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公告信息 |
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主要論著 |
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怎樣將購買期房的風險降到最低
什么是期房，期房一般是指從開發(fā)商取得商品房預售許可證后到完成商品房的初始登記為止這一時間段的商品房。
具備什么條件時，開發(fā)商才能取得商品房的預售許可證。根據(jù)《城市商品房預售管理辦法》(2004年)第五條的規(guī)定“商品房預售應當符合下列條件：（一）已交付全部土地使用權出讓金，取得土地使用權證書；（二）持有建設工程規(guī)劃許可證和施工許可證；（三）按提供預售的商品房計算，投入開發(fā)建設的資金達到工程建設總投資的25％以上，并已經(jīng)確定施工進度和竣工交付日期。”
十看將購買期房的風險降到最低：
第一看、開發(fā)商是否有權銷售。我們得先看一下開發(fā)商是否有商品房預售許可證，只要開發(fā)商具有商品房預售許證，就可以證明開發(fā)商有權銷售此商品房。查看商品房預售許可證時注意，現(xiàn)在開發(fā)商一般都提供復印件，我們在購房時一定要注意核對原件，如果有異議，一定到當?shù)氐姆康禺a(chǎn)管理部門核實一下，這樣才最安全。
第二看、商品房的施工單位。最好詳細了解施工單位的信譽和能力，本律師認為，這比查看開發(fā)商還重要，因為是施工單位實際建設的商品房，很大程度上施工單位決定著商品房的質量。
第三看、開發(fā)商的信譽、能力、資質。關于開發(fā)商的相關情況可以到當?shù)亟ㄎ绻_發(fā)商曾經(jīng)建設過樓盤也可以到房產(chǎn)局、樓盤所在地的實際使用人處、拆遷部門、利用網(wǎng)絡、了解同行等，利用一切實際資料分析開發(fā)商的信譽、能力、資質。
第四看、商品房銷售的五證兩書。《建筑用地規(guī)劃許可證》和《建設工程規(guī)劃許可證》可到城市規(guī)劃部門核實確認， 《國有土地使用證》可以到國有土地管理部門核實確認，《建設工程施工許可證》可以到建委核實確認，《商品房預售許可證》可以到房地產(chǎn)管理部門核實確認，《商品房質量保證書》和《商品房使用說明書》。
第五看、施工圖。通過看施工圖，了解開發(fā)商承諾是否與實際相符，樓盤的建筑規(guī)模、樓層總數(shù)、質量等級、用料、商品房的使用率、房屋面積、結構、整體布局等情況。
第六看、樓盤。應當?shù)缴唐贩克诘臉潜P去實地考察，實際的了解一下樓盤的周邊環(huán)境、配套設施、交通狀況、施工進度、工程質量、教學力量、醫(yī)院、車位及車庫、到相關部門考查樓盤的抵押情況、了解建筑容積率、綠化率、建筑密度、商品房的使用率等。
第七看、政策。到政府部門詳細了解商品房所在樓盤以及其周邊地區(qū)的現(xiàn)行及未來政策、法律、法規(guī)、規(guī)章等。
第八看、物業(yè)公司。業(yè)主入住后，打交到最多的就是物業(yè)公司，應簽訂合同之前應當詳細了解物業(yè)公司服務質量、服務事項、物業(yè)費等相關事項。
第九看、看房。自然采光是否充足、通風是否良好、房屋平面格局是否存在浪費、房屋耐久使用年限、給水、排水、供電、通訊、網(wǎng)絡、供熱、煤氣、有限、建筑立面、屋頂材料、建筑保溫、層高、每層建筑面積和戶數(shù)、窗戶、公共區(qū)地面和墻面及頂棚材料、公共樓梯、電梯、入戶門、內(nèi)門和臥室及廚房及衛(wèi)生間門尺寸、室內(nèi)地面和墻面及頂棚、廚房及衛(wèi)生間地面和吊頂及墻面、衛(wèi)生間淋浴和臺盆及座便器上下水的位置等。
第十看、看合同。這也是這十看中的最后一看，并且也是至關重要的一看，公平、詳細的合同條款，才能是您購買期房的保障，前面的九看，都是為這一看服務的。
合同中應當詳細列明以下條款（詳見商品房買賣合同文本）：
合同買賣雙方當事人及委托人詳細的自然情況、項目建設依據(jù)（具體指土地的取得方式、使用年限、面積、規(guī)劃用途、土地證的編號、規(guī)劃及施工許可證的編號）、商品房銷售依據(jù) （具體指商品房預售許可證證號）、所購商品房的基本情況 （具體指房號、商品房用途、結構、層高、地上及地下建筑層數(shù)、所在層數(shù)、陽臺是否封閉、建筑面積、套內(nèi)建筑面積、公共部位與公用房屋分攤建筑面積）、計價方式與房款 、面積確認及面積差異處理 、付款方式及期限 、買受人逾期付款的違約責任 、交付期限及交付房屋狀態(tài)、出賣人逾期交房的違約責任、交接 、銷售的商品房出現(xiàn)產(chǎn)權糾紛和債權債務糾紛承擔責任的當事人 、出賣人關于裝飾、設備標準承諾的違約責任 、出賣人關于基礎設施、公共配套建筑正常運行的承諾 、關于產(chǎn)權登記的約定 、保修責任 、 雙方當事人約定的其它事項 、買受人使用房屋的義務 、發(fā)生爭議的解決方式、合同的法律效力、合同一共幾份、合同備案時限、以及關于房屋平面圖、公共部位與公用房屋分攤建筑面積構成說明、裝飾、設備標準、合同補充協(xié)議等的合同附件。
沈陽律師劉東亞（手機：13358872712）于2007年6月21日整理起草，未經(jīng)本律師同意不得轉載。
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