式審查，即對于房屋質量的表面瑕疵和相關權證和登記機關的登記可以反映出來的瑕疵進行審查。只有在房產中介怠于行使或審查過程中出于嚴重過失沒有發現應當發現的問題時，才視為該義務的違反。如果房產中介盡到這兩項義務，它可就買房人在交易中受欺詐不負責任；反之應與售房人共同承擔相應民事責任。中介違背上述義務，給購房者帶來了損失，如居間合同有約定則承擔違約責任，無約定，則應當承擔直接損失的賠償責任。
在中介窮盡了一切注意手段后，仍有可能存在糾紛的隱患。一些權利爭議、權利變動情況無法或未能及時在房產登記中反映，如作為買賣標的物的房屋正涉及訴訟，如作為權利人一方的當事人死亡未及時注銷等，這是較少和較為極端的情況，而大量存在的是出售方一房二賣的情況。在我國物權法沒有出臺，房屋買賣預登記制度沒有建立的情況下，這種欺詐情況無法完全避免。
2、中介的非居間行為
前問題到過，房產中介在促成買賣后，其居間行為已經完成。接下來的登記過戶、辦理貸款等手續并非中介的法定義務。實踐中，買賣雙方或一方委托中介辦理這些手續的情況不在少數。實際上，這些行為并非居間行為，而是屬于委托合同或代理的法律關系范疇，換句話說，是區別于居間服務的另一種有償服務。而我們對于中介收費的歸定，沒有區分兩種服務，中介與委托人所簽訂的合同，也通常沒有作出區分。因此，履行非居間服務范圍內的過錯往往成為買賣方不支付居間費用的抗辯理由。
對此，筆者認為，由于我國房地產居間報酬的確定是采用的“法定限額內的約定制”，在不超出法定限額的前提下，當事人約定的報酬自然是對應居間人為委托人利益所進行的一切勞動，即對應居間勞動和非居間勞動兩類勞動。在當事人未區分兩類服務范圍的前提下，居間人促成買賣雙方交易成功，是完成了合同的主要義務，非居間性質的服務即使存在過錯也不能抹煞合同主義務完成這一事實。此時可視作當事人對報酬約定不明確，根據合同法第六十一條確定兩類勞動分別對應的報酬，如果仍無法確定可根據合同法第四百二十六條的規定，根據居間人的勞務合理確定。
3、中介公司作為“代理人”參與房屋買賣，或分別與買賣雙方簽訂“房屋買賣合同”
在房屋買賣過程中，房產中介的正常角色應當是中間人，可以參加雙方當事人對合同的商定過程，但不參加合同的訂立，也不是任何一方的代理人。而房地產市場比較常見的情形是，房屋出售方或買受方因時間或專業知識的缺乏，“全權委托”某中介公司以某個價錢出售或購買某房屋，并出具相應的委托書。中介公司也以代理人的身份在房屋買賣合同上署名。在筆者看來，這種情況并沒有否定我們對房產中介的法律定位。在房屋、價格都以特定的情況下，作為“代理人”的中介公司并沒有以自己的名義進行某些決定的余地，而房產交易登記過戶前，買賣雙方當事人必然會在同一份買賣合同上簽字，否則就無法達到登記過戶的要求。因此，房產中介所從事的仍舊是居間行為。
在房產中介分別與房屋買賣雙方簽訂房屋買賣合同的情況下，應視不同情況作不同分析。若買賣雙方對同一標的物交易的意向一致，價款金額大致相近，可認定雙方實質上房屋買賣合同成立。因為無論房產中介簽訂的合同冠以什么名稱，它起到的作用都是居間斡旋的作用，以最終達到買賣雙方意思一致為目的。由于不存在一份買賣雙方簽署的合同，若一方拒絕配合，另一方在辦理產權過戶登記等手續時會存在麻煩，此時只有訴至法院，法院應當支持。
在存在兩份由中介簽訂的針對同一房屋的買賣合同的情況下，房屋的價款往往存在差額。這是房產中介意圖賺取差價的通常做法，一些交易由于當事人的疏忽或無知得以最終完成。事后當事人發現存在差價，就會發生糾紛。中介公司獲得的這部分差價屬于不當得利，應當予以返還，返還的對象及返還的數額存在爭議。已經有一些賣家起訴要求返還的案例，多數得到支持。筆者認為，我們首先要確認應當以哪份合同的價格為準。合同簽訂肯定存在先后，由于針對的是同一個房源，中介通常會首先與出售方簽訂合同，因為它要確定出售方肯以某個價格出賣該房并且該價格有利可圖，然后再與買受方簽訂合同。此時由于無法取得產權，中介的行為屬于無權處分他人財產，與買受方的購房合同是否有效需要得到出售方的追認，如果得到追認，應當按照后一個合同確定房屋的實際出售價格。如果得不到，房屋的交易根本無法進行下去。
4、意向金模式的合法性
隨著房地產市場的發展，一些中介公司在實際操作中采用了一種意向金的模式。意向金模式的基本特征包括：購買人對特定房屋有明確而具體的購買意向；購買人委托中介機構向出售方議價確認；購買人簽署居間議價委托時，向中介機構支付一定數額意向金或誠意金，并同意在中介方議價成功時，將該意向金作為立約定金直接轉付給房屋出售方，作為買賣擔保（也有一些中介在意向金的處理上略有不同）。意向金轉定金的居間議價模式，是在市場發展過程中約定俗成的，符合居間服務的自身特征，首先，意向金條款并不必然違背現有法律規定，只要符合公平原則和誠實信用原則，符合意思自治的法制思想，應確認其合法性；其次，意向金模式符合居間服務行為的自身特征。居間的本質就是為促成交易而進行的斡旋服務。在斡旋過程中生效的要約和承諾，及時地用定金擔保的方式確定下來，符合交易談判的時效性原則。
四、結語
綜上所述，房產中介在房屋買賣過程中處于一個居間人的地位，當然這并不排除它完成一些非居間性質委托事項。相對于其他居間活動，房產中介承擔著更多審查注意義務。隨著我國房地產市場的發展，相關法律的完善，房產中介在我們的經濟活動中會起到越來越重要的作用。
|
|
|
|
|
