[ 鄭書宏 ]——(2009-11-16) / 已閱19621次
對承租人優先購買權保護被弱化之辨析
——以《最高人民法院關于審理城鎮房屋租賃合同糾紛案件具體應用法律若干問題的解釋》等為據
鄭書宏 盧宇
《最高人民法院關于審理城鎮房屋租賃合同糾紛案件具體應用法律若干問題的解釋》（以下簡稱《城鎮房屋租賃合同糾紛司法解釋》）已于2009年9月1日起開始施行。該司法解釋第二十一條規定：“出租人出賣租賃房屋未在合理期限內通知承租人或者存在其他侵害承租人優先購買權情形，承租人請求出租人承擔賠償責任的，人民法院應予支持。但請求確認出租人與第三人簽訂的房屋買賣合同無效的，人民法院不予支持。”而在該司法解釋頒布生效之前，最高人民已將《最高人民法院關于貫徹執行<中華人民共和國民法通則>若干問題的意見（試行）》第118條予以廢止。由于該兩個司法解釋前后的明顯變化，導致實務界不少人認為，對承租人之優先購買權的保護已經被弱化了。對此，筆者認為，兩個司法解釋的前后變化意義在于理順立法中的法律邏輯關系，但承租人之優先購買權的保護保護并沒有被弱化，反而被更加明確和完善了。
一、承租人優先購買權的債權性質
根據民事權利分類規則，以是否以財產利益為內容，民事權利可分為財產權和人身權。而財產權，則是指以財產利益為內容，并直接體現財產利益的民事權利，包括物權、債權、繼承權和知識產權中的財產權利。就物權而言，其是指直接對物進行占有、使用、收益和處分的權利，其客體是物本身。而就房屋租賃合同中承租人的優先購買權來說，承租人的該項權利是優先認購出租人欲出讓的房屋，換句話說，就是承租人要求購買出租人房屋時，出租人不得拒絕，同時其他希望購買的民事主體（除法律另有規定外）也不得干涉。由此可見，承租人的優先購買權的標的是要求出租人履行一定行為和其他購買人予以容忍的作為與不作為，而不是房屋本身。繼承權是基于人身關系享有的權利，承租人的優先購買權是基于房屋租賃合同產生的，不是基于人身性而是基于債的關系。知識產權中的財產權的保護的是與作品、專利和商標有關的利益，承租人優先購買權與其不能相容顯而易見。從立法來看，我國立法也已經明確將其列為債權。從立法體例上看，民法通則并沒有規定該項權利，該項權利被規定在合同法之中。同時，物權法定原則，我國物權法只明確規定了所有權、用益物權（包括土地承包經營權、、建設用地使用權、宅基地使用權和地役權）和擔保物權，并沒有將承租人優先購買權確認為物權。
由此可知，從權利的標的、產生依據以及當前立法來看，承租人優先購買權屬于債權。
二、對《城鎮房屋租賃合同糾紛司法解釋》第21條之立法原因分析
《城鎮房屋租賃合同糾紛司法解釋》第21條規定，承租人請求確認出租人與第三人簽訂的房屋買賣合同無效的，人民法院不予支持。根據該條的規定，即使標的物上存在承租人的優先購買權，出租人與第三人簽訂的房屋買賣合同也是有效的。該條規定致不少人認為，既然法律對出租人與第三人簽訂的房屋買賣合同的效力予以認可，那么有效的合同就應當受到法律的保護，法律既然選擇對其進行了保護，那么就對與其相沖突的承租人的優先購買權予以了否認。加之此前最高人民法院將民通意見第118條予以廢止，導致這些人更加相信法律對承租人的優先購買權的保護力度減弱了。
筆者認為，最高人民法院出臺該條規定并不是意圖減弱承租人的優先購買權，而是使立法在法律邏輯上更科學和對相關當事人做到公平保護。
第一，合同法關于依法成立的合同有效、有效的合同應當受到法律保護的規定只對合同的向對方發生約束力。筆者作此結論，一則源于債之相對性。二則我國立法并沒有對將合同關系作為侵權行為法的保護對象，對于第三然導致的合同不履行，依照違約責任規定來處理。因此，第三人與出租人之間的買賣合同被認定為無效就沒有法律依據（除有法律明確規定的無效情形外）。
第二，物權法頒布后，不動產買賣合同的生效不再以過戶登記作為條件，其效力取決于其是否違反合同法的規定。民通意見第118條被廢除正是基于其與物權法相違背。并且，如果按照民通意見第118條的規定認定第三人與出租人之間的買賣合同無效，那么根據合同法規定，雙方僅可以締約過失責任規則來追究過錯方的責任，而締約過失責任規則確定的受害人受償范圍僅僅限于信賴利益損失，這對受害人的保護是不周到了，即是對承租人的保護和對第三人的忽視。相反，如果承認第三人與出租人之間的買賣合同的有效性，那么受害人可以依據有效的合同追究該出租人的違約責任。這樣不僅該第三人的利益得到充分的保護，而且也給出租人任意違約和不履行通知承租人行使優先購買權負擔巨大代價，以此對承租人優先購買權形成更周到的保護。
三、《城鎮房屋租賃合同糾紛司法解釋》對承租人優先購買權保護的重述和完善
對于優先購買權，我國法律確定了共有人和承租人的優先購買權。民法通則第七十八條第三款規定，按份共有財產的每個共有人有權要求將自己的份額分出或者轉讓。但在出售時，其他共有人在同等條件下，有優先購買的權利。合同法第二百三十條規定：出租人出賣租賃房屋的，應當在出賣之前的合理期限內通知承租人，承租人享有以同等條件優先購買的權利。根據該兩條規定，優先權是指“在同等條件下優先購買的權利”。該前提很明確，“優先”是在“同等條件下”的，也就是有其他第三人意圖通過購買獲得標的物的所有權。但是，該優先究竟是指締結合同權利的優先還是合同履行的優先呢？
筆者認為，該優先應當包含這兩層含義。在第三人還沒有與出賣人締結合同時，優先購買權人有優先締結合同的權利；而均已經締結合同的，那么優先購買權人有要求履行合同的優先權利。如果只是承認締結合同的優先，那么如果第三人已經與出賣人締結合同并生效，那么除非認定該合同無效，否則優先購買權人的優先權就根本無法得以實現。現在司法解釋已經很明確，第三人與出賣人的合同是有效的。在此背景下，如果只承認締結合同權利的優先性，那么優先購買權人的優先權就是形同虛設的。這顯然違背了法律確定優先購買權的初衷。沿著這個邏輯思路，《城鎮房屋租賃合同糾紛司法解釋》第21條雖然對第三人與出租人的房屋買賣合同的效力予以認定，但是并沒有明確排除優先購買權人要求在同等條件下締結合同和履行合同的優先權。并且，該司法解釋第二十四條僅列明了以下幾種對承租人主張優先購買房屋不予支持的情形：（一）房屋共有人行使優先購買權的；（二）出租人將房屋出賣給近親屬，包括配偶、父母、子女、兄弟姐妹、祖父母、外祖父母、孫子女、外孫子女的；（三）出租人履行通知義務后，承租人在十五日內未明確表示購買的；（四）第三人善意購買租賃房屋并已經辦理登記手續的。該條看出，第三人與出租人締結的合同能夠阻礙承租人行使優先購買權的情形僅僅限于，該第三人與出租人之間具有物權關系或親屬關系以及房屋已經完成物權變動等情形。根據反向解釋規則，在第三人與出租人不具備上述關系以及標的物尚沒有完成物權變動的情況下，承租人是有權行使其優先購買權的。
另外，有兩點值得說明：第一，由于合同法明確規定了惡意串通損害國家、集體和第三人利益的行為無效，所以第三人與承租人之間締結的買賣合同如果存在這些情形的也是無效，《城鎮房屋租賃合同糾紛司法解釋》并沒有認定這些情形的合同有效。第二，《城鎮房屋租賃合同糾紛司法解釋》第21條前半部分規定，在出租人侵害承租人優先購買權的情形下，承租人有權要求賠償（而不是說承擔違約責任）。該條規定填補了以往立法的空白，賦予承租人切實可行的權利去維護其優先購買權。這不得不說是立法的一種進步和完善。
最后，筆者認為，承租人有先購買權是法定的債權，而不是合同約定的權利，因此合同法關于違約責任的規定——同時要求承擔違約責任和要求繼續履行——不能適用于此，法律雖然賦予了承租人兩種權利救濟途徑，但是其只能二者選一。
綜上所述，城鎮房屋租賃合同糾紛司法解釋》第21條雖然認可了第三人與出租人之間的買賣合同的有效性，但是其并沒有弱化對承租人有先購買權的保護，反而該司法解釋相關條款更加完善了對其的保護。但是，承租人在其優先購買權受到侵害時只能選擇請求賠償或者要求行使優先購買權兩途徑之一進行救濟。
四川君合律師事務所 鄭書宏 盧宇
