[ 商家泉 ]——(2009-6-15) / 已閱12609次
離婚中貸款房產及其增值分割
商家泉
離婚爭議和訴訟中，房產分割一般說來時雙方當事人最為關心的，離婚案件中，一般來說 ，貸款房取得房屋權屬證書的時間可歸納為三種情形：（1）婚前一方辦理貸款購買、簽訂協議、支付首付款，婚前取得房屋權屬證書，夫妻婚后以共同財產進行部分貸款償還；（2）婚前一方辦理貸款購買、簽訂協議、支付首付款，婚后取得的房屋權屬登記在其一人名下，夫妻婚后以共同財產進行部分貸款償還；（3）婚前一方辦理貸款購買、簽訂協議、支付首付款，夫妻以共同財產進行還貸，離婚訴訟期間尚未辦理房屋權屬證書。針對上述三種情況，目前處理起來存在較大爭議，現就存在的問題作如下探討。
一、尚未還清貸款的按揭房產能否分割
貸款購房的法律構成具備如下特點：（1）特定財產權利轉移而占有不轉移；（2）債權人在債務人不履行債務時確定地取得所有權，債務人則享有通過履行債務而回贖擔保物的權利。
一般來講，按揭人只要取得了房產的權屬登記證書，就對按揭房產擁有了所有權，是否還清了銀行按揭貸款與是否取得按揭房產的所有權并不等同。而在離婚訴訟中，真正的問題在于按揭房產的權屬是否已經確定，而不是因取得房產權屬而承擔的債務是否已經完全清償。在夫妻一方或雙方已經取得按揭房產權屬登記的情況下，沒有理由限制該房產作為共同財產在夫妻之間進行分割。
故，在離婚訴訟中，對于已經取得權屬登記的按揭房產，即使尚未還清銀行按揭貸款，也不能將其認定為尚未取得所有權而不將其作為夫妻共同財產進行分割。一方按揭購房，其與銀行之間形成的是以所購房產為擔保的債權債務關系（如果婚后配偶一方參與共同還貸，則是以夫妻共同財產清償夫妻一方的婚前個人債務，離婚時應由權屬一方給予補償），不妨礙按揭房產的權屬確定與分割。
二、貸款房產權屬權屬及取得時間的確定
目前有三種不同處理意見：
1、依照物權法第九條：“不動產物權的設立、變更、轉讓和消滅，經依法登記，發生效力；未經登記，不發生效力，但法律另有規定的除外。”這是在物權法中明確確立了的物權行為原則，亦即不動產物權變動只有經過登記才能發生效力。依此原則，房產所有權的取得時間應當是獲得房產證的時間，若夫妻雙方在房產證下達之前締結婚姻，房產即為夫妻共同財產。
2、在考察購買房產的實際狀況時，若在夫妻關系存續期間用共同財產還貸部分大于一方支付首付款的，房產就應認定為夫妻共同財產，但一方婚前單獨支付的部分是其個人財產。
3、夫妻締結婚姻后還貸的部分，不論是用一方的收入還貸，還是用雙方的收入還貸，均應認定為夫妻的共有權益；不論房產證何時下達，均應認定房產為一方個人財產；如二人離婚，婚前購房一方只需返還與另一方夫妻關系存續期間歸還按揭貸款的一半。
考察我國《物權法》第二十八條至第三十條，規定了不動產物權登記生效的若干例外，如規定因合法建造、拆除房屋等事實行為設立或者消滅物權的，自事實行為成就時發生效力。鑒于房屋產權登記僅僅只是不動產對外公示和取得政府擔保該所有權歸屬的方法，不動產物權的登記時間不應影響不動產物權業已確定的歸屬。在婚前一方簽定購房合同，也辦理了相應的按揭手續情形下，該買賣合同的雙方主體業已明確，對售房人享有請求交付房屋、辦理產權過戶的權利也已經明確。故此，在夫妻之間，一方婚前按揭貸款的房產應當以辦理按揭手續而非以房產權屬登記的取得作為所有權取得的判斷時點，這應作為《物權法》登記生效主義的相關規定在適用上的又一個例外。只要夫妻一方在婚前按揭購房，且房產權屬登記在該方名下的，無論該方的權屬登記系在婚前取得還是在婚后取得，都應認定房產系該方的婚前個人財產。
故此，婚前以一方名義簽訂房屋買賣合同、支付首付款并簽訂按揭貸款合同的房屋，因為房屋買賣合同的買賣人是夫妻一方，合同義務是由該方在婚前開始履行的，所以，合同權利應當由該方享有，并繼續履行合同義務，房屋系該方的婚前個人財產。購房所負的按揭貸款債務，是形成于婚前，應當認定為購房一方的婚前個人債務。婚后雙方共同支付的按揭貸款金額，實際上是以夫妻共同財產償還一方的婚前所負的個人按揭貸款債務
三、貸款房產婚后增值部分如何處理
根據婚姻法及其解釋，夫妻共同財產包括：1、工資、獎金；2、生產、經營的收益；3、知識產權的收益；4、繼承或贈與所得財產；5、其他應當歸共同所有的財產。《關于適用中華人民共和國婚姻法若干問題的解釋（二）》第11條規定，婚姻關系存續期間，一方以個人財產投資所得的收益，屬于婚姻法17條規定的“其他應當歸共同所有的財產”。而婚前購買用于居住的商品房，不是用來投資做任何商業或贏利用途，房屋的增值應屬于自然增值，就當然不屬于以個人財產投資取得的收益，因此，房屋增值部分并不屬于夫妻共同所有的財產
同時，房產的價值受市場因素影響，既可能增值，又可能貶值。在增值的情形下，如非權屬一方有權分享增值，則在房產貶值時，是否也要分擔貶值損失？面對判決做出之后房屋貶值，能否允許一方另行起訴主張權益？現實中顯然是不允許。故此，僅享受增值帶來的權益，不承擔貶值帶來的損失，是不符合立法本意及公平合理原則的。
對此，美國有些州法院認為，因通貨膨脹或其他不是因當事人的主觀努力而是因市場價值的變化而產生的增值，為被動增值，認定為個人財產。
但雖然房屋增值不能作為夫妻共同財產分割，考慮到雙方婚后以夫妻共同財產償還一方的婚前所負的個人按揭貸款債務，另一方對該房屋的保值、增值有一定貢獻（免于因不能按期交納按揭款而被按揭權利人即銀行行使抵押權的風險和要求滯納金的風險），房屋權屬一方應就婚姻關系存續期間的房屋增值部分對另一方進行適當補償。
四、總結
據上論結，尚未還清貸款的雙方購買按揭房產可以分割。而按照特別法優于普通法原則，物權法與婚姻法非為上位法與下違法關系，有矛盾的，應遵循婚姻法相關規定。故婚前以一方名義簽訂房屋買賣合同、支付首付款并簽訂按揭貸款合同的房屋，無論房產證下發時間是婚前還是婚后，均應為一人婚前財產，只能分割婚后雙方共同還貸部分。又房屋增值系自然增值，不屬于夫妻共同財產共同財產范疇，故不宜進行分割，但確應根據另一方所作貢獻，予以適當補償。
作者：商家泉 律師
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