[ 羅宗嶺 ]——(2009-9-14) / 已閱8600次
夫妻共同不動產的認定
羅宗嶺
根據我國現行《婚姻法》的規定，夫妻在婚姻關系存續期間所得的財產，除非當事人另有約定或法律另有規定，歸夫妻共同所有。以此推斷，夫妻在婚姻關系期間所得房屋，即使登記在一人名下，只要無特別約定或法律的特別規定，就應當認定為夫妻共有財產。事實上，這一結論也得到了司法實踐的認可。《婚姻法》司法解釋（二）第十九條就明確規定，由一方婚前承租、婚后用共同財產購買的房屋，房屋權屬證書登記在一方名下的，應當認定為夫妻共同財產。但這一規定似與《物權法》存在沖突。因為根據《物權法》的規定，不動產物權變動采登記生效要件主義，不動產登記簿是確定物權歸屬和內容的依據。如此一來，未登記的夫或妻是否還能取得房屋的共有權就成為一個令人困惑的問題。有觀點認為《物權法》實施后，這種情況下只能認定房屋歸登記名義人所有，而不能認定為夫妻共有財產。筆者認為這種說法尚過于絕對。在筆者看來，這一問題需要根據不同的情況予以具體分析。
１、如果夫妻雙方以書面的形式明確約定房產歸一人所有并登記在該方的名下，則房屋屬于登記名義人所有而不為夫妻共有財產。因為根據《婚姻法》第十九條的規定，夫妻可以約定婚姻關系存續期間所得的財產以及婚前財產歸各自所有、共同所有或部分各自所有、部分共同所有。將婚姻關系存續期間所得房屋約定歸一人所有，是雙方意思自治的體現，具有法律效力。
２、在沒有約定（或約定不明）也沒有法律特別規定的情況下（如法律對夫妻特有財產的規定），則應當認定婚姻關系存續期間取得的、登記在一方名下的房屋歸夫妻雙方共有。理由如下：（１）雖然不動產登記簿在很大程度上能夠反映不動產的實體權利關系，但這并不能排除登記的物權與真實的狀態不一致情況的出現。就此而言，依不動產登記簿確定的物權的歸屬，實際上只是一種權利的推定，一旦有反證證明登記發生錯誤，就應當推翻登記從而重新確定物權的歸屬。（２）對于夫妻關系存續期間所得的房屋，依婚姻法的規定，在既無約定也無法律特別規定的情形下，應當認定為夫妻共有財產。這是法律對此類財產權屬的規定，是真實的物權狀態。如果登記簿上僅登記為一個人的名字，就與真實的物權狀態不一致，屬于登記錯誤，而錯誤的登記不能作為判斷物權歸屬的依據，對物權歸屬的確定仍應以真實的物權狀態為依據。因此，一方面，在夫妻離婚的時候，法院仍然應當將此類房屋認定為夫妻共有財產從而予以分割；另一方面，如果未登記的一方向法院起訴要求確認房屋為夫妻共有財產，則法院一旦查明符合婚姻法關于夫妻共有財產的規定，就應當對此項訴訟請求予以支持。
３、將登記在一方名下的房屋認定為夫妻共有財產并不意味著未登記一方的“隱性”共有權就會絕對受到法律的保護。在登記名義人擅自將房屋處分給第三人的情形，雖然登記名義人系無權處分，但由于登記具有公信力，第三人有理由信賴登記簿的記載。根據物權法第１０６條的規定，一旦善意第三人完成登記，就可以取得房屋的物權（包括所有權、抵押權等）。未登記一方并不能以未經自已同意為由主張處分行為無效。
如此看來，盡管根據婚姻法的規定，婚姻關系存續期間取得的、登記在一方名下的房屋原則仍然屬于夫妻共有財產，但由于登記公信力的作用，這種情形對于未登記一方而言存在著極大的法律風險。為防范此類風險，未登記一方也應當使自已的權利體現在登記簿上。具體途徑有兩個：其一，其可以向登記機構要求更正登記，如果登記名義人書面同意更正，則登記機構應當予以更正，從而將房屋登記在雙方的名下；其二，如果登記名義人不同意更正，則未登記一方可以向法院起訴，法院一旦查明符合婚姻法關于夫妻共有財產的規定，就應當認定房屋屬于夫妻雙方共有。勝訴方可持判決書向登記機構辦理更正登記。同時，為防止在訴訟過程中登記名義人處分房屋，未登記一方可以先行辦理異議登記。
此外，為保護夫妻共有房產的合法權益，防止登記名義人在未經對方同意的情況下，擅自處置房產，我國也應當進一步完善房屋登記制度，對夫妻辦理共有產權登記以及領取房屋共有權證的問題予以明確的規定。
