[ 劉福發 ]——(2010-7-20) / 已閱6039次
返款退房案件的特點及執行方法
劉福發
茹某與劉某原系夫妻關系，1998年4月14日雙方在民政部門登記離婚，有關財產處理問題，雙方達成協議：財產自行分清，房子由女方負責處理，賣出后女方留45000元，其余部分歸男方。1998年5月21日，劉將該房以人民幣60000元的價格賣給了王某，雙方簽有買賣協議，房款已交清，該房無房照，無法辦理過戶手續，買房時茹某外出。同年6月茹某回來后發現房被賣，遂訴至法院要求返還房屋。某法院判決：劉某與王某的房屋買賣無效，劉某將60000元房款返給王某，房屋由茹某處理。判決生效生，茹某于2000年3月8日申請執行要求王某倒房，王某于2000年3月13日申請執行要求劉某返還房款人民幣60000元，現劉某下落不明。類似這樣的案件，我院近期受理了多起，隨著改革開放和建立社會主義市場經濟體制的逐步深入，私有房屋交易迅猛發展，許多新情況、新問題不斷出現，特別是近年來因房屋出賣人不具備或不完全具備主體資格而導致返款退房的執行案件大量增加。因對這類案件應如何執行缺乏法律規范，執行方法不一，往往造成當事人上訪。
這類案件的共同特點是：1、判決原房屋出賣人返款，買受人倒房。如上述中判決劉某返款60000元，王某倒房；2、出賣人或因下落不明或因無執行能力而造成返款不能。如原宏發農機商店職工黃某、李某等28人于1999年12月22日，擅自將該商店100平方米房屋以60萬元的價格出賣給第三人張某，2000年12月13日，法院判決黃某、李某等28人返款60萬元，第三人張某倒房，執行中查明，這28人均是下崗職工，且單位已多年未開支，絕大多數人生活困難，賣房款分到手后或用于投資或用于家庭生活而消費掉，造成24人返款不能；3、出賣人與申請返還房屋的申請人之間有某種利害關系。如上例中劉某和茹某之間原來是夫妻關系。再如李某的女兒王某未經李某同意，即將李某的房屋賣給周某，李某和王某之間系母女關系；4、購買人出于善意；5、買賣標的房屋無房照。
返款倒房的案件執行難度大，執行實務中對于應該先執行返款還是先執行倒房意見不一。有的認為應該先執行返款、后執行倒房，這樣執行符合民法理論上的公平原則，且有利于保護善意購買人的利益。有的認為應該先執行倒房，返款與倒房是兩種并列的法律關系。執行返款的申請執行人是原房屋的買受人，被執行人是原房屋出賣人。執行倒房的申請執行人是原房屋的所有人或共有人，被執行人是原房屋的買受人，原房屋出賣人返款不能不影響原房屋的所有人或共有人申請倒房。
筆者認為對于這類案件的執行，應該具體問題具體分析，采取以下執行方法：
一、注意實效，認真做好雙方當事人的思想工作。執行的目的是維護法律的尊嚴，維護當事人的合法權益，所以不能單純地就執行而執行，要一切從實際出發，講究執行的實際效果，在不違反法律的前提下，哪種方法有利于緩解矛盾就采用哪種執行方法，要從“三個有利于”入手，具體情況具體對待。
二、主動向黨委、人大匯報情況。返款退房案件執行難度大，往往造成當事人上訪，所以執行工作中離不開有關部門的協調配合，否則就會步履艱難，工作中我們一定要緊緊依靠黨委、人大的領導和監督，主動請示匯報工作，取得支持，同時注意與上級法院請示溝通情況，爭取上級法院的指導和協助。
三、針對具體案件，及時與該當事人所在單位或者居民委員會、村民委員會取得聯系，講明情況，宣傳法律，爭取得到他們的支持與配合。返款退房的案件，社會影響大，由于群眾不了解我國現行的法律規定，往往對法院的判決有意見，執行時易產生抵觸情緒，所以法院要通過群眾性基層組織宣傳法律以得到輿論的支持。
四、促使雙方當事人執行和解。對于原房屋出賣人下落不明的返款退房的執行案件，可根據案件的具體情況，在充分考慮雙方當事人當前利益的前提下，認真做好雙方當事人的思想工作，使雙方在互諒互讓的基礎上自愿達成和解協議。如茹某申請王某返還房屋一案，茹某與劉某原系夫妻關系，要求返還的房屋系茹某與劉某的共有財產，因劉某現下落不明，如果讓王某強行倒房，王某無法接受花了60000元錢得不到房屋的事實。所以法院根據該執行案件的具體情況，建議王某拿出3萬元錢作為執行擔保，讓茹某申請延期執行，待找到劉某，且劉某有執行能力時，再恢復原判決的執行，這種方法雙方當事人均能接受，既維護了判決的嚴肅性，又緩解了矛盾。
北安市人民法院 劉福發
