[ 蔣友成 ]——(2010-7-9) / 已閱10255次
離婚之房屋所有權歸屬一二談
蔣友成、曲剛
隨著社會的迅猛發展，我國離婚案件數量不斷上升，從而引發關于婚前、婚后財產分割問題大量出現，本文主要從婚姻存續期間來論述夫妻雙方之間房屋所有權歸屬問題，即一方婚前一次性付款購買房屋，婚后取得房產證及一方婚前貸款購買房屋并取得產權證婚后雙方共同還款的房屋所有權歸屬問題。
一、夫妻共同財產的界定
夫妻共同財產是指夫妻雙方或一方在婚姻存續期間所得，除法律另有規定或另有約定之外，歸夫妻雙方共同所有 財產。
其具有如下特征：1、共同所有權的主體只能是合法有效的婚姻關系，無效婚姻、被撤銷的婚姻及未婚同居關系的男女雙方不能成為其主體。2、共同財產的來源，包括夫妻雙方或一方在婚姻存續期間的所得財產，但法律另有規定或夫妻雙方另有約定的除外。3、夫妻共有財產的取得的范圍只能是婚后取得。夫妻一方的婚前財產屬于一方所有的個人財產，因此不屬于雙方共同財產。《婚姻法》第十八條明確規定了夫妻一方的婚前財產屬于一方單獨所有。所謂婚后財產是指財產取得在時間上必須是在婚姻存續期間，即婚姻起始之日起至婚姻關系結束之日止。
二、夫妻共同財產的范圍
我國《婚姻法》第17條明確規定了：“夫妻在婚姻關系存續期間所得的下列財產，歸夫妻共同所有：（一）工資、獎金；（二）生產、經營的收益；（三）知識產權的收益；（四）繼承或贈與所得的財產，但本法第十八條第三項規定除外；（五）其他應當共同所有的財產”。該條規定了法律上關于夫妻共同財產的范圍。
三、婚前通過一次性付款購得房屋，婚后取得房產證的房屋所有權歸屬
此處從我國婚姻法第十八條第一款明確規定了婚前一方所有的財產屬于個人財產，但對于婚前一方通過購買所得房屋未經房屋產權部門登記的，在婚姻關系存續期間，取得房屋產權證該房屋所有權的歸屬應如何認定，理論上存在兩種觀點，一種觀點認為：根據《物權法》第九條規定：“不動產物權的設立、變更、轉讓和消滅，經依法登記，發生法律效力；未經登記，不發生法律效力，但法律另有規定的除外。”第十四條：“不動產物權的設立、變更、轉讓和消滅，依照法律規定應當登記的，自記載于不動產登記簿時發生法律效力”。因此不動產物權自不動產登記之日起取得、變更或消滅。由于房屋產權證系夫妻雙方婚后取得的，即房屋所有權系婚后取得，根據婚姻法的規定，婚后取得的財產屬于夫妻共同財產。雖然夫妻一方已經支付了全部購房價款，但是其支付價款僅僅是取得了金錢債權。另一種觀點則認為：夫妻一方購房房屋且支付了全部價款，該價款是其婚前財產，以其婚前財產購買的房屋，如果雙方對于房屋產權問題沒有進行約定，那么該房屋應屬于婚前財產。
筆者認同第二種觀點，該房屋的所有權應歸屬于夫妻一方，而不應認定為夫妻的共同財產，盡管婚姻法關于夫妻關系存續期間任何一方取得的財產屬于夫妻共同財產，物權法也明確規定了不動產物權的取得自登記之日起成立以及房屋的產權證書系在夫妻雙方婚姻關系存續期間取得的事實。但是，在此種情況下將房屋認定為夫妻共同財產理由不成立。其理論依據是基于承認物權變動的無因性原理，所謂的物權變動無因性原理是指物權的變動在其效力和結果上不依賴其原因而獨立存在。然而，民法理論通說不承認物權無因性原理，因為如果要承認物權無因性原理將會造成物權理論混亂的局面，如：盜竊他人財物者也能夠取得該財物的所有權。既然物權的無因性理論不能夠成立，那么物權的取得和變動必須有合理合法的依據。因此該房屋所有權應歸屬于個人所有。
四、一方婚前按揭貸款購房并登記在自己名下的所有權歸屬
對于一方婚前按揭貸款，并登記在自己名下的房屋所有權歸屬問題，分為以下兩種情形：
1、雙方對于房屋有約定的從其約定，但是存在無法回避的一個問題是夫妻雙方約定將房屋歸屬非產權登記人的名下，并且按揭貸款依然沒有還清，這種情況下，約定是否有效值得商榷，筆者認為：該約定效力待定，其理由主要是根據《合同法》第八十四條：“債務人將合同的義務全部或部分轉移給第三人的，應經債權人同意”。此約定變更所有權人，就意味著變更了償還貸款義務人（債務人），然而變更債務人的必須征得債權人（銀行）的同意。如果該約定在沒有取得債權人同意的情況下就應認定該 轉讓所有權的約定無效。反之則該轉讓房屋所有權的約定有效。
2、夫妻雙方對房屋所有權沒有約定的情形
關于夫妻一方在婚前以個人財產向銀行支付首付款，婚后由夫妻雙方以共同財產償還貸款的，該房房屋所有權歸屬問題，在理論界及實踐中爭議比較大，主要有以下幾種觀點：
（一）房屋所有權歸夫妻雙方共有，主要理由為，夫妻雙方以共同的財產償還貸款，作為夫妻的另一方因此介入了貸款買房一方與銀行之間的合同關系，因此成為了按揭貸款合同與婚前購房者具有同等的合同地位，因共同償還貸款，從而成為合同的當事人，即合同法所說的債務轉移。
（二）房屋所有權應歸一方所有，主要理由是，婚前一方自己的名義按揭貸款購房，并且該房屋已經登記在一方名下，產權證登記在一方名義，則該房屋仍為其個人財產。按揭貸款為個人債務，結婚后夫妻一方參與清償貸款，并不改變房屋為個人財產的性質。對已歸還的貸款中屬于配偶一方清償的部分，應當予以返還。
筆者同意第二種觀點，因為根據合同相對性原理，該貸款合同雙方當事人是特定的，該合同只能約束貸款合同雙方，婚前一方是以自己的名義與銀行之間簽訂貸款合同，那么該合同約束的是合同雙方當事人，盡管婚后夫妻雙方婚后以共同財產償還房屋貸款，但是這并不能改變貸款合同雙方當事人的地位，并且最重要的一點是根據物權法原理，基于法律原因取得的房屋所有權依法登記的，那么就有對抗第三人的效力，其中包括對抗婚姻存續期間的夫妻另一方，因此無論從合同相對性原理及物權法原理分析，該房屋都應屬于婚前一方所有。
結語
一方婚前一次性付款并于婚后取得房屋及一方婚前按揭房屋所有權的定性和處理已經成為審判實務中爭議較大的問題。筆者認為房屋的所有權有約定的依約定，沒有約定的，則屬于個人財產。但對于婚前按揭的房屋約定將所有權歸夫妻另一方所有的其效力待定。
