[ 奚正輝 ]——(2009-11-5) / 已閱13900次
境外個人在華購置房地產的政策與實務
奚正輝
中國房地產市場經歷了近10年的漲幅，目前已進入一個相對穩定的時期，隨著中國經濟的發展和人民幣升值的預期，有越來越多的境外個人想在中國直接購買房地產。但為了抑制房地產泡沫，中國政府對房地產市場的調控力度卻越來越大，各種限制法規、政策頻繁出臺，著實令境外個人望房興嘆。
一、 境外個人在華購買房地產的政策演變
國家對境外個人在華購買房地產的相關法規、政策是隨著中國的改革開放一起進行的，主要經歷了四個階段：
第一，起始階段。1980年3月5日，國務院轉發了《關于用僑匯購買和建設住宅的暫行辦法》規定：鼓勵華僑、歸僑、僑眷用僑匯購買和建設住宅。他們購買和建設的住宅，產權和使用權歸己，國家依法給予保護。該辦法也適用于港澳、臺灣同胞和中國血統外籍人以及他們在我境內的親友。該政策的出臺，推動了中國一些沿海城市建造許多僑匯房，并出售給華僑等，這也是新中國對外開放房地產市場的開始。
第二，發展階段。在20世紀80年代末90年代初，中國政府允許房地產開發商建造外銷房，將該商品房銷售給境外人士，那時商品房有外銷與內銷之分，境外人士只能購買外銷商品房。1994年11月15日，建設部制定了《城市商品房預售管理辦法》，第8條規定：需向境外預售的，應當在《商品房預售許可證》上注明外銷比例。
第三，鼎盛階段。為了促進房地產市場的快速發展和改善投資環境，實現全面開放，中國各地政府逐步取消了境外人士在華購房的限制，除國家安全外，境外人士可以購買任何中國的房地產。
2002年8月，北京市國土資源和房屋管理局下發了《關于調整本市內外銷商品房管理有關規定的通知》，從2002年9月1日開始，北京市取消本市商品房分“內銷”、“外銷”的規定。
2001年7月16日，上海市人民政府下發了《關于本市內外銷商品住房并軌的若干意見的通知》，通知合并了內銷、外銷商品住房；取消原有的內、外銷商品住房項目土地使用權出讓金價格的差別，也就是境外人士可以購買上海的任何住宅，但非居住用房還有限制。
2003年2月18日，上海市房屋土地資源管理局下發了《關于取消本市非居住房屋租售對象限制的通知》，自2003年3月1日起，取消本市國有土地上的各類非居住房屋的租售對象限制，全面建立開放、統一的商品房交易市場。
第四，管制階段。隨著外資不斷地涌入中國房地產市場，中國的房地產價格快速攀升，房價遠高于普通百姓的承受力，房屋的空置率急劇上升，產生了房地產市場泡沫，不僅導致了居者無其屋，而且昂貴的房價增加了商業的成本，嚴重影響了商業、工業的發展。為了遏制房價的上漲，2005年5月9日，國務院辦公廳轉發了《關于做好穩定住房價格工作意見的通知》，中國政府開始全面介入房地產市場，中國房地產市場的宏觀調控由此拉開了序幕。
為了遏制房價的進一步上揚，2006年7月11日，建設部等六部委聯合發布了《關于規范房地產市場外資準入和管理的意見》，第十條規定：“境外機構在境內設立的分支、代表機構(經批準從事經營房地產業的企業除外)和在境內工作、學習時間超過一年的境外個人可以購買符合實際需要的自用、自住商品房，不得購買非自用、非自住商品房。在境內沒有設立分支、代表機構的境外機構和在境內工作、學習時間一年以下的境外個人，不得購買商品房。港澳臺地區居民和華僑因生活需要，可在境內限購一定面積的自住商品房。”需注意的是，該意見是限制境外人士在中國大陸購買房屋，但境外人士原來購買的房地產，還是可以自由出售的。
二、境外個人在華購置房地產的實務
1、 簽訂購房合同
目前在中國的主要城市購買一手房基本上購房合同都是從政府網站上直接打印下來的示范文本。像上海的二手房交易的文本也須在網上打印。在簽署購房合同是，一定要仔細閱讀購房合同，看自己的條件是否都寫在上面，尤其要注意補充條款。在制定合同時，購房者的關鍵義務是付款，所以要注意付款的日期是否太緊張，購房者的權利是收樓并取得房地產權證，所以要注意收樓及取得產權證的時間。
作為境外人購房，其購房合同需要公證，這比國內人購房多了一道程序。境外人辦理抵押貸款，所簽訂的貸款抵押合同，也需要公證。公證其實是一個審查的程序，最大限度的保證該合同的真實性，有利于保障交易的安全及穩定。但中國也并不是所有地方都規定境外人購房必須要公證，例如北京，就已經取消了境外人購房公證。
2、 結匯支付房款
買房必然涉及到支付房款的問題，如果境外個人在中國境內有人民幣存款，則可以省去很多麻煩，直接將房款從境內人民幣賬戶劃至開發商指定的人民幣收款帳戶中即可。但是，多數境外個人并沒有現成的人民幣，而是需要將境外資金通過外匯管理部門辦理相關結匯手續后，才能支付房價款。這樣，相對于人民幣直接支付的情形，則增加了結匯這一道購房門檻。
2006年9月1日，國家外匯管理局和建設部聯合發布了《關于規范房地產市場外匯管理有關問題的通知》，就境外個人購房資金結匯問題作出了規定。
根據外匯《通知》，港澳臺居民和華僑向外匯指定銀行申請購房款結匯時，需要向銀行提交商品房銷售合同或預售合同、《港澳居民往來內地通行證》等有效身份證明和房地產主管部門出具的該境外個人在所在城市購房的商品房預售合同登記備案等相關證明。對于港澳臺居民、華僑以外的境外個人，除了提交前述購房合同、身份證明和合同備案證明之外，還需要向銀行提供一年期以上的境內有效勞動雇傭合同或學籍證明。外匯《通知》同時規定，開發商的經常項目外匯賬戶不得保留境外個人境外匯入的購房款，必須經外匯指定銀行對境外個人提交的申請材料進行真實性審核確認后，直接將結匯款項劃入開發商的人民幣賬戶。
在上海，2006年12月13日，上海市房屋土地資源管理局制定了《關于購房結匯出具相關證明的通知》，其規定：“一、境外機構和個人購買本市預售商品房的，在簽訂上海市商品房預售合同并網上備案后，應當按規定向房屋所在地區縣房地產交易中心申請辦理預售合同預告登記，取得預告登記證明。該預告登記證明可作為向外匯指定銀行申請購房結匯的相關證明。二、境外機構和個人購買本市現售商品房或存量房屋，簽訂上海市商品房出售合同或上海市房地產買賣合同并網上備案的，在辦理新建商品房轉移登記前，經房屋所在地區縣房地產交易中心確認后，開具《境外機構和個人購買本市房屋已網上備案的證明》，可以作為向外匯指定銀行申請購房結匯的相關證明。”在預售的情況下，只有做了預告登記，購房者才能將外匯結匯并支付到開發商人民幣賬戶。
3、 向銀行申請貸款
銀行對境外個人申請貸款審核比較嚴格，一般都由銀行直接審核。需向銀行提供如下材料：房屋購買合同、護照、結婚證（或單生證明）以及個人收入證明（或稅單）、在中國境內工作或學習滿1年的證明。
《中國人民銀行關于進一步加強房地產信貸業務管理的通知》規定：借款人申請個人商業用房貸款的抵借比不得超過60%，貸款期限最長不得超過10年，所購商業用房為竣工驗收的房屋。
《中國人民銀行關于調整住房信貸政策有關事宜的通知》：從2006年6月1日起，個人住房按揭貸款首付款比例不得低于30%；但對購買自住住房且套型建筑面積在90平方米以下的仍執行首付款比例20%的規定。
境外個人購房時可以向任何一家國內銀行借人民幣，不過境外人還可以向外資銀行申請借外幣支付房款，以后逐月償還外幣。借外幣的優勢在于貸款利率比較優惠，而且隨著人民幣的升值，還外幣可以賺匯率差。
作為境外個人在中國購房，其也可以在外國直接融資，然后將該外幣資金直接匯到中國，結匯后支付房款。
境外人在國內貸款，簽署的抵押貸款合同也許辦理公證，銀行通常在取得他項權利證后直接將該貸款支付給出售方。
4、 辦理房地產權證
根據中國的法律規定，房屋所有權的取得必須以登記為準，即購房者自有關房地產管理部門對房屋所有權予以登記之日取得該房屋的所有權。
辦理產權證時，須繳納稅費后才能辦理轉移登記，手續較為繁瑣，而且費時，建議找專業人士代為辦理。
希望本文對有意在中國境內購置房地產的境外人士有所幫助。
上海中匯律師事務所 奚正輝 律師
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