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公告信息 |
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主要論著 |
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律師帶您了解經(jīng)濟(jì)適用房
陜西許小平律師事務(wù)所高虎律師
2004年建設(shè)部會(huì)同國(guó)家發(fā)展改革委、國(guó)土資源部、中國(guó)人民銀行聯(lián)合公布了《經(jīng)濟(jì)適用住房管理辦法》，該辦法對(duì)經(jīng)濟(jì)適用房的開(kāi)發(fā)、利潤(rùn)控制、購(gòu)房者資格、購(gòu)房后的二次銷(xiāo)售等作了明確的規(guī)定。這對(duì)于經(jīng)濟(jì)適用住房的發(fā)展起到了積極的規(guī)范和促進(jìn)作用。有利于解決了中低收入家庭的住房困難問(wèn)題。那么，老百姓購(gòu)買(mǎi)經(jīng)濟(jì)適用住房應(yīng)了解哪些法律知識(shí)?
首先，什么是經(jīng)濟(jì)適用住房，按照辦法第二條的規(guī)定，經(jīng)濟(jì)適用住房，是指政府提供政策優(yōu)惠，限定建設(shè)標(biāo)準(zhǔn)、供應(yīng)對(duì)象和銷(xiāo)售價(jià)格，具有保障性質(zhì)的政策性商品住房。也就是說(shuō)，經(jīng)濟(jì)適用房是享受政府提供的優(yōu)惠政策，建設(shè)用地實(shí)行行政劃撥，向城鎮(zhèn)中低收入家庭供應(yīng)的普通居民住房。其特點(diǎn)是價(jià)格低于同類(lèi)商品房，但是其購(gòu)買(mǎi)資格和二次銷(xiāo)售有較為嚴(yán)格的限制。
其次，經(jīng)濟(jì)適用房到底享受了哪些政府優(yōu)惠政策？?jī)r(jià)格又是如何卻確定的？ 按照本辦法第第九條規(guī)定，經(jīng)濟(jì)適用住房建設(shè)用地，要按照土地利用總體規(guī)劃和城市總體規(guī)劃要求，合理布局，實(shí)行行政劃撥方式供應(yīng)（建設(shè)單位以劃撥方式取得土地使用權(quán)不用向國(guó)家交納土地出讓金，如此會(huì)降低房屋成本）。第十條規(guī)定，經(jīng)濟(jì)適用住房建設(shè)和經(jīng)營(yíng)中的行政事業(yè)性收費(fèi)，減半征收；經(jīng)濟(jì)適用住房項(xiàng)目小區(qū)外基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)費(fèi)用，由政府負(fù)擔(dān)。第十一條規(guī)定，購(gòu)買(mǎi)經(jīng)濟(jì)適用住房的個(gè)人向商業(yè)銀行申請(qǐng)貸款，個(gè)人住房貸款利率執(zhí)行中國(guó)人民銀行公布的貸款利率，不得上浮。 經(jīng)濟(jì)適用住房建設(shè)單位可以以在建項(xiàng)目作抵押向商業(yè)銀行申請(qǐng)住房開(kāi)發(fā)貸款。 第十二條規(guī)定， 用于個(gè)人購(gòu)房貸款的住房公積金，可優(yōu)先向購(gòu)買(mǎi)經(jīng)濟(jì)適用住房的個(gè)人發(fā)放。 經(jīng)濟(jì)適用房的建設(shè)、銷(xiāo)售享受了上述的政府優(yōu)惠政策，其成本必然低于同等的商品房成本。
在此基礎(chǔ)上，該辦法對(duì)經(jīng)濟(jì)適用房的銷(xiāo)售價(jià)格也作了嚴(yán)格的規(guī)定。該辦法第十七條規(guī)定，確定經(jīng)濟(jì)適用住房的價(jià)格應(yīng)當(dāng)以保本微利為原則，其銷(xiāo)售基準(zhǔn)價(jià)格和浮動(dòng)幅度應(yīng)當(dāng)按照《經(jīng)濟(jì)適用房?jī)r(jià)格管理辦法》（計(jì)價(jià)格[2002]2503號(hào)）的規(guī)定確定；其租金標(biāo)準(zhǔn)由有定價(jià)權(quán)的價(jià)格主管部門(mén)會(huì)同經(jīng)濟(jì)適用住房主管部門(mén)在綜合考慮建設(shè)、管理成本和不高于3％利潤(rùn)的基礎(chǔ)上確定。經(jīng)濟(jì)適用住房?jī)r(jià)格確定后應(yīng)當(dāng)向社會(huì)公示。 第十八條規(guī)定，經(jīng)濟(jì)適用住房銷(xiāo)售應(yīng)當(dāng)實(shí)行明碼標(biāo)價(jià)，銷(xiāo)售價(jià)格不得超過(guò)公示的基準(zhǔn)價(jià)格和浮動(dòng)幅度，不得在標(biāo)價(jià)之外收取任何未予標(biāo)明的費(fèi)用。價(jià)格主管部門(mén)將依法進(jìn)行監(jiān)督管理。
同時(shí)，2003年1月1日公布實(shí)施的《經(jīng)濟(jì)適用房?jī)r(jià)格管理辦法》中進(jìn)一步明確經(jīng)濟(jì)適用住房?jī)r(jià)格實(shí)行政府指導(dǎo)價(jià)。制定經(jīng)濟(jì)適用住房?jī)r(jià)格，應(yīng)當(dāng)與城鎮(zhèn)中低收入家庭經(jīng)濟(jì)承受能力相適應(yīng)，以保本微利為原則，與同一區(qū)域內(nèi)的普通商品住房?jī)r(jià)格保持合理差價(jià)，切實(shí)體現(xiàn)政府給予的各項(xiàng)優(yōu)惠政策。經(jīng)濟(jì)適用住房基準(zhǔn)價(jià)格由開(kāi)發(fā)成本、稅金和利潤(rùn)三部分構(gòu)成。并且下列費(fèi)用不得計(jì)入經(jīng)濟(jì)適用住房?jī)r(jià)格：（一）住宅小區(qū)內(nèi)經(jīng)營(yíng)性設(shè)施的建設(shè)費(fèi)用；（二）開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)企業(yè)留用的辦公用房、經(jīng)營(yíng)用房的建筑安裝費(fèi)用及應(yīng)分?jǐn)偟母鞣N費(fèi)用；（三）各種與住房開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)無(wú)關(guān)的集資、贊助、捐贈(zèng)和其他費(fèi)用；（四）各種賠償金、違約金、滯納金和罰款；（五）按規(guī)定已經(jīng)減免及其他不應(yīng)計(jì)入價(jià)格的費(fèi)用。
最后，經(jīng)濟(jì)適用住房到底那些家庭可以購(gòu)買(mǎi)，購(gòu)買(mǎi)后二次銷(xiāo)售有何限制？按照辦法的第五條規(guī)定，購(gòu)買(mǎi)經(jīng)濟(jì)適用住房實(shí)行申請(qǐng)、審批和公示制度。第二十條規(guī)定，符合下列條件的家庭可以申請(qǐng)購(gòu)買(mǎi)或承租一套經(jīng)濟(jì)適用住房：（一）有當(dāng)?shù)爻擎?zhèn)戶口（含符合當(dāng)?shù)匕仓脳l件的軍隊(duì)人員）或市、縣人民政府確定的供應(yīng)對(duì)象；（二）無(wú)房或現(xiàn)住房面積低于市、縣人民政府規(guī)定標(biāo)準(zhǔn)的住房困難家庭；（三）家庭收入符合市、縣人民政府劃定的收入線標(biāo)準(zhǔn)；（四）市、縣人民政府規(guī)定的其他條件。
同時(shí)，辦法對(duì)經(jīng)濟(jì)適用房的二次銷(xiāo)售做了相應(yīng)的限制，包括經(jīng)濟(jì)適用住房在取得房屋所有權(quán)證和土地使用證一定年限后，方可按市場(chǎng)價(jià)上市出售；出售時(shí)，應(yīng)當(dāng)按照屆時(shí)同地段普通商品住房與經(jīng)濟(jì)適用住房差價(jià)的一定比例向政府交納收益。具體年限和比例由市、縣人民政府確定。個(gè)人購(gòu)買(mǎi)的經(jīng)濟(jì)適用住房在未向政府補(bǔ)繳收益前不得用于出租經(jīng)營(yíng)。
上述可見(jiàn)，經(jīng)濟(jì)適用房是享受政府優(yōu)惠政策，向城鎮(zhèn)中低收入家庭供應(yīng)的普通居民住房。購(gòu)房者可以依據(jù)上述的規(guī)定，為自己購(gòu)房置業(yè)。
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