[ 凌效海 ]——(2010-3-18) / 已閱12630次
商品房住宅小區共用資源產權配置的法律統一性——建筑物區分所有制度的法律精神
凌效海
內容提要：業主與開發商等在小區車位、車庫、綠地、人防設施等共用資源上的沖突，是對社區生活共用資源支配權的博弈。如何調整這種利益關系直接關切社區生活秩序。我國《物權法》的建筑物區分所有制度是解決這類問題的基本制度。商品房住宅小區是由各專用部分與共用部分構成的統一體，二者承載的法律利益歸屬也應當具有統一性。住宅小區的共用資源上不應設立與業主安居利益對抗和排斥的的權利；這是社區和諧的必然要求，也是建筑物區分所有制度的基本價值取向。
關鍵詞：建筑物區分所有制度；區分所有建筑物；社區共用資源；法律統一性；社區和諧
業主與開發商等關于小區車位、車庫、綠地、人防設施等共用資源的權屬爭議，是物業糾紛的重要焦點，我國《物權法》中設立的建筑物區分所有制度 ，為解決此類紛爭提供了基本依據。在社區共用資源的種種沖突中，畢竟沉淀著許多復雜的利害關系和法律技術問題，對區分所有制度法律精神的探討，有利于建筑物區分所有制度的具體實施。
一 保障社區和諧是建筑物區分所有制度的基本價值
單樓宇、多樓宇構成的商品房住宅樓小區，漸已成為城市居民的主要居住模式。眾戶人家，以樓聚居， 內外關系復雜；尤其是當代樓居，對共用資源依賴甚大。對共用資源支配使用、收益、維護，是業主內部關系的焦點，也是業主與開發商、社區服務企業關系的焦點，規則不明、難免是非滋生。
商品房住宅樓及其連帶的土地權益和附屬設施等，法學上稱為區分所有建筑物，也有稱為區分所有小區 。建筑物區分所有制度是以區分所有建筑物為客體，調整建筑物區分所有人內部關系和外部關系的法律制度 。建筑物區分所有制度正是為調整區分所有建筑物上的特有矛盾而產生的。
區分所有建筑物，是由專用部分和共用部分結合而成的建筑物。專用部分是指建筑物中的具有區分性的各個獨立部分。在多單元居民住宅樓中，每構造上能夠獨立使用的房屋單元就是一個專用部分。共用部分是指住宅建筑物各專用部分以外的供區分所有人共同使用的部分，構造上應為專用部分所必需、使用上應為區分所人正常生活所必需。如墻體、樓板、樓道、基地、綠地、共用設施、管線、車庫、車位等。
建筑物區分所有制度是從所有權角度調整區分所有人內部關系和外部關系，定分止爭是所有權制度的基本功能。從法律關系層面分析，建筑物區分所有權是由權利主體，權利內容、權利客體三個要素構成。建筑物區分所有權的權利人被稱為業主，學理上通稱為區分所有人、建筑物區分所有人。建筑物區分所有權的權利內容，作為一種復合型權利類型，有三個組成部分，即各區分所有人對專用部分的單獨所有權，對共用部分的共有權以及區分所有人對共同事務的共同管理權。
社區共用資源是社區矛盾的焦點，在區分所有建筑物的共用部分上如何分配物權，尤其重要。就業主內部關系而言，區分所有制度采取了共用部分共同所有的制度安排；業主們按照自己專有部分的權重對共用部分享受權利，承擔義務。就業主的外部關系而言，業主對共用部分的所有權能夠使業主排他性的支配共用資源，在共用部分的支配、使用、維護、收益上享有完全物權，不受他人干涉。
建筑物區分所有的制度設計，將共用資源的利益歸屬于全體業主，使全體業主成為共用部分的權利主體。區分所有建筑物的專用部分與共用部分具有高度統一性，維護業主對共用部分的支配權也體現了一種價值取向，即維護業主安居利益，從而保障社區和諧生活秩序。
二 專用部分與共用部的統一性
區分所有建筑物，作為建筑物區分所有權的客體，既有事實屬性也具有法律屬性。
從事實角度看，區分所有建筑物是專用部分與共用部分的統一體，二者功能不同卻相互關聯。第一，專用部分的功能依賴于共用部分。專用部分不能單獨存在，而是一個集合體。專用部分在結構上和功能上依賴于共用部分。共用部分的種類和范圍決定著、制約著專用部分的正常使用。第二 ，共用部分是樓房居民正常生活的必要資源。第三，專用部分財產價值受到共用部分制約。
從法律角度看，區分所有建筑物的專用部分與共用部分的產權配置上也應當具有法律統一性。專用部分與共用部分的法律利益歸屬，應當統一于業主。社區共用資源上應當禁止設立與業主安居利益排斥、對抗的權利。住房制度改革之初，許多人對于物權變動過程中，區分所有人對專用部分產權的取得十分在意，對共用部分產權范圍的界定卻不夠重視。由于區分所有建筑物專用部分與共用部分的統一關系，區分所有人共同財權的客體的構成范圍不清晰，不明確，成為社區沖突產生的重要原因。綠地、車位、車庫等的產權爭議是這一問題的集中體現。
所有權是權利人排他性的支配權，是占有、使用、收益、處分自己物的權利。在立法上，專用部分的所有權與共用部分的所有權，應安排于利益取向同一的權利主體。專用部分的所有權與共用部分的所有權如果分別歸屬于利益取向不同的主體，必然導致對抗和排斥。商品房住宅小區業主與開發商等關于小區車位、車庫、綠地、人防設施等共用資源的歸屬爭議，實質上是區分所有建筑物的法律統一性問題。作為共用部分的車位、車庫、綠地、人防設施等共用資源在事實上與樓房各戶的專用部分的使用價值和交換價值是相互關聯的，如果建筑物專用部分和共用部分的所有權分屬于利益排斥的主體，就要損害二者的法律統一性。
專用部分與共用部分的法律統一性對于社區和諧意義重大。從我國的城市發展趨勢看，由于土地的高度稀缺，大多數城市居民要生活在樓房社區。居民樓房是專用部分與共用部分的統一體。在產權配置上，如果將專用部分與共用部分的產權分置于相互排他的利益主體，就會為逐利性資本對共用部分作壟斷性經營留下法律空間，對社區和諧構成永久性威脅。妨害樓房社區的正常生活秩序。
在住宅小區物業產權的配置體系中，業主基于正常生活的基本需要對于住宅樓的共用部分、共用設施和相關土地權益的共同支配和利用的權利，應當予以明確保障，開發商對住宅樓和住宅小區業主日常生活所必要的共用資源的控制和壟斷，會成為對社區和諧造成不利的痼疾病根。小區共同生活必要資源應當禁止壟斷經營。
三 業主與開發商關系的法律調整
現代建筑物區分所有制度，十九世紀初起之于法國民法典，現已是被英美法系與大陸法系廣泛采納的具有普遍性的財產法律制度。我國的臺灣、香港、澳門也設立了系統的建筑物區分所有制度 。隨著住宅制度的改革，伴隨著住宅商品化的推進，《中華人民共和國物權法》第六章建筑物區分所有權的設立，標志著我國建筑物區分所有制度的發展取得了重大突破。
我國《物權法》在區分所有建筑物的共用部分上，對物權的分配，體現了建筑物區分所有制度的基本原理，業主之間對共用部分共享所有權；就與第三人關系而言，業主在共用部分的支配、使用、維護、收益上享有完全物權，不受他人干涉。對于樓房社區共同生活必需的生活資源，堅持了區分所有人共有和優先使用的原則。
依照我國《物權法》的有關規定，區分所有建筑物共有部分的構成范圍包括：
1建筑區劃內的道路，綠地，其他公共場所、公用設施和物業服務用房 。2共有部分的構成范圍還包括占用業主共有的道路或者其他場地用于停放汽車的車位 。3立法技術上使用了業主停車優先權范疇，業主停車優先權的效力高于所有權，能夠對抗第三人的所有權。建筑區劃內的規劃用于停放汽車的車位、車庫，無論其所有權的歸屬如何，必須優先滿足業主的需要 。
我國《物權法》對區分所有建筑物共用部分的構成范圍作出明確規定是非常必要的，對于調整開發商與業主的物業糾紛的作用是積極的，也更有利于維護樓房社區的和諧生活。
第一、對開發商的行為是一種導向。開發商遵守法律的指引，不符合社區和諧要求的項目不應開發。 第二、相關政府部門的行為也是一種導向。政府有義務保障法律的實施。共部用分不具備相應結構、成分和功能，不能滿足樓房居住正常生活需要，妨害社區生活和諧，這樣的項目不應批準規劃，不得許可設立。
業主與開發商在共用部分上的沖突是爭奪社區生活共用資源支配權的博弈。如何調整這種利益關系直接關切社區生活秩序。我國《物權法》設立的建筑物區分所有制度，將共用資源納入業主所有權客體，全體業主對共用部分享有所有權，使共用資源的支配權歸屬于業主，表現出明顯的立法意圖，即在共用部分的產權配置上，維護了共用部分與專用部分在法律上的統一性，從而對社區和諧生活構成了有力的制度保障。和諧的社區是和諧社會的基礎，沒有和諧的社區就沒有和諧的社會。
社區共用資源的支配權歸屬于業主，是社區和諧的要求，是一種基本的立法精神，在法律技術上如何實現這一立法精神，當然可以體現創新性。我國《物權法》規定的業主停車就是一項很好的創新。現實生活的復雜性會導致業主以外的人對車位、車庫擁有物權，我國《物權法》創設了業主停車優先權，使維護社區和諧的立法精神得以貫徹。
實際上，在社區生活的共用資源上，由于各種復雜的原因，會出現復雜的權利狀態，故而從業主停車優先權設計中，可以引申出一項原則，即在社區共用資源上不得設立與業主安居利益對抗、排斥的權利；這應當是社區共用資源產權配置的底線。
四 與港、澳、臺立法例之比較
在各法域的立法例中，維護居民住宅樓共用部分與專用部分法律統一性可說是個通例。我國香港的立法具有英美法系的風格，我國澳門、臺灣的立法則對大陸法系的風格多有體現，在共用部分的權利配置上，其以下特點可供借鑒。
明文禁止在共用部分上設立對抗業主安居利益的權利
社區是家園，社區和諧的根本問題是保障業主的安居利益。鑒于專用部分對共用部分的高度依賴性，住宅小區共用資源上的權利安排上必須以維護業主安居利益為原則。立法上，應明文禁止任何人，在社區共用資源上設立對抗業主安居利益的權利。
我國香港《建筑物管理條例》中，為業主們設立了一項不受干擾的權利，明文規定建筑物的任何業主或占用人對公用部分該等部分的使用或享用，任何人不可不合理地干擾 。我國《澳門民法典》則明文禁止有關規章及機關，就共同部分對分層建筑物所有人的權利濫加限制，妨礙業主們共同使用或共同生活上之需要 。我國臺灣,《公寓大廈管理條例》第一條即將提升居住品質述明為立法目的。對于共用部分，以明確語句宣示，在所有權和使用權層面上都禁止設立與業主安居利益對抗和排斥的的權利。
基于安居利益，業主對共用資源享有特定法益，對此以明白的法律語言予以宣示，實際上是明示要把安居利益作為業主的權利來保護。保護業主安居利益是維系社區和諧之道，其他不過是技術問題。
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