[ 陳召利 ]——(2009-12-31) / 已閱10297次
展望2010：調控政策頻出 明年樓市有望“降溫”
陳召利
為了盡可能減少全球金融危機的影響，2008年底出臺的《關于促進房地產市場健康發展的若干意見》拉開了2009年對房地產業的救市序幕，隨后各地各有關部門認真貫徹中央關于擴大內需、促進經濟平穩較快增長的決策部署，制定出臺了一系列促進房地產市場平穩健康發展的政策措施，對于提振信心、活躍市場、促進住房消費和投資，實現保增長、擴內需、惠民生的目標發揮了重要作用。時隔一年來看，所有針對房地產的優惠政策都如愿以償收到了三大效果：低息與信貸、抵押拉長融資杠桿、降稅和征地培育購房者、縮短房地產周轉時間，最終結果就是房地產價格瘋漲。因此，2009年中國房地產市場非但沒有受到全球金融危機多少影響，反而逆勢而上，如火如荼，甚至重新產生了較大的泡沫。2009年12月16日《福布斯》評選7大金融泡沫，中國房地產成為位列第二位的近在眼前的金融泡沫。評語如下：中國的增長看上去“疑似”當年日本和美國市場崩盤前的狀況，開發商嚴重依賴金融高杠桿和所謂“價格永遠上漲”的概念。
為了促進中國經濟與房地產市場平穩健康的發展，2009年底中央幾次會議釋放出政策動態調整的信號，中央和地方有關房地產調控政策仍在不斷推出，火熱的房地產市場已出現微妙變化。
一、中央經濟工作會議定房地產調控基調
在經過了2009年10月至12月的政策不確定期后，中央終于對明年的房地產宏觀政策做出了明確的規劃。2009年中央經濟工作會議公報內容中，直接涉及房地業的主要有兩處，其中之一是，要擴大內需特別是增加居民消費需求，“增加普通商品住房供給，支持居民自住和改善性購房需求，加大農村危房改造支持力度”。這條比較關鍵，表明中央并沒改變2008年底出臺的房產優惠政策的指導思想。由此基本可以推斷，中央和地方出臺的大部分房產優惠政策，都不會改變，尤其是針對“居民自住和改善性購房需求”的相關政策。
二、國務院微調房地產市場政策——穩中有變
2009年12月9日國務院總理溫家寶主持召開國務院常務會議，審議通過個人住房轉讓營業稅征免時限由2年恢復到5年，其他住房消費政策繼續實施。
2009年12月14日國務院總理溫家寶主持召開國務院常務會議，為保持房地產市場的平穩健康發展，會議要求，按照穩定完善政策、增加有效供給、加強市場監管、完善相關制度的原則，繼續綜合運用土地、金融、稅收等手段，加強和改善對房地產市場的調控。重點是在保持政策連續性和穩定性的同時，加快保障性住房建設，加強市場監管，穩定市場預期，遏制部分城市房價過快上漲的勢頭。一要增加普通商品住房的有效供給。適當增加中低價位、中小套型普通商品住房和公共租賃房用地供應，提高土地供應和使用效率。在保證質量前提下，加快普通商品住房建設。二要繼續支持居民自住和改善型住房消費，抑制投資投機性購房。加大差別化信貸政策執行力度，切實防范各類住房按揭貸款風險。三要加強市場監管。繼續整頓房地產市場秩序，加強房地產市場監測，完善土地招拍掛和商品房預售等制度。加強房地產信貸風險管理。四要繼續大規模推進保障性安居工程建設。
與以往相比，本次會議明確提出的是“遏制”，力度明顯重于“抑制”，更不同于以往“穩定”措辭。可以預見，明年土地、金融、稅收等政策將收緊，房價下跌趨勢加大。
三、各部委貫徹落實房地產市場調控政策
1．收緊土地出讓政策：2009年12月17日，財政部、國土部等五部委出臺《進一步加強土地出讓收支管理的通知》（財綜[2009]74號），明確開發商以后拿地時，“分期繳納全部土地出讓價款期限原則上不得超過一年，特殊項目可以約定在兩年內全部繳清，首次繳款比例不得低于全部土地出讓款的50%”。如果開發商拖欠價款，不得參與新的土地出讓交易。此舉被評論為“拿地新規”，為的是對開發商資金鏈形成壓力，遏制部分炒地、囤地行為。但是，該政策對開發商的影響是不一樣的。今年樓市銷售火爆，開發商已大量回籠資金，對資金實力雄厚的開發商而言，該政策對他們形不成壓力，而對實力小、資金仍緊張的開發商，在競地面前壓力會加大。
2．營業稅“2改5”政策：2009年12月22日，財政部、國家稅務總局出臺《關于調整個人住房轉讓營業稅政策的通知》明確了調整后的個人住房轉讓營業稅政策細則，規定：自2010年1月1日起，個人將購買不足5年的非普通住房對外銷售的，全額征收營業稅；個人將購買超過5年（含5年）的非普通住房或者不足5年的普通住房對外銷售的，按照其銷售收入減去購買房屋的價款后的差額征收營業稅；個人將購買超過5年（含5年）的普通住房對外銷售的，免征營業稅。兩部委公布的營業稅細則，首先提及非普通住宅的納稅調整，可見政策主要考慮點還是放在了打壓投機、鼓勵自住及改善需求上面。這一政策將使得貸款購買高檔二手房的客戶因為交易環節費用太高而轉而選擇一手商品房，投資需求也將轉移，而市場上中低價、中小面積的二手房將繼續火熱成交。
營業稅“2改5”前后稅費對比
征收標準 普通住房 非普通住房
2009年政策 2010年政策 2009年政策 2010年政策
滿五年（含） 免征 免征 （現售價-原購房價）*5.55% （現售價-原購房價）*5.55%
滿二年（含）但不足五年 免征 （現售價-原購房價）*5.55% （現售價-原購房價）*5.55% 全額售價*5.55%
不足二年 （現售價-原購房價）*5.55% （現售價-原購房價）*5.55% 全額售價*5.55% 全額售價*5.55%
備注 目前，江蘇普通商品住房原則上應同時滿足以下條件：住宅小區建筑容積率在1.0以上、單套建筑面積在144平方米以下。
四、2010年江蘇省房地產市場新政
目前，江蘇省房地產市場仍面臨不少困難和問題，特別是部分城市房價上漲較快等問題，已經引起社會各界的高度關注，群眾反應強烈。為此，江蘇省住房和城鄉建設廳、江蘇省財政廳、江蘇省國土資源廳等八部門于2009年12月23日出臺《關于促進市場平穩健康發展的指導意見》（蘇建房[2009]395號），該意見提出：（1）增加普通商品住房有效供給，保持商品房價格基本穩定。（2）繼續支持居民自和改善型住房消費，抑制投資投機性購房。保持促進住房合理消費政策的連續性和穩定性，繼續鼓勵和支持居民自住和改善型住房消費，去年底省制定的有關優惠政策繼續執行。居民購買自住和改善型普通商品住房的，實行1％的契稅適用稅率。同時，該意見還賦予了各市地方政府的調控權限。明確“各地要從實際出發，在認真落實國家和省有關政策的前提下，進一步完善促進住房消費的政策和措施，通過采取購房補貼、最低首付比例和利率優惠等形式，鼓勵和支持居民購買自住和改善型普通商品住房。這意味著江蘇省及各市制定的有關優惠政策有望繼續執行。（3）規范房地產市場管理，維護市場秩序。（4）加快保障性安居工程建設，進一步加強住房保障。（5）強化地方政府責任，切實履行穩定房地產市場的職責。
實際上，江蘇省的房地產市場新政與中央政策是一脈相承的，江蘇的住房優惠政策是去是留終于有了說法，但其中“鼓勵有條件的地方實行商品住房現售”、“對新建普通商品房價格實行備案制度”等提法，可能預示著商品房銷售的未來走向，值得特別關注。
