[ 劉金鋒 ]——(2010-4-1) / 已閱7519次
商品房買賣合同糾紛案件的常見法律問題（二）
劉金鋒
一、小區(qū)配套設(shè)施歸屬問題
根據(jù)《中華人民共和國(guó)物權(quán)法》第73條規(guī)定,“建筑區(qū)劃內(nèi)的道路，屬于業(yè)主共有，但屬于城鎮(zhèn)公共道路的除外。建筑區(qū)劃內(nèi)的綠地，屬于業(yè)主共有，但屬于城鎮(zhèn)公共綠地或者明示屬于個(gè)人的除外。建筑區(qū)劃內(nèi)的其他公共場(chǎng)所、公用設(shè)施和物業(yè)服務(wù)用房，屬于業(yè)主共有。”據(jù)此，一般意義上理解，小區(qū)配套設(shè)施屬于業(yè)主共有，但事實(shí)上也并不盡然。基于以下原因，小區(qū)配套設(shè)施屬則不屬于業(yè)主共有。第一，土地從一開始規(guī)劃就是建設(shè)用地，從來(lái)沒有被規(guī)劃為修建住宅區(qū)公共配套用地。第二、土地上雖建設(shè)了共配套用建筑，但這些建設(shè)和措施是開發(fā)商為了不閑置土地，并沒有規(guī)劃依據(jù)，開發(fā)商也沒有向業(yè)主承諾將這些設(shè)施作為小區(qū)配套。第三，開發(fā)商銷售給業(yè)主的房屋并沒有分?jǐn)偟呐涮自O(shè)施建設(shè)的成本，其小產(chǎn)權(quán)面積也沒有分?jǐn)傔@部分設(shè)施面積。第四，土地證的分割更沒有包括入這部分土地；換言之，業(yè)主并沒有將這部分設(shè)施作為小區(qū)配套設(shè)施而支付對(duì)價(jià)。
二、業(yè)主委員會(huì)的訴訟地位
業(yè)主與開發(fā)商的案件糾紛，業(yè)主本人才是權(quán)利義務(wù)的承載主體，無(wú)論案件結(jié)果如何，業(yè)主委員會(huì)都不需要承擔(dān)實(shí)體責(zé)任。因此，在訴訟中，業(yè)主委員會(huì)只能是業(yè)主的代表，其訴訟地位應(yīng)當(dāng)是業(yè)主的委托代理人。現(xiàn)行法律并沒有規(guī)定業(yè)主委員會(huì)的訴訟地位問題，司法實(shí)踐中有的法院認(rèn)可業(yè)主委員會(huì)作為訴訟主體參加訴訟，這一做法頗值得商榷。
三、關(guān)于電能表一戶一表問題
一戶一表的含義：系指居住在縣城及以上的城鎮(zhèn)居民，在自己獨(dú)立的居住場(chǎng)所,以電壓 220V用于戶內(nèi)照明、電視、電炊、電暖、空調(diào)、洗衣機(jī)等家用電器用電，以獨(dú)立的電能表計(jì)量并據(jù)此直接向供電部門交納電費(fèi)的居民住戶用電方式。根據(jù)《成都市物管條例》第十一條、成辦發(fā)２００７（９６）號(hào)文件規(guī)定，成都市內(nèi)新建住宅小區(qū)自2008年1月1日起，應(yīng)當(dāng)執(zhí)行一戶一表貿(mào)易結(jié)算方式，開發(fā)商仍建成總分表的，業(yè)主有權(quán)要求整改，費(fèi)用由開發(fā)商承擔(dān)。
劉金鋒律師（成都法律顧問QQ群號(hào)碼107190049）
