[ 吳林鋒 ]——(2010-5-2) / 已閱6237次
貸款新政下，簡析房屋交易的違約問題
吳林鋒
對正處于瘋狂上漲的中國樓市而言，4月17日 《國務院關于堅決遏制部分城市房價過快上漲的通知》無疑是一劑猛藥。通知規定，對貸款購買第二套住房的家庭，貸款首付款比例不得低于50%，貸款利率不得低于基準利率的1.1倍，有關人士預測這一政策將會影響到目前約三分之一的貸款買受人。
在司法實踐中，筆者親歷大多《房地產買賣合同》都存有如下約定：“買方申請銀行貸款×萬元在×月×日支付，若逾期支付×天，出賣人有權解除合同，買受人按照房屋總價的20%承擔違約責任。”這一合同約定令很多購房者在新政出臺后忐忑不安。
那么，貸款新政下，因貸款不足無法正常交易，買受人能否順利解除合同？解除合同是否需要承擔違約責任？根據筆者的司法實踐經驗，需要區分情況：
一、貸款不足，有約定的，按照約定處理
如《房地產買賣合同》約定：“買方申請貸款×萬元，若貸款不足部分，買方應當在過戶前補足。”那么，根據合同締約自由、全面履行合同的原則，買賣雙方對可能出現的“貸款不足，甚至無法取得貸款”情況已經明確約定了處理方式，即買方應當以“現金方式補足”。
但在現實交易過程中，買賣雙方簽訂合同時，并沒有特別注意這一條款。在貸款新政下，一旦買方貸款出現問題，而事實上又無法通過“現金補足”的方式繼續交易，買方將面臨被動的局面：賣方在履行必要的法律催告程序后，可以逾期付款根本違約為由，解除買賣合同，并追究買方的違約責任。與此，筆者建議，作為買方盡可能在中介或者專業律師的介入下，通過協商解決。
二、貸款不足，沒有約定的，區分兩種情況：
1、貸款新政下，房屋買受人能舉證證明貸款不足或不成，確實嚴重影響其履約能力，房屋買賣合同事實上已不可能繼續履行，且該履行障礙并非房屋買受人的信用低等個人原因所致，房屋買受人主張解除房屋買賣合同的，法院一般都會準許；且買賣雙方互不承擔違約賠償責任。
筆者認為，上海法院這一處理精神，在充分考慮新政對貸款成數影響的前提下，嚴格把握“造成貸款不足的過錯歸責原則”。《最高人民法院關于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》第二十三條規定：“商品房買賣合同約定，買受人以擔保貸款方式付款、因當事人一方原因未能訂立商品房擔保貸款合同并導致商品房買賣合同不能繼續履行的，對方當事人可以請求解除合同和賠償損失。因不可歸責于當事人雙方的事由未能訂立商品房擔保貸款合同并導致商品房買賣合同不能繼續履行的，當事人可以請求解除合同，出賣人應當將收受的購房款本金及其利息或者定金返還買受人。”同時，《最高人民法院關于適用 〈中華人民共和國合同法〉若干問題的解釋（二）》第二十六條規定：“合同成立以后客觀情況發生了當事人在訂立合同時無法預見的、非不可抗力造成的不屬于商業風險的重大變化，繼續履行合同對于一方當事人明顯不公平或者不能實現合同目的，當事人請求人民法院變更或者解除合同的，人民法院應當根據公平原則，并結合案件的實際情況確定是否變更或者解除。”筆者認為，貸款新政亦可適用“情勢變更”原則。但考慮到貸款新政涉及面較廣，情勢變更原則在上海司法實踐中，掌握嚴格，都需要報請“高院”審核。
因此，買方碰到貸款不足，若主張解除合同并期望能夠避免承擔違約責任：其一、需舉證貸款不足，買賣合同事實上已經無法履行；其二、貸款不足，并非自身原因造成。
2、房屋買賣合同是一種標的額相對較大、與買賣雙方有切身利害關系的合同。當事人在訂立合同時往往對合同內容有較為全面的認識，對自身合同義務的履行及風險有著較為充分的預見。因此，作為付款義務人的房屋買受人對合同訂立后可能出現的各種履行障礙，應當有充分、合理的預見，并對可能出現的履行障礙有相應的解決方案。一般情況下，貸款成數的變化不會當然導致房屋買受人不能繼續履行合同，房屋買受人也可以通過其它途徑籌措資金履行付款義務。因此，當事人在無特別約定的情況下，一般不得以貸款成數變化等政策原因為由主張解除房屋買賣合同。
律師提醒：
針對的是尚未簽訂購房合同的情況，面對樓市政策面臨調整，銀行收緊房貸的時候，購房者應該如何避免因“貸款不足而違約”的情況出現？對此，筆者的建議：
1、簽訂購房補充協議涉及付款日期的約定不要具體到某日，可以約定為 “銀行實際放貸日”，或加上 “以銀行實際放款日作為準”。
2、如貸款預期未獲銀行批準，則可以約定“因不可歸結為買賣一方的原因而導致貸款未能被批準的或者貸款成數不足的，雙方均有權解除合同，互不承擔違約賠償責任。”
本文作者：上海精文律師事務所房產部 吳林鋒 律師
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