[ 奚正輝 ]——(2009-12-23) / 已閱13305次
購買查封房屋的買賣合同是否有效
奚正輝
案例：
乙向甲購買了一套房屋，但是該房屋有法院查封，雙方簽署了房屋買賣合同，該買賣合同是否有效？對此人們認識不一致。
認為房屋買賣合同無效的主要理由是：
《中華人民共和國城市房地產(chǎn)管理法》（1994年7月5日通過，2007年8月30日修正）第三十八條：“下列房地產(chǎn)，不得轉讓：（一）以出讓方式取得土地使用權的，不符合本法第三十九條規(guī)定的條件的；（二）司法機關和行政機關依法裁定、決定查封或者以其他形式限制房地產(chǎn)權利的；（三）依法收回土地使用權的；（四）共有房地產(chǎn)，未經(jīng)其他共有人書面同意的；（五）權屬有爭議的；（六）未依法登記領取權屬證書的；（七）法律、行政法規(guī)規(guī)定禁止轉讓的其他情形”。其中第二款明確查封的房地產(chǎn)不得轉讓。
《最高人民法院關于轉賣人民法院查封房屋行為無效問題的復函》（1997年4月7日通過）其中提到：“北京亞運特需供應公司在此后擅自將其已被查封的房產(chǎn)轉賣給北京沃克曼貿(mào)易開發(fā)有限責任公司的行為是違法的，所訂立的房屋買賣合同系無效合同”。
其實隨著市場經(jīng)濟地不斷發(fā)展，無論在立法界還是司法界越來越維護交易的穩(wěn)定，保護合同的效力，強調(diào)意思自治。不輕易干預交易，不輕易確認合同無效。
首先，從合同法歷次解釋的角度分析買賣合同的效力。
《中華人民共和國合同法》（1999年3月15日）第五十二條：“有下列情形之一的，合同無效：（一）一方以欺詐、脅迫的手段訂立合同，損害國家利益；（二）惡意串通，損害國家、集體或者第三人利益；（三）以合法形式掩蓋非法目的；（四）損害社會公共利益；（五）違反法律、行政法規(guī)的強制性規(guī)定”。購買查封房屋是違反了《中華人民共和國城市房地產(chǎn)管理法》，屬于法律的強制性規(guī)定。
《最高院關于適用合同法若干問題的解釋（一）》（1999年12月1日通過）第四條：“合同法實施以后，人民法院確認合同無效，應當以全國人大及其常委會制定的法律和國務院制定的行政法規(guī)為依據(jù)，不得以地方性法規(guī)、行政規(guī)章為依據(jù)”。購買查封房屋的確是違反了法律的強制性規(guī)定。
《最高院關于適用合同法若干問題的解釋（二）》（2009年2月9日通過）第十四條：“合同法第五十二條第（五）項規(guī)定的“強制性規(guī)定”，是指效力性強制性規(guī)定“。
《最高人民法院關于當前形勢下審理民商事合同糾紛案件若干問題的指導意見》(2009年7月7日通過)第15條：“正確理解、識別和適用合同法第五十二條第（五）項中的“違反法律、行政法規(guī)的強制性規(guī)定”，關系到民商事合同的效力維護以及市場交易的安全和穩(wěn)定。人民法院應當注意根據(jù)《合同法解釋（二）》第十四條之規(guī)定，注意區(qū)分效力性強制規(guī)定和管理性強制規(guī)定。違反效力性強制規(guī)定的，人民法院應當認定合同無效；違反管理性強制規(guī)定的，人民法院應當根據(jù)具體情形認定其效力”。第16條：“人民法院應當綜合法律法規(guī)的意旨，權衡相互沖突的權益，諸如權益的種類、交易安全以及其所規(guī)制的對象等，綜合認定強制性規(guī)定的類型。如果強制性規(guī)范規(guī)制的是合同行為本身即只要該合同行為發(fā)生即絕對地損害國家利益或者社會公共利益的，人民法院應當認定合同無效。如果強制性規(guī)定規(guī)制的是當事人的“市場準入”資格而非某種類型的合同行為，或者規(guī)制的是某種合同的履行行為而非某類合同行為，人民法院對于此類合同效力的認定，應當慎重把握，必要時應當征求相關立法部門的意見或者請示上級人民法院”。
《城市房地產(chǎn)管理法》規(guī)定了查封的房地產(chǎn)不得轉讓，應該就是屬于管理性強制性規(guī)定，并不是效力性強制規(guī)定。乙向甲購買了查封房屋，愿意為甲歸還其所欠的債務，并解除查封，這在現(xiàn)今社會經(jīng)常發(fā)生，這也是甲清償債務經(jīng)常采用的方法。甲乙雙方的交易沒有損害債權人的利益，跟談不上損害國家社會利益。若債權人認為甲低價轉讓侵害其利益，其有權提出撤銷權之訴，撤銷甲乙雙方的買賣行為，無需公權力介入來確認合同無效，從而影響交易的安全性與穩(wěn)定性。《城市房地產(chǎn)管理法》第三十八條第（六）款：未依法登記領取權屬證書的房地產(chǎn)不得轉讓。若購買期房，產(chǎn)權證還沒有辦理，那么簽署的房地產(chǎn)轉讓合同是否無效呢？這點法律界曾經(jīng)也有爭議，但是目前已經(jīng)形成了一致意見，轉讓合同是有效的，只是房地產(chǎn)登記機構不準辦理轉讓登記。第三十八條第（四）款：共有房地產(chǎn)，未經(jīng)其他共有人書面同意的，不得轉讓。未經(jīng)其他共有人書面同意，可能是表見代理，那么就是有效合同；也可能是效力待定，因為其他共有人可能會追認，若追認肯定是有效合同。可見《城市房地產(chǎn)管理法》第三十八條的規(guī)定主要是管理性強制規(guī)定，違反該規(guī)定，并不一定合同無效，只是登記機構從行政管理的角度不給予登記。
認為購買查封房屋的買賣合同無效的人是混淆了合同效力與登記效力，買賣合同是有效的，只是沒有登記還沒有取得物權，不得對抗善意第三人。區(qū)分兩則的效力，具有一定的實際意義：1、有利于保護買受人依據(jù)合同所享有的占有權。2、買受人有權依據(jù)合同主張違約賠償。若合同無效，違約責任也就無效了。3、買受人有權依據(jù)合同要求繼續(xù)履行合同，要求辦理產(chǎn)權登記。若確認合同無效，就要返還房屋，那么就妨礙了現(xiàn)有的財產(chǎn)秩序，也剝奪了買受人主張房屋的權利。
其次，從其他規(guī)定分析買賣合同的效力。
《關于依法規(guī)范人民法院執(zhí)行和國土資源房地產(chǎn)管理部門協(xié)助執(zhí)行若干問題的通知》（2004年2月10日通過）第21條：“已被人民法院查封、預查封并在國土資源、房地產(chǎn)管理部門辦理了查封、預查封登記手續(xù)的土地使用權、房屋，被執(zhí)行人隱瞞真實情況，到國土資源、房地產(chǎn)管理部門辦理抵押、轉讓等手續(xù)的，人民法院應當依法確認其行為無效，并可視情節(jié)輕重，依法追究有關人員的法律責任”。現(xiàn)在法院的查封都是登記的，被執(zhí)行人也不太可能隱瞞，登記部門更不能擅自辦理登記，若這種情況發(fā)生，則要追求其法律責任，該規(guī)定明顯帶有行政管理的色彩。而且該規(guī)定只是明確登記行為無效，沒有規(guī)定轉讓合同也無效。
《最高人民法院關于人民法院民事執(zhí)行中查封、扣押、凍結財產(chǎn)的規(guī)定》 （2004年10月26日通過）第二十六條：“被執(zhí)行人就已經(jīng)查封、扣押、凍結的財產(chǎn)所作的移轉、設定權利負擔或者其他有礙執(zhí)行的行為，不得對抗申請執(zhí)行人。第三人未經(jīng)人民法院準許占有查封、扣押、凍結的財產(chǎn)或者實施其他有礙執(zhí)行的行為的，人民法院可以依據(jù)申請執(zhí)行人的申請或者依職權解除其占有或者排除其妨害。人民法院的查封、扣押、凍結沒有公示的，其效力不得對抗善意第三人”。 該規(guī)定明確了被執(zhí)行人的轉讓行為不得對抗申請執(zhí)行人，法院的查封沒有公示不得對抗善意第三人。其實該規(guī)定的基礎都是轉讓合同是有效的，若無效就不可能對抗第三方，而且本條的規(guī)定也取代了《最高人民法院關于轉賣人民法院查封房屋行為無效問題的復函》。
《中華人民共和國物權法》（2007年3月16日通過）第十五條：“當事人之間訂立有關設立、變更、轉讓和消滅不動產(chǎn)物權的合同，除法律另有規(guī)定或者合同另有約定外，自合同成立時生效；未辦理物權登記的，不影響合同效力”。《物權法》明確了合同是否有效依據(jù)合同法等規(guī)定，不登記不產(chǎn)生物權，也不影響合同的效力。物權法的出臺，明確了合同效力與物權登記無關。最典型的規(guī)定是抵押權，原來規(guī)定抵押不登記，抵押合同無效，但是物權法規(guī)定抵押不登記只是抵押權無效，抵押合同還是有效的。
購買查封房屋的轉讓合同應該是合法有效的，是雙方真實意思的表示，只是房地產(chǎn)登記機關不受理轉讓登記，所以買受人也要注意不能取得所有權的風險。
上海中匯律師事務所 奚正輝律師
