[ 張生貴 ]——(2010-5-6) / 已閱8574次
居民購(gòu)農(nóng)宅案 效力如何？
張生貴
北京海淀區(qū)其鎮(zhèn)政府推進(jìn)舊村改造建設(shè)，因被告系居民，十八年前購(gòu)買(mǎi)了某村村民的農(nóng)宅，由于此處騰退重建，房?jī)r(jià)增值，為些原告訴被告，要求確認(rèn)買(mǎi)賣(mài)合同無(wú)效。原告的訴由是，該協(xié)議違法，應(yīng)按無(wú)效處理，被告辯稱(chēng)應(yīng)駁回原告的訴訟請(qǐng)求，理由是自己翻建此房，物權(quán)法頒行后，居民購(gòu)農(nóng)房應(yīng)認(rèn)定有效，合同法規(guī)定，無(wú)效認(rèn)定只能按法律，原有國(guó)務(wù)院相關(guān)土地管理的政策不能確認(rèn)無(wú)效。此案經(jīng)法院審理后，確認(rèn)協(xié)議無(wú)效，但判決前此房已由村里收回，無(wú)法返還，被告與村里訂立了騰退協(xié)議，原告再次起訴騰退安置協(xié)議無(wú)效，被告辯稱(chēng)2009年8月17日答辯人與第二被告訂立的騰退補(bǔ)償安置協(xié)議，是雙方當(dāng)事人真實(shí)意思表示，屬于拆遷人與被拆遷人就拆遷安置達(dá)成的協(xié)議，不違反法律法規(guī)的禁止性規(guī)定，應(yīng)屬合法有效，原告的訴訟主張不能成立。原告以2009年12月11日的判決作為確認(rèn)騰退補(bǔ)償安置協(xié)議無(wú)效的理由，原判決確認(rèn)的僅僅是答辯人將房屋騰空后還給原告，原判決確認(rèn)的標(biāo)的物（房屋）已由拆遷人拆除，被拆遷的房屋系答辯人翻建擴(kuò)建的房屋，原告未向答辯人回購(gòu)，拆遷人拆除此房時(shí)負(fù)有安置答辯人的義務(wù)。原審判決并未確認(rèn)將土地返還給原告，土地是村集體所有，與原告無(wú)關(guān)。騰退補(bǔ)償協(xié)議屬于拆遷人同被拆遷人訂立的協(xié)議，涉及的土地屬村集體所有，該村改造建設(shè)后全部農(nóng)改非，原告不能向答辯人提出主張，村委會(huì)對(duì)答辯人進(jìn)行安置與原告沒(méi)有關(guān)系，且原告所在的村委會(huì)對(duì)原告進(jìn)行了安置補(bǔ)償，原告的基本居住條件得到了滿(mǎn)足和保障。原告的起訴在于眼見(jiàn)騰退拆遷有利可圖，目的是想多得多占，其不當(dāng)動(dòng)機(jī)不應(yīng)得到法律支持。
此類(lèi)案件的處理目前法律法規(guī)不夠明確，雖然法律規(guī)定城市居民不得購(gòu)買(mǎi)農(nóng)村房屋，但在處理糾紛的方法上一般以只認(rèn)定無(wú)效為原則，針對(duì)返還問(wèn)題根據(jù)當(dāng)事人的反訴或另案起訴程序解決，原告提交的判決是在未經(jīng)反訴且本訴中無(wú)主張返還的情況下，超訴訟請(qǐng)求作出的判決，依據(jù)法律規(guī)定，此判決內(nèi)容不能約束答辯人。尤其在處理無(wú)效后果時(shí)，司法實(shí)踐中以利益衡平為原則，確認(rèn)出讓人追求不當(dāng)利益的訴訟動(dòng)機(jī)，對(duì)無(wú)效承擔(dān)主要過(guò)錯(cuò)責(zé)任，充分考慮出賣(mài)人因土地升值或拆遷補(bǔ)償所獲利益因素，以保護(hù)受讓人利益為重，對(duì)答辯人財(cái)產(chǎn)損失及信賴(lài)?yán)鎿p失一并做出賠償。從訴訟起因看，在買(mǎi)賣(mài)行為完成近二十年原告才起訴，原告的起訴緣于土地增值因素，直接目的是利益驅(qū)動(dòng)；從標(biāo)的看，涉案中的房屋經(jīng)答辯人翻建改建，判決生效以前已拆遷完畢，因此，應(yīng)事實(shí)求是看待本案，尊重歷史，照顧現(xiàn)實(shí)。由于城鄉(xiāng)人口流動(dòng)加大，居住區(qū)域界限打破和城鄉(xiāng)一體化的大背景下產(chǎn)生的農(nóng)村私房轉(zhuǎn)買(mǎi)現(xiàn)象，存在著相關(guān)部門(mén)監(jiān)管不力的問(wèn)題，造成這種現(xiàn)狀有深層次的綜合原因。土地價(jià)格上升、房屋拆遷利益驅(qū)動(dòng)是引起原告主訴的直接原因，北京高院處理此類(lèi)案件的指導(dǎo)意見(jiàn)是，制止出讓人從無(wú)效中獲得更大的利益，切實(shí)保障受讓人的居住條件，據(jù)此不可以簡(jiǎn)單依照原告的訴求認(rèn)定無(wú)效。如果非要認(rèn)定無(wú)效，則針對(duì)本案的處理，被告主張應(yīng)當(dāng)綜合權(quán)衡雙方的利益，充分考慮到合同對(duì)雙方利益的影響，針對(duì)因土地升值或拆遷補(bǔ)償所獲利益，在原告與被告之間妥善分配，以切實(shí)保障答辯人因房屋被拆后居住為前提，防止原告從自身過(guò)錯(cuò)中得到更大的利益。根據(jù)騰退現(xiàn)值情況和原有買(mǎi)賣(mài)價(jià)格之間的差異，前案判決在認(rèn)定返還時(shí)沒(méi)有保護(hù)答辯人的安置利益和現(xiàn)實(shí)問(wèn)題，尤其是原告未提出返還，答辯人也沒(méi)有主張返還的情況下，法院自主依據(jù)評(píng)估價(jià)判決返還，極大地傷害了答辯人的根本利益，答辯人得到的利益根本買(mǎi)不到同樣的住宅，居住條件得不到基本保障，相反，原告從村委會(huì)得到補(bǔ)償安置的同時(shí)，又通過(guò)訴訟得到雙倍利益，這樣的處理一定意義上侵害了答辯人的利益，鼓勵(lì)了不誠(chéng)信毀約行為。北京二中院曾經(jīng)判決畫(huà)家村的案件時(shí)，是將出讓人訴求無(wú)效認(rèn)定與受讓人訴求利益補(bǔ)償分兩個(gè)不同性質(zhì)的案件處理，本案的情況有更多的不同之處，村委會(huì)此次騰退搬遷，全部實(shí)現(xiàn)村改居和農(nóng)改非，性質(zhì)上不能再依照城市居民不得購(gòu)買(mǎi)農(nóng)村房屋看待；原告的基本居住條件得到保障的前提下，必然要充分考慮答辯人一家的居住現(xiàn)實(shí)；本案同前案是完全不同兩個(gè)法律行為，拆遷人對(duì)答辯人的安置行為應(yīng)當(dāng)?shù)玫椒杀Ｗo(hù)。如按原告主張可得拆遷補(bǔ)償利益為一百六十余萬(wàn)元的話(huà)，答辯人一并提起反訴主張，要求原告賠償信賴(lài)?yán)鎿p失，原告須承擔(dān)的賠償數(shù)額確定為總價(jià)的百分之八十，或原告只能得到當(dāng)初買(mǎi)賣(mài)價(jià)與現(xiàn)實(shí)補(bǔ)償價(jià)之比相應(yīng)的返還額。
資料：
浙江省高院制定的《關(guān)于審理房屋糾紛案件研討會(huì)紀(jì)要》（浙高法[１９９２]82號(hào)文件）規(guī)定：“買(mǎi)賣(mài)農(nóng)村的私有房屋，如雙方自愿并立有契約，買(mǎi)方已交付了房款，并實(shí)際使用和管理了房屋，又沒(méi)有其他違法行為，只是買(mǎi)賣(mài)手續(xù)不完善的，應(yīng)認(rèn)定買(mǎi)賣(mài)關(guān)系有效，但應(yīng)著其補(bǔ)辦有關(guān)手續(xù)。”最高法院的法官學(xué)者也認(rèn)為：“宅基地使用權(quán)人可以將地上建筑物以出售、贈(zèng)與、繼承、遺贈(zèng)的方式移轉(zhuǎn)與他人，宅基地使用權(quán)也隨之轉(zhuǎn)移”。把農(nóng)村房屋買(mǎi)賣(mài)合同視為無(wú)權(quán)處分合同并不妥當(dāng)。首先，我國(guó)的不動(dòng)產(chǎn)權(quán)屬由房屋所有權(quán)和土地使用權(quán)構(gòu)成，是否有權(quán)處分應(yīng)當(dāng)看房屋和土地使用權(quán)，而不能從土地所有權(quán)角度考慮；否則城市房屋的買(mǎi)賣(mài)將被認(rèn)定為無(wú)權(quán)處分。其次，一旦宅基地通過(guò)審批取得，宅基地的使用權(quán)與所有權(quán)即分離，村集體經(jīng)濟(jì)組織只在名義上享有所有權(quán)，使用、收益、占有和處分（用益物權(quán)意義上）的權(quán)利均歸宅基地使用權(quán)人享有。再次，從物的利用角度看，原申請(qǐng)人利用宅基地或是由第三人利用，對(duì)所有權(quán)人而言并沒(méi)有事實(shí)上的利害關(guān)系，因此，使用權(quán)的轉(zhuǎn)移經(jīng)所有權(quán)人同意并無(wú)實(shí)際意義。總之，只要土地使用權(quán)人合理開(kāi)發(fā)利用，所有權(quán)人不得干涉用益物權(quán)行使權(quán)利。農(nóng)村房屋與城市房屋相比，只是土地使用權(quán)取得方式上存在差別，依法取得后宅基地使用權(quán)與國(guó)有土地使用權(quán)均為用益物權(quán)，在物權(quán)法上的性質(zhì)并無(wú)不同。根據(jù)物權(quán)平等保護(hù)原則，農(nóng)民如同城市居民那樣，保有甚至處分自己的房屋，應(yīng)當(dāng)是天經(jīng)地義的事。將農(nóng)村房屋作為禁止或限制流通物看待，明顯不符民法公平觀(guān)念。合同法第五十八條規(guī)定，合同無(wú)效或者被撤銷(xiāo)后，因該合同取得的財(cái)產(chǎn)，應(yīng)當(dāng)予以返還；不能返還或者沒(méi)有必要返還的，應(yīng)當(dāng)折價(jià)補(bǔ)償。就農(nóng)村房屋買(mǎi)賣(mài)而言，認(rèn)定合同無(wú)效將面臨兩難的處境：如果不判決返還，則對(duì)于出賣(mài)人來(lái)說(shuō)，其主張合同無(wú)效將失去意義。如果判決返還，對(duì)于已經(jīng)交付或已辦理過(guò)戶(hù)手續(xù)的農(nóng)村房屋，判決的執(zhí)行困難甚至無(wú)法執(zhí)行；尤其是買(mǎi)受人居住、使用多年并已改善或增設(shè)他物的情況，還涉及到相互返還或折價(jià)返還的問(wèn)題，返還判決的妥當(dāng)性值得懷疑。筆者認(rèn)為，即便認(rèn)定合同無(wú)效，還應(yīng)當(dāng)作“沒(méi)有必要返還”處理。理由是：對(duì)出賣(mài)人而言，真正的訴訟動(dòng)機(jī)和目的在于出賣(mài)后房屋增值利益，并不是因?yàn)闊o(wú)居住場(chǎng)所或生活無(wú)著落；對(duì)買(mǎi)受人而言，返還不僅失去增值利益，還會(huì)失去占有利益。對(duì)國(guó)家和社會(huì)而言，返還房屋的結(jié)果不僅沒(méi)有給國(guó)家?guī)?lái)利益，反而給社會(huì)誠(chéng)信造成損害 。
綜上，單純從合同法自身的角度考量，認(rèn)定農(nóng)村房屋買(mǎi)賣(mài)合同無(wú)效尚缺乏充分理由，判決返還所產(chǎn)生的不良法律效果和社會(huì)效果不可小視。北京天依張生貴律師整理13240422999
