[ 奚正輝 ]——(2009-11-5) / 已閱6492次
定金協議不能強制履行
奚正輝
2007年9月17日，賈某、梅某及中介公司簽署了《房地產買賣居間協議》，梅某購買賈某位于上海市徐匯區淮海西路一處房產，轉讓價格1100萬，約定7日內到中介公司簽署《上海市房地產買賣合同》，該居間協議詳細約定了交易條件。當日梅某向賈某支付30萬元定金。
2007年9月24日，雙方到中介公司簽約，梅某稱因為賈某的房地產權證還沒有辦出，故要求等賈某的產權證辦出后簽買賣合同并支付首付款，但是賈某要求必須根據約定在7日內簽署買賣合同并付款。
后雙方買賣合同未簽成功，梅某向徐匯法院起訴要求賈某繼續履行買賣合同，要求辦理產權過戶手續，并訴訟保全查封了賈某的該房屋。起訴的主要理由是：一、賈某違約，不肯將房屋出售給梅某；二、居間協議的內容，清楚明確，可以強制履行。主要的依據是上海高院《關于審理“二手房”買賣案件若干問題的解答》第5條：雙方已經簽訂的協議書具備了房屋買賣合同的主要內容，應視為買賣合同成立，并認定合同有效。
中匯所代表賈某出庭應訴，主要抗辯理由是：一、梅某違約，是梅某違反了居間協議的約定，拒絕在7日內簽署買賣合同，故違約方是無權要求繼續履行合同的；二、作為立約定金，擔保法有明確的處理方式，若一方不簽署買賣合同，違約方只能接受定金罰則的處罰，何況主合同（房屋買賣合同）沒有簽署。依據《擔保法司法解釋》第115條：“當事人約定以交付定金作為訂立主合同擔保的，給付定金的一方拒絕訂立主合同的，無權要求返還定金；收受定金的一方拒絕訂立合同的，應當雙倍返還定金”。
后一審法院支持了賈某的抗辯理由，駁回了梅某的訴請，二審法院維持一審判決。
本案在司法實踐中具有一定的示范作用，買賣雙方只簽署了定金協議或居間協議，沒有簽署正式的房地產買賣合同，并且雙方沒有履行主要義務，只支付了定金，是不能要求強制履行的。
