[ 楊東 ]——(2010-5-16) / 已閱6787次
案外人保全異議是否成立、不應訴和執行問題
楊東
某甲在去年10月底看中一套房子，房東是外籍華人，當時在11月9日通過中介公司與他簽訂了買賣居間協議，支付了5W定金并約定12月25日來滬簽訂買賣合同。12月20日得知房東已經來滬并無意向將房子賣給甲，而已經找好了下家以更高的價格打算出售，于是在等待到12月25日房東也沒來簽定合同，之后甲向法院提訴訟，要求房東雙倍返還定金并支付因一個多月的等待喪失了在同等時間選購同等房屋的差價損失，并在12月29日保全了房東的財產。
由于是房東已經人在國外，他在12月29日已經與另外一個下家辦好了所有的買賣手續將過戶資料送到了交易中心，財產保全是1月4日生效的，而前幾天法院來電話說保全案外人提出異議，這里的案外人就是那個下家，因為他們已經付清了所有房款，并與12月29日實際居住進去了，所以實際這套房子雖然產權證還沒來得及過戶，但實際已經是下家的房子了要撤銷保全。法院還要求將訴訟全部翻譯成外文通過領事館的途徑送至他國外的地址，該案正在進行中。
對此，上海市欣隆律師事務所楊東律師認為：從目前情況看，該案碰到二個問題，其一，財產保全異議是否成立？如果保全異議成立，那么該案執行上會很棘手。那么法院對于保全異議時如何審查的呢？這是當前各地法院在保全過程中普遍遇到的一大難題，因為這既涉及申請人與案外人之間利益的權衡，亦涉及對相關事實和實體法律性質的準確判斷。結合本案房屋未辦理產權過戶登記手續且未正式變更，根據物權公示原則，物權優于債權，且基于審判實踐對保全有限審查原則，法院應裁定予以保全，除非案外人為善意第三人，有明顯優勢的證據證明該房屋的權屬、實際占有狀況、全部房價款支付流水等。實踐中律師也遇到此類問題，一般應多和法官溝通，盡力去達成共識。
其二，涉及應訴和執行問題，由于該案被告系外籍人士，送達程序較為復雜，極有可能不出庭應訴。應不應訴，完全在于他本人，外因也只是能影響很難決定，建議告知其法律后果。楊東律師建議在簽訂買賣居間協議時，應附加書面簽字確認法律文書送達地，尤其對于外籍人士，應建議找個本地朋友或律師作為代理，這樣既方便送達，又方便日后問題的處理。當然如果能來應訴，那么執行判決就會很順利了。
（作者系上海市房地產注冊經紀人、上海市欣隆律師事務所楊東律師，聯系電話13482524414）
