[ 劉金鋒 ]——(2011-8-24) / 已閱10437次
《婚姻法》2001年4月28日修改后，第十八條規定一方的婚前財產歸夫妻一方所有，這使得有必要區分財產是婚前個人財產還是婚后共同財產，但房屋的不動產特性，使得判斷其是否屬于婚前財產存在復雜性。2007年10月1日施行的《物權法》，第九條規定不動產物權的設立、變更、轉讓和消滅，經依法登記，發生效力。因此，本人認為：房屋所有權的取得應以登記為準，即辦理房產證為準；在登記前，購房人取得的只是要求開發商履行購房合同的債權，并沒有取得房屋的所有權。無論認定房屋歸誰所有，都應當遵循公平原則，合理處理離婚時房屋分割問題。除按《婚姻法》第十九條規定夫妻雙方有財產約定以外，婚姻關系中的房屋權屬可細分為以下一些情形。
一、夫妻一方婚前購買房屋，婚前已登記在一方名下
該房屋歸購房人所有、屬其個人財產。若有按揭貸款，以婚后收入清償的，應當認定為以共同財產清償個人債務。在離婚分割財產時，應當由擁有房屋一方以其個人財產將婚姻期間償還的全部貸款的一半及該部分款項對應的房屋增值部分補償給另一方（若被補償的是女方，則應適當多補償），剩余未歸還的債務為個人債務。此種情況下，應適用《最高法院婚姻法解釋三》第十條的規定。
二、夫妻一方婚前購買房屋，婚后登記在購買一方名下
《最高法院婚姻法解釋三》第十條的規定，在此種情況下就存在以下問題：1、未明確房屋是個人財產還是共同財產，2、若視為個人財產歸購買一方則明顯存在司法解釋與物權法之物權因登記取得的規定相沖突，3、若屬共同財產，則未登記姓名的一方有權直接進行夫妻共同財產分割，并非依據本條規定獲得補償性質。因此，筆者認為應按以下方式處理比較合理合法。物權依登記取得，則該房屋應歸夫妻雙方共有、屬共同財產。若有按揭貸款，也轉為共同債務。婚前購房一方支付的首付款及按揭還款，其未明確表示歸共同所有的，應屬其個人財產。在離婚分割財產時，應先以房子的價值補償歸還該款，雙方再對房屋進行分配，分割后尚未還清的按揭貸款屬取得房屋方的個人債務。雙方分割時，未登記姓名的一方當然有權要求該共同房產歸自己，或雙方約定分割歸未登記的一方。《最高法院婚姻法解釋三》第十條的規定的是“可以”判歸登記的一方，當然也可以判歸未登記的一方。
三、夫妻一方婚前購買房屋，登記在雙方方名下
該房屋歸夫妻雙方共有、屬共同財產。無論是婚前還是婚后，登記在雙方名下的行為，應認定為明示放棄個人所有，轉為共同所有。婚前一方支付的首付款也轉化為共同財產。若有按揭貸款，也轉為共同債務。在離婚時，雙方直接對房屋進行分配，雙方互不補償；但可以考慮一方對房屋取得貢獻較大，適當多分。
四、夫妻雙方婚前共同出資購買房屋，婚前登記在一方名下
該房屋歸登記一方所有、屬其個人財產。另一方的購房出資，未明確表示歸共同所有的，仍屬其個人財產。若有按揭貸款，以婚后收入清償的，應當認定為以共同財產清償個人債務。在離婚分割財產時，應當由擁有房屋一方補償返還給另一方支付的購房出資款以及婚姻期間償還的全部貸款的一半及全部款項對應的房屋增值部分，剩余未歸還的債務為登記姓名一方的個人債務。
五、夫妻雙方婚前共同出資購買房屋，婚后登記在一方名下，或登記在雙方名下
該房屋歸夫妻雙方共有、屬共同財產。若有按揭貸款，也轉為共同債務。在離婚時，雙方直接對房屋進行分配，雙方互不補償。
六、夫妻一方所有的房屋，婚姻關系存續期間的收益
該房屋收益（如租金）歸共同所有，屬共同財產。根據《最高法院婚姻法解釋二》第十一條規定，婚姻關系存續期間，一方以個人財產投資取得的收益，屬于其他應當歸共同所有的財產。但根據《最高法院婚姻法解釋二》第五條規定，該房屋的自然增值應屬個人財產。
七、父母為子女出資購房
若非借貸，即為贈與。若產權證登記在雙方名下或出資人子女的配偶名下的，則視為對夫妻雙方的贈與，房屋歸夫妻共有，父母無權對房屋主張所有權。若產權證登記在出資人子女一方名下的，視為只對自己子女一方的贈與，該不動產應認定為夫妻一方的個人財產。
《最高法院婚姻法解釋三》第七條的規定：由雙方父母出資購買的不動產，產權登記在一方子女名下的，該不動產可認定為雙方按照各自父母的出資份額按份共有，但當事人另有約定的除外。如此規定，若在婚后登記在一方名下固然無問題，但若在婚前登記在一方名下，甚至最終并未結婚，則登記方取得房屋所有權，應為個人財產，未登記方僅為取得了債權，沒有房屋共有權，認定為按份共有是錯誤的。
八、婚姻關系存續期間購買房屋，并已辦理房屋權屬登記的
該房屋歸雙方所有，屬雙方共同財產。無論登記在一方還是雙方的名下，房屋所有權人都是夫妻雙方。
九、婚姻關系存續期間購買房屋，離婚時尚未辦理權屬登記的
根據《最高法院婚姻法解釋二》第二十一條規定，離婚時雙方對尚未取得所有權或者尚未取得完全所有權的房屋有爭議且協商不成的，人民法院不宜判決房屋所有權的歸屬，應當根據實際情況判決由當事人使用。若離婚后登記在雙方名下的，則該房屋歸雙方共同所有，屬共同財產；若離婚后登記在一方名下的，則歸一方所有，屬其個人財產，剩余未償還的按揭貸款，也屬其個人債務。取得房屋一方有義務補償返還另一方因購買房屋而在婚姻期間支付的一半的購房款及對應的增值。
十、夫妻共有房屋的價值及歸屬
根據《最高法院婚姻法解釋二》第二十條規定，雙方對夫妻共同財產中的房屋價值及歸屬無法達成協議時，人民法院按以下情形分別處理：（一）雙方均主張房屋所有權并且同意競價取得的，應當準許；（二）一方主張房屋所有權的，由評估機構按市場價格對房屋作出評估，取得房屋所有權的一方應當給予另一方相應的補償；（三）雙方均不主張房屋所有權的，根據當事人的申請拍賣房屋，就所得價款進行分割。
作者成都劉金鋒律師，QQ號：675103992
