[ 李先祿 ]——(2002-7-15) / 已閱10812次
“原配夫妻該支持”
—— 萬州一屋二賣案之我見
李先祿
《重慶法制報》（2002年6月7日以《“一女二嫁”誰是合法“丈夫”？》為題報道了萬州區的這樁一房二賣案）。案情概要：2001年11月，萬州區龍寶中心供銷社欲將一幢房屋作價57萬元出賣，下達了《關于資產變現工作有關事項的通知》，該《通知》規定實行競賣且同等條件下內部職工優先原則。但因太貴，至于降為54萬元后仍“待嫁閨中”。11月23日（周五）叫程文才的欲買，發現土地證上的面積與房產證上的面積不一致，提出質疑，經雙方協商以510200元的價格出售給他。程當場交1萬元定金，因是星期五，雙方約定次周一完善手續并交清90%房款，收據上也注明：收到定金一萬元。但消息傳開后，內部職工認為降價了，而且《通知》中又規定內部職工有優先權，于是該供銷社只得當天下午組織內部職工參加競賣，這樣職工姜某以5212210元價格中標。26日姜與該社正式簽定了書面協議，并按約定交足了90%的房款。30日房屋移交給姜某，姜某也立即著手辦理過戶手續。但程文才于26日來交房款時，該供銷社拒收，理由是已賣給姜某了。次年初，程某將供銷社告上法庭，要求確認與該社的購房合同有效，并判自己購買。
一審情況：法院認為，雖然有關法律規定，房屋買賣合同應當采用書面形式，但口頭合同并不違反國家法律、行政法規的強制性規定。而作為被告供銷社一房兩賣，違背了誠實信用原則。同時，第三人姜某，雖是既不是房屋共有人，也不是承租人，不能享用優先購買權，其內部規定的優先購買權應為無效。再加之房屋雖移交，但未過戶，所有權并沒有轉移。故判令程文才與供銷社的房屋買賣口頭協議有效；龍寶中心供銷社應履行該協議。
而一些法律專家對此判決卻提出了異議。（一）重慶渝萬律師事務所律師張明喬和萬州鐘鼓樓法律服務所法律工作者何仕華主認為：《合同法》雖視口頭合同為訂立合同的形式之一，但《城市房地產管理法》明確規定也房地產轉讓應當訂立書面合同。而該案中程文才的買房卻是口頭形式，定金不能反推合同成立。同時，姜某的優先購買權也該認可。（二）西政民商法教授張玉敏認為：程與該社采用口頭形式進行大宗房屋買賣于法律規定不符，欠缺形式要件；而姜某卻與之訂立的是書面合同，交付了大部分房款，并正在辦理過戶手續，說明合同已發生效力在實際履行中了。所以根據書面合同優于口頭合同，且已在實際履行，故而一審判決不妥。對優先權問題。張教授認為，內部規定不得對抗善意第三人，一審認定正確。
我卻認為，萬州區法院的判決正確無誤。理由是：1、從《合同法》規定成立看，可以采用口頭形式，雖然《城市房地產管理法》明文規定應采用書面形式，但本案中未采用書面形式的原因開始是因為到了周末，雙方對次周星期一完善書面手續也達成了一致。沒能及時簽定書面合同完全是因為供銷社和姜某的過錯行為造成的，這個口頭合同的訂立過程與訂立合同的要約、承諾兩個環節完全相符。2、定金的性質是什么？就是約束雙方當事人對合同的權利義務的，該供銷社收受了定金，理應受到合同約束，不得再次出售該房產，所以其與姜某的合同損害了原告程某的權益，同時該供銷社也違背誠實信用原則，故與姜某之間的合同（雖是書面形式）應認定無效。3、姜某與該社間的合同，是其知道供銷社與程之間有協議的前提下簽定的，明知供銷社已受到協議（雖為口頭形式）約束，仍與之達成合同，故在訂立這個合同中也有過錯。從保護善意購買人程某利益角度出發，也應認定后面的這個書面合同無效。4、雖然供銷社與程某間的購房合同沒有得到實際履行，但沒能得到履行的原因是供銷社和姜某都有過錯，而損害了他對購房合同的履行（事實上，他交房款遭到了供銷社的拒收）。故，從《合同法》的立法精神上看，雖然這個口頭合同形式上并不完備，但卻是事出有因。所以我認為萬州區法院的判決于情合理，于法有據，應支持。
