[ 樊斌杰 ]——(2010-8-18) / 已閱19345次
（八）流轉合同到期后地上附著物及相關設施的處理；
（九）違約責任。
需要注意的是，對于流轉土地的用途，《農村土地承包法》第三十三條第二款規定，土地流轉不得改變土地的農業用途。因此在流轉合同條款中的關于流轉土地用途的約定中，不能將用于非農業用途約定為流轉土地的用途，這是法律的強制性規定，一旦違反，就意味著流轉合同無效而使得整個流轉歸于無效，非但不能合法有效的流轉土地，更有可能受到行政處罰。
當然除了上述的土地流轉合同的必備條款之外，當事人雙方還可以約定其他的事項，比如約定流轉合同須經鄉（鎮）人民政府農村土地承包管理部門鑒證、土地流轉爭議解決方式等、受讓人在流轉期間因投入而提高土地生產能力的，雙方約定受讓人在流轉期間屆滿后獲得一定的補償以及補償的數額或者標準等。
其次，合同簽訂后，須向發包方即土地所有權人進行備案登記。《農村土地承包經營權流轉管理辦法》第十一條規定，承包方與受讓方達成流轉意向后，以轉包、出租、互換或者其他方式流轉的，承包方應當及時向發包方備案。
再次，土地流轉合同應當備案，除流轉雙方當事人各執一份以外，還應當向發包方和鄉（鎮）人民政府農村土地承包管理部門各備案一份。根據《農村土地承包經營權流轉管理辦法》第二十一條規定：“農村土地承包經營權流轉合同一式四份，流轉雙方各執一份，發包方和鄉（鎮）人民政府農村土地承包管理部門各備案一份。”，這是為了方便發包方及鄉鎮人民政府及時對土地流轉合同進行指導，以及方便群眾查詢土地使用權的歸屬，從而更加快捷方便地提供相關土地流轉的資料，在土地實行再流轉或者變更承包權時能夠有相關的材料供政府職能部門查詢對照。律師通過參與流轉合同的審查，讓當事人雙方明確各自的權利與義務，及合同訂立的程序，預防和避免糾紛的發生。
3、流轉事項的委托 對于土地流轉，承包方可以自己和受讓人簽訂土地流轉合同，也可以委托發包方或者提供中介服務組織的機構代為流轉其承包的土地。委托流轉土地的，必須簽訂委托協議書，委托合同書必須對委托流轉的土地范圍、流轉期限、流轉方式、流轉價格、委托流轉協議雙方的權利義務、違約責任，進行約定，受委托人只能在委托協議的范圍內行使權利，如果受委托人超出委托權限或者因故意、過失給委托人造成損害的應擔承擔違約責任，但是善意第三人可以依法取得土地流轉協議約定的權利。
需要注意的是，除發包人以外，中介組織可代為流轉土地。但并不是任何中介組織都可以接受委托的方式流轉土地。《農村土地承包經營權流轉管理辦法》第三十條規定：“從事農村土地承包經營權流轉服務的中介組織應當向縣級以上地方人民政府農業行政（或農村經營管理）主管部門備案并接受其指導，依照法律和有關規定提供流轉中介服務。”，中介組織不但要具有履行土地流轉中介服務的能力和資格，還必須向縣級以上地方人民政府農業行政（或農村經營管理）主管部門備案并接受其指導。對中介組織的特殊規定，體現了國家對土地流轉的重視，中介組織必須接受政府職能部門的監督和指導，以使土地流轉合法、高效、便捷，從而維護土地流轉各方的合法權益，促進農村土地流轉市場的公平、公正。律師可以指導當事人委托中介機構辦理流轉事項，提高流轉效率，規避法律風險。
4、土地流轉爭議解決方式的選擇 《農村土地承包經營糾紛調解仲裁法》第二條規定“農村土地承包經營糾紛包括：（一）因訂立、履行、變更、解除和終止農村土地承包合同發生的糾紛；（二）因農村土地承包經營權轉包、出租、互換、轉讓、入股等流轉發生的糾紛；（三）因收回、調整承包地發生的糾紛；（四）因確認農村土地承包經營權發生的糾紛；（五）因侵害農村土地承包經營權發生的糾紛；（六）法律、法規規定的其他農村土地承包經營糾紛。”《農村土地承包經營權流轉管理辦法》第三十三條的規定了土地流轉發生爭議的四種解決方式：協商、調解、仲裁、訴訟。
（1）以協商的方式解決土地流轉爭議。協商是民事糾紛最為普遍的、重要的解決方式，同時也是最為經濟的爭議解決方式。爭議雙方可以通過協商的方法，簽訂土地流轉合同的補充條款，解決雙方爭議的事項，也可以達成新的協議，對損害賠償部分進行約定，只要雙方協商的事項不違反法律、法規、規章的強制性規定，不損害國家、集體、第三人的利益，在雙方自愿、平等的前提下進行，均是合法的協商，就能很快的解決土地流轉中雙方所爭議的事項。采取該方式解決爭議當事人既可節約個人成本，也可避免了耗費行政司法資源，使行政和司法機關能夠集中精力處理其他實務，節約社會成本。因此，律師在提供咨詢服務中應當提倡、鼓勵爭議雙方以協商的方式解決矛盾，化解糾紛。
（2）以調解的方式解決土地流轉爭議。調解是政府的一項職能，當然調解并不僅限于政府，村民委員會和其他組織、團體也可以進行調解。當爭議雙方協商不成的時候，就需要有沒有厲害關系的第三方的介入，從公平、公正的角度對雙方進行調解。調解的成功與否很大程度上取決于介入調解的第三方是否能夠公平公正的對待爭議事項，以及第三方在爭議雙方中的可信度、權威度、能否讓雙方都信服。因此，對于土地流轉的爭議，律師可以充當調解人的角色，因為律師可以利用專業優勢快速了解爭議雙方所爭議的事實情況，而且在爭議雙方心目中都具有一定的可信度，能夠成為雙方都信賴的對象，從而在一定程度上為解決爭議提供了便利條件。律師可本著公平公正的原則，在弄清事實的基礎上結合爭議雙方提出的要求，提出調解方案，盡量是雙方都能接受、滿意，從而圓滿解決爭議問題，解決矛盾糾紛，穩固土地流轉市場。
（3）以仲裁的方式解決土地流轉爭議。土地流轉爭議雙方協商不成，不能達成調解協議的，可以向農村土地承包仲裁機構申請仲裁。根據《農村土地承包經營糾紛調解仲裁法》及《土地流轉承包經營權流轉管理辦法》的規定，仲裁裁決具有法律效率，雖然當事人對仲裁裁決不服在收到仲裁裁決之日起三十日內可以向人民法院提起訴訟，逾期不向法院提起訴訟的，仲裁裁決就發生法律效力。仲裁是和訴訟并行的一種爭議解決機制，但是不是訴訟的前置程序。爭議雙方可以選擇仲裁，也可以選擇直接向法院提起訴訟。
（4）以訴訟方式解決土地流轉爭議。訴訟是爭議解決的最終途經。法院通過司法審查，在查清事實的基礎上依照法律的規定，確認當事人的權利義務，以及因違反約定而應當承擔的違約責任，并依法作出裁決。在第一審訴訟中，當事人一方或者雙方對法院的裁決不服的，可以在法定的上訴期內向上一級法院提起上訴，根據二審終審的原則，二審判決是最終的判決。當事人對二審的判決仍不服的只能申請法院再審或者向人民檢察院申請抗訴，以而啟動在再審程序。訴訟一般需要的時間比較長，解決爭議成本相對較高，需要耗費的司法資源以及當事人的財力、精力也相對較多。
以上四種爭議解決的方式從各個方面保證爭議雙方能夠在自愿、平等的基礎上維護自己的權益，促進爭議的有效解決，從而保證了土地流轉過程中各方的權益受到合法的保護，促進土地流轉合法有效的進行。無論當事人選擇哪一種方式解決爭議，律師均可以作為一方的代理人，提供法律服務，幫助其解決爭端，以貫徹法律的正確實施。
二、律師的代書業務。
1、土地流轉合同的代書 土地流轉必須以流轉合同即書面的方式進行，因此制作規范的符合法律規定的土地流轉合同是土地流轉雙方在土地流轉過程中的必經程序。但是并不是任何人都能制作出規范合法的土地流轉合同書，需要有專業的法律知識和豐富的業務經歷才能達到其所制作的土地流轉合同規范、合法有效。這就需要有專業的法律知識和豐富的業務經歷的律師參與其中。
律師代書，不并僅僅是對流轉雙方當事人意思的書面表述，還應對其提出的條件進行審查，是否符合法律的規定，是否擁有土地流轉主體資格進行審查，對于不當的或者是不合法律規定的部分向當事人提出，建議其修改，從而使當事人訂立的每一份流轉合同都是規范、合法有效的，讓土地流轉合同這一在土地流轉過程中必備的重要的一個環節能夠順利的進行，促進土地流轉的高效運行。
土地流轉合同的制作，相關內容參照前述法律咨詢業務中土地流轉合同簽訂的相關探討與論述，在次就不再贅述。
2、委托流轉合同的代書業務。
根據《農村土地承包權流轉管理辦法》規定，承包人可以委托發包方或者土地流轉的中介組織代為流轉其土地。因此，承包人與發包方或者土地流轉中介組織之間就需要簽訂委托代理合同。這份委托代理合同除了合同內容必須準確、合法以外，還必須有規范的文本格式。這都需要律師以自己的專業知識和業務經驗幫助委托人和代理人進行委托合同的制作，使雙方的權利義務明確，受委托人在從事委托業務時有委托合同的授權，受委托合同的制約，從而使受委托人在土地流轉的過程中不但要依法，而且要依據委托合同的權限從事委托事項，將土地流轉有可能發生的爭議盡可能的避免，提高土地流轉效率。
三、律師的非訴訟代理業務。
根據《農村土地經營權流轉管理辦法》的規定，雖然承包人只能委托發包方或者土地流轉中介服務組織代為流轉土地，但是出了代為流轉土地之外的其他活動，律師可以接受當事人的委托，依委托協議的權限為承包人代理民事行為。如代理承包人和發包人或者土地流轉中介服務組織簽訂土地流轉代理協議，從而使受委托的發包人、土地流轉中介服務組織權限明確，因違反代理協議而給承包人造成的損害應承擔的法律后果以及違約責任清晰明了，在發生糾紛時能夠有合法合理的依據，有利于糾紛解決。
當然律師也可以代理當事人因土地流轉糾紛而進行協商、調解、以及仲裁的活動，這些都是在解決土地流轉爭議的過程中，依法維護當事人權益的手段，以專業的法律知識指導人提出合法、合理的要求維護當事人的權益是律師從業的基本職責，確保爭議能夠公平、公正得到解決。
四、律師的訴訟代理業務。
土地流轉的過程中一旦發生爭議，當事人采取訴訟的方式請求法院裁決時，律師可以接受當事人的委托，以當事人委托代理人的身份參加訴訟，維護當事人的合法權益。
律師依據民事訴訟法及律師法的規定可以接受承包人的委托，也可以接受轉包人的委托，代理其從事訴訟行為，維護委托人的合法權益。
總之，律師在流轉土地的過程中，可以接受當時人的法律咨詢，向其介紹、解釋有關的法律規定，同時可以代理起草流轉合同，對合同進行審查，代理訴訟與非訴訟事務。
目前我國農村集體土地流轉存在著盲目、不規范、甚至混亂的局面，法律對土地流轉的規定，要求有規范的市場，規范的法律文本（土地流轉合同），規范的政府監督管理機制。所有這些，都需要有專業的法律人才的指導，律師在土地流轉中的介入，能夠規范操作土地流轉的各個環節，是土地流轉合法有效，高效的完成土地流轉，從而促進土地流轉的有效運行，刺激農村經濟的發展。本文筆者依據相關法律法規、規章對土地流轉模式和律師業務空間進行探討，以期能夠給廣大的律師，相關的當事人及工作人員以幫助。
作者：樊斌杰 周來斌 江西東太律師事務所
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