[ 武志國(guó) ]——(2010-7-28) / 已閱12336次
淺析定作商品房涉及的法律問(wèn)題
武志國(guó)
一、何謂 “定制別墅”、“定制公寓”、“定制物業(yè)”、“定制商品房”等概念
（一）定制商品房的概念及分類(lèi)
所謂定制“商品房定制”，或者所謂“別墅定制”、“定制物業(yè)”、“定制公寓”等概念是指按照業(yè)主所想，量身定做個(gè)性突出、能反映居住者個(gè)人風(fēng)格和追求的身心棲居或他用之所。
通常情況下，房屋建造商被歸納為以下三種類(lèi)型:成品型，半用戶(hù)定制型，和用戶(hù)定制型。
（1）成品型開(kāi)發(fā)商致力于大批量的房屋建造。設(shè)計(jì)幾種樣板住宅以滿(mǎn)足市場(chǎng)的需求。開(kāi)發(fā)商通過(guò)這種成品設(shè)計(jì)的方法提供一個(gè)建好的房子。
（2）那些運(yùn)用半用戶(hù)定制的設(shè)計(jì)方法來(lái)發(fā)展住宅的開(kāi)發(fā)商，由于他們把預(yù)制和用戶(hù)定制的特點(diǎn)結(jié)合起來(lái)，通常被稱(chēng)作半用戶(hù)定制開(kāi)發(fā)商。
（3）用戶(hù)定制開(kāi)發(fā)商從零開(kāi)始創(chuàng)造一個(gè)完全獨(dú)特的住宅。這種“用戶(hù)定制設(shè)計(jì)”的方式是最為理想的為顧客定制住宅的方法，因?yàn)樗芨鶕?jù)不同情況創(chuàng)造出滿(mǎn)足不同個(gè)人居住要求的住宅 。但是，用戶(hù)定制住宅的完成通常最為費(fèi)時(shí)。由于建筑工地分散增加了管理成本，而且建造時(shí)間較長(zhǎng)，再加上批量化房屋建造的經(jīng)濟(jì)性的喪失，使得用戶(hù)定制住宅的價(jià)格通常比較高 。
我們?cè)趯?shí)際銷(xiāo)售中也有一些業(yè)主會(huì)提一些個(gè)性化的要求，主要是裝修方面的，提出要求的時(shí)間也是在規(guī)劃設(shè)計(jì)確定之后的事情，甚至是交房前后提出。
（二）定制開(kāi)發(fā)商品房的銷(xiāo)售本質(zhì)
定制商品房是個(gè)人意志的物化體現(xiàn)，它在精神深處能滿(mǎn)足購(gòu)房者的限量情結(jié)，屬于自定義生活范疇。
定制開(kāi)發(fā)商品房是新的銷(xiāo)售策略，不斷細(xì)分消費(fèi)者群體，對(duì)特定的消費(fèi)者群體進(jìn)行針對(duì)性的設(shè)計(jì)開(kāi)發(fā)，根據(jù)精英群體的生活方式、家庭結(jié)構(gòu)、品質(zhì)要求， 量身定做的個(gè)性化用房，盡最大努力地迎合特定群體的“個(gè)性化”購(gòu)房需求。
（三）定制開(kāi)發(fā)商品房起源及發(fā)展
據(jù)說(shuō)，“定制公寓”概念起源于日本在日本，歐美國(guó)家更為普遍，定制的內(nèi)容也更貼近購(gòu)房者的需求。完全按照住戶(hù)的需求建造房屋的定制，而非只提供有限的選擇方案，稱(chēng)得上是真正的定制房屋。
雖然定制公寓在日本、美國(guó)等國(guó)家已經(jīng)發(fā)展成為一種潮流并且形成了成熟模式，但在國(guó)內(nèi)還處于萌芽階段。業(yè)內(nèi)人士指出，隨著一批主流地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商逐步加快公寓（別墅）定制產(chǎn)品的開(kāi)發(fā)，這一類(lèi)型的定制公寓（別墅）產(chǎn)品的出現(xiàn)，中國(guó)一線(xiàn)城市的中高端市場(chǎng)在未來(lái)幾年很有可能會(huì)和歐美等發(fā)達(dá)市場(chǎng)一樣，從毛坯房、精裝房逐步過(guò)渡到定制房時(shí)代。也有人認(rèn)為，定制公寓理念意義大于實(shí)際意義。
另外，還有一種是定制商品房并承租的模式很普遍。
二、定制商品房行為的法律屬性
（一）不是委托建造（加工承攬）的合同關(guān)系，仍是商品房買(mǎi)賣(mài)合同關(guān)系。
這種用戶(hù)定制開(kāi)發(fā)商在國(guó)外被稱(chēng)作“設(shè)計(jì)--建造公司”，從法律上講，仍應(yīng)是房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商，而非設(shè)計(jì)和施工方）。
定制商品房可歸入預(yù)售范疇。
有觀點(diǎn)認(rèn)為，房產(chǎn)商即業(yè)主為某定制商品房項(xiàng)目與承租人或者購(gòu)買(mǎi)人協(xié)商，按照承租人或者購(gòu)買(mǎi)人的要求專(zhuān)門(mén)立項(xiàng)，設(shè)計(jì)建造，這是企業(yè)間或者個(gè)人與企業(yè)間的商事行為，因?yàn)椴皇菍?duì)不特定公眾的銷(xiāo)售，不屬于預(yù)租預(yù)售的法律框架體系范圍。
（二）住宅建筑設(shè)計(jì)標(biāo)準(zhǔn)的個(gè)性化是定制商品房的核心
與普通商品房建造均由開(kāi)發(fā)商說(shuō)了算不同的是，定制購(gòu)房意味著購(gòu)房者可參與到選地、規(guī)劃設(shè)計(jì)、建筑材料購(gòu)置乃至房?jī)r(jià)的確定等，最重要的最核心的方面就是規(guī)劃設(shè)計(jì)這一環(huán)節(jié)。
在定制合同中應(yīng)注意約定避免規(guī)劃設(shè)計(jì)方案不得隨意變更，約定設(shè)計(jì)方案不能通過(guò)時(shí)的處理。
房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目一般要分成方案設(shè)計(jì)、初步設(shè)計(jì)和施工圖設(shè)計(jì)3個(gè)具體步驟。方案設(shè)計(jì)反映了建筑平面布局、功能分區(qū)、立面造型、空間尺度、建筑結(jié)構(gòu)、環(huán)境關(guān)系等方面的設(shè)計(jì)要求。初步設(shè)計(jì)在方案設(shè)計(jì)的基礎(chǔ)上，應(yīng)提出設(shè)計(jì)標(biāo)準(zhǔn)、基礎(chǔ)形式、結(jié)構(gòu)方案及各專(zhuān)業(yè)的設(shè)計(jì)方案。初步設(shè)計(jì)文件應(yīng)該包括設(shè)計(jì)總說(shuō)明書(shū)、設(shè)計(jì)圖紙、主要設(shè)備與材料表、工程概算書(shū)4個(gè)部分。施工圖設(shè)計(jì)是初步設(shè)計(jì)基礎(chǔ)上的更詳細(xì)的設(shè)計(jì)，具有工程設(shè)備各構(gòu)成部分的尺寸、布置和主要施工方法；并要繪制完整詳細(xì)的建筑及安裝詳圖及必要的文字說(shuō)明。
開(kāi)發(fā)商在進(jìn)行規(guī)劃及建筑設(shè)計(jì)前，需要向城市規(guī)劃行政管理部門(mén)申報(bào)規(guī)劃設(shè)計(jì)條件，以獲得規(guī)劃設(shè)計(jì)條件通知書(shū)（主要規(guī)定規(guī)劃建設(shè)用地面積、總建筑面積、容積率、建筑密度、綠化率、建筑后退紅線(xiàn)距離、建筑控制高度、停車(chē)位個(gè)數(shù)等）。房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商根據(jù)規(guī)劃設(shè)計(jì)通知書(shū)，委托有規(guī)劃設(shè)計(jì)資格的單位完成方案設(shè)計(jì)，然后持方案設(shè)計(jì)報(bào)審表、方案設(shè)計(jì)及其說(shuō)明書(shū)等有關(guān)資料，報(bào)經(jīng)城市規(guī)劃行政管理部門(mén)審查，確認(rèn)符合規(guī)劃要求后，核發(fā)《建設(shè)用地規(guī)劃許可證》。方案設(shè)計(jì)得到批準(zhǔn)后，即可以進(jìn)行初步設(shè)計(jì)。城市規(guī)劃行政管理部門(mén)對(duì)建設(shè)工程的初步設(shè)計(jì)方案進(jìn)行審查，確認(rèn)其符合規(guī)劃設(shè)計(jì)要點(diǎn)后，建設(shè)單位就可以進(jìn)行施工圖設(shè)計(jì)。城市規(guī)劃行政管理部門(mén)在對(duì)工程施工圖及有關(guān)材料進(jìn)行審查合格后，核發(fā)《建設(shè)工程規(guī)劃許可證》。
在國(guó)內(nèi)相關(guān)法律法規(guī)的制約下，真正的“度身定制”極難實(shí)現(xiàn)，當(dāng)年上海紫園的定制服務(wù)被有關(guān)部門(mén)依法緊急叫停便是先例。
三、商品房定制存在的風(fēng)險(xiǎn)
（一）工期及造價(jià)風(fēng)險(xiǎn)：成品型好處還在于縮短施工時(shí)間和減少造價(jià)，定制商品房可能導(dǎo)致工期和造價(jià)增加不確定性。
（二）市場(chǎng)銷(xiāo)售風(fēng)險(xiǎn)：由于定制商品房在很大程度上反映了承租人或者購(gòu)買(mǎi)人的偏好，銷(xiāo)售對(duì)象相對(duì)較狹窄，而且一般都要求達(dá)到比通常標(biāo)準(zhǔn)更高的要求，成本可能提高，又不具有通用性，使得開(kāi)發(fā)商風(fēng)險(xiǎn)相應(yīng)增大，設(shè)計(jì)修建方案等能否通過(guò)政府管理部門(mén)的審核存在不確定性，如定制人反悔退出或者項(xiàng)目中斷，再轉(zhuǎn)售他方時(shí)可能受限。
（三）法律風(fēng)險(xiǎn)：目前國(guó)內(nèi)有關(guān)商品房投資開(kāi)發(fā)銷(xiāo)售方面的政策法規(guī)尚不能適應(yīng)定制商品房的要求，定制商品房在國(guó)內(nèi)尚存在諸多問(wèn)題。在目前國(guó)內(nèi)住宅建筑設(shè)計(jì)標(biāo)準(zhǔn)、商品房預(yù)售條件、簽約流程、銷(xiāo)售合同條款、房?jī)r(jià)限制乃至貸款金融配套等方面政策，都對(duì)定制物業(yè)有著較多限制，交易的安全性很亟待保障。
四、定制商品房主要涉及所簽合同的合法性以及所收款項(xiàng)的合規(guī)性
訂制商品房應(yīng)該建立專(zhuān)門(mén)的“定制合同”，對(duì)定制部分做專(zhuān)門(mén)的約定，明確定制雙方的權(quán)利義務(wù)、違約責(zé)任。定制商品房在設(shè)計(jì)方案確定之前就需要與購(gòu)房人簽署合同，勢(shì)必屬于在取得商品房銷(xiāo)售許可證之前簽署。
具體可通過(guò)兩種方式簽署合同：第一種方式，直接簽署買(mǎi)賣(mài)合同，將來(lái)再簽署網(wǎng)絡(luò)打印的商品房買(mǎi)賣(mài)合同，另外一種方式是簽署為預(yù)約買(mǎi)賣(mài)合同（認(rèn)購(gòu)書(shū)），將來(lái)再簽署網(wǎng)絡(luò)打印的商品房買(mǎi)賣(mài)合同。上述兩種合同均存在如下有效性方面的法律風(fēng)險(xiǎn)。
（一）如果商品房定制合同簽署為商品房買(mǎi)賣(mài)合同，未取得商品房預(yù)售許可簽署的商品房買(mǎi)賣(mài)合同無(wú)效
《城市房地產(chǎn)管理法》第四十五條、《城市房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)管理?xiàng)l例》第二十三條、《城市商品房預(yù)售管理辦法》第六條、《北京市城市房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓管理辦法》第二十九條都明確規(guī)定，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)預(yù)售商品房，必須取得商品房預(yù)售許可證明；未取得《商品房預(yù)售許可證》的，不得進(jìn)行商品房預(yù)售。如果房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)未取得商品房預(yù)售許可證而與購(gòu)房人簽訂合同的，將可能導(dǎo)致該合同無(wú)效。《最高人民法院關(guān)于審理商品房買(mǎi)賣(mài)合同糾紛案件適用法律若干問(wèn)題的解釋》第二條規(guī)定，在起訴前取得商品房預(yù)售許可證明的，可以認(rèn)定有效。也就是說(shuō)，在起訴前仍未取得商品房預(yù)售許可證明的，就應(yīng)該認(rèn)定該合同為無(wú)效。
如果購(gòu)房人明知房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)未取得商品房預(yù)售許可證而仍與該房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)簽訂合同，在這種情況下，合同被確認(rèn)無(wú)效后，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)是無(wú)須承擔(dān)上述賠償責(zé)任的。購(gòu)房人在購(gòu)房款以外的其他損失，包括房屋增值部分的損失只能自行承擔(dān)，也不能另行獲得一倍房款的賠償。如《北京市城市房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓管理辦法》第五十二條也規(guī)定：“房地產(chǎn)受讓人知道或者應(yīng)當(dāng)知道轉(zhuǎn)讓人沒(méi)有取得房地產(chǎn)權(quán)屬證書(shū)或者相關(guān)批準(zhǔn)文件仍然購(gòu)買(mǎi)商品房的，應(yīng)當(dāng)承擔(dān)相應(yīng)不利的民事法律后果。”
（二）在未取得商品房預(yù)售許可證的情況下簽訂商品房認(rèn)購(gòu)書(shū)的合同效力存在不確定的情況
基本上有以下兩種觀點(diǎn)：
1、在未取得商品房預(yù)售許可證的情況下，雙方簽訂的認(rèn)購(gòu)書(shū)違反法律的強(qiáng)制性規(guī)定而無(wú)效，開(kāi)發(fā)商須返還定金。
該觀點(diǎn)的法律依據(jù)是：
1）《中華人民共和國(guó)城市房地產(chǎn)管理法》第四十五條規(guī)定，商品房預(yù)售，應(yīng)當(dāng)符合下列條件： （一）已交付全部土地使用權(quán)出讓金，取得土地使用權(quán)證書(shū)； （二）持有建設(shè)工程規(guī)劃許可證；（三）按提供預(yù)售的商品房計(jì)算，投入開(kāi)發(fā)建設(shè)的資金達(dá)到工程建設(shè)總投資的百分之二十五以上，并已經(jīng)確定施工進(jìn)度和竣工交付日期；（四）向縣級(jí)以上人民政府房產(chǎn)管理部門(mén)辦理預(yù)售登記，取得商品房預(yù)售許可證明。
2）《中華人民共和國(guó)城市房地產(chǎn)管理法》第三十八條：下列房地產(chǎn)，不得轉(zhuǎn)讓?zhuān)? （一）以出讓方式取得土地使用權(quán)的，不符合本法第三十九條規(guī)定的條件的；（二）司法機(jī)關(guān)和行政機(jī)關(guān)依法裁定、決定查封或者以其他形式限制房地產(chǎn)權(quán)利的；（三）依法收回土地使用權(quán)的；（四）共有房地產(chǎn)，未經(jīng)其他共有人書(shū)面同意的；（五）權(quán)屬有爭(zhēng)議的；（六）未依法登記領(lǐng)取權(quán)屬證書(shū)的；（七）法律、行政法規(guī)規(guī)定禁止轉(zhuǎn)讓的其他情形。”。
第三十九條：“以出讓方式取得土地使用權(quán)的，轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)時(shí)，應(yīng)當(dāng)符合下列條件： （一）按照出讓合同約定已經(jīng)支付全部土地使用權(quán)出讓金，并取得土地使用權(quán)證書(shū)；（二）按照出讓合同約定進(jìn)行投資開(kāi)發(fā)，屬于房屋建設(shè)工程的，完成開(kāi)發(fā)投資總額的百分之二十五以上，屬于成片開(kāi)發(fā)土地的，形成工業(yè)用地或者其他建設(shè)用地條件。轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)時(shí)房屋已經(jīng)建成的，還應(yīng)當(dāng)持有房屋所有權(quán)證書(shū)。”
此觀點(diǎn)認(rèn)為上述法律規(guī)定屬于法律的強(qiáng)制性規(guī)定，按照《中華人民共和國(guó)合同法》第五十二條規(guī)定：“有下列情形之一的，合同無(wú)效：……（五）違反法律、行政法規(guī)的強(qiáng)制性規(guī)定。”
持該觀點(diǎn)的還用其他相關(guān)的部門(mén)規(guī)章規(guī)定證明，上述法律規(guī)定的本意是強(qiáng)制性規(guī)定。
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