[ 武志國 ]——(2010-8-29) / 已閱11540次
房屋層高凈高、空間、容積率縮水問題處理的法律分析
武志國
一、商品房凈高“縮水”責任的定性
如房地產開發企業交付的商品房在建筑凈高方面與合同約定不符，究竟屬于欺詐、一般違約還是意思表示錯誤，以及房地產開發企業應承擔怎樣的責任，具體分析如下：
（一）是否構成違約
如房地產開發企業與購房者簽訂購房合同后單方擅自變更凈高，或因建設施工誤差過大導致實際凈高與合同約定不符，屬于違約行為，房地產開發企業需承擔違約責任。
需要注意的是，房屋凈高允許存在合理誤差。
如構成常規違約，購房人主張解除《商品房買賣合同》的，只有房地產開發企業交付的房屋構成根本違約的情況下購房人才能解除。《住宅設計規范》中的凈高要求是最低標準，未達到此標準的，可認定構成根本違約，購房人方可請求賠償并解除合同。
就房地產開發凈高案件而言，凈高雖然減少，但仍高于國家規定的標準，且對正常居住使用不產生重大的影響，不符合購房人解除合同的條件，因此購房人單方主張解除合同的，一般不會得到法院的支持。
（二）是否構成欺詐
若房地產開發企業存在欺詐購房人的故意，即房地產開發企業故意隱瞞經批準的規劃、設計中的凈高而虛報凈高，而購房人因陷入對凈高的理解錯誤而訂立了《商品房買賣合同》的，購房人有權根據《合同法》第五十四條的規定，請求人民法院變更或者撤銷該《商品房買賣合同》，且房地產開發企業應當賠償購房人的損失。事實踐當中，房地產開發企業被認定對購房人實施欺詐的可能性較小，多為過失所致。
（三）是否構成“意思表示錯誤”
房地產開發企業主張將全部或局部凈高在合同中書寫“x米”成“y米”（舉例），應屬于“筆誤”，系意思表示行為的錯誤，即做出意思表示的人雖知表示行為之客觀意義，但于行為時，誤用文字或表示方法，以致文字表意與其內心效果意思不一致。
需要注意的是，房地產開發企業主張全部或局部凈高是“y米 ”系“筆誤”，應當負舉證責任。如能夠證明“y米”確實系“筆誤”，如房地產開發企業預售商品房簽署合同時已經確定的圖紙已經確定“全部或局部凈高是x米”，銷售現場公示的其他資料記載的凈高或者購房人能夠獲悉或應當獲悉的信息資料表明“全部或局部凈高是x米”，如能完成上述舉證，向法院說明情況，則漿被法院判定為“意思表示錯誤”的可能性較大。
還需要注意的是，做出意思表示的人即使能夠證明其在意思表示發生錯誤，也應承擔對方受到的損失，對前述損失的賠償范圍法律未作明確規定，有人解釋為信賴利益的損失，但是法律對信賴利益損失的賠償范圍也不明確，仍需要法院的自由裁量。
二、對商品房凈高不符的處理
現行法律法規并未對商品房因違約、欺詐或“意思表示錯誤”等導致的凈高縮水問題而給購房者救濟的具體法律規定，在商品房買賣合同對于凈高縮水如何處理已有約定的情況下，應按合同約定處理。在合同未作約定的情況下，一般也不宜強制要求房地產開發企業將凈高恢復到約定凈高，購房人只能要求房地產開發企業賠償損失。購房人在索賠時，往往無法證明所受損失的具體金額雖然無法證明，但法院也不會判決駁回訴訟請求，都會判定一定的賠償額。一般有如下幾種有代表性的做法計算賠償額：
（一）按凈高縮水比例賠償
按房屋凈高縮水比例確定賠償額，計算公式：賠償額=凈高縮水比例×房價款=（約定凈高-實際層高）÷約定凈高×房價款
（二）按（空間）體積縮水比例或大小賠償
按商品房體積縮水比例或者大小確定賠償額，計算公式：賠償額=體積縮水比例×房價款。或，賠償額=減少空間×每立方米分攤的房價。
其實，方法（一）、（二）的賠償額會相同。
（三）建筑容積率折算法（如單純是單層凈高縮水，整棟樓的建筑面積不增加，則不適用）
若每套房屋的凈高減少且整幢樓的建筑面積卻增加的，則容積率就增大（容積率=總建筑面積/總用地面積），實際容積率與約定容積率之比再折算為價格，計算相應的每套凈高縮小可得到的補償。
（四）參照適用面積縮水處理的司法解釋
參照類推適用《最高人民法院關于商品房屋買賣合同糾紛適用法律若干問題的解釋》關于商品房面積縮水的規定，解決凈高縮水/體積縮水/容積率縮水問題。
《最高人民法院關于商品房屋買賣合同糾紛適用法律若干問題的解釋》規定，面誤差比絕對值超出３％，買受人請求解除合同、返還已付購房款及利息的，應予支持。買受人同意繼續履行合同，房屋實際面積小于合同約定面積的，面積誤差比在３％以內（含３％）部分的房價款及利息由出賣人返還買受人，面積誤差比超過３％部分的房價款由出賣人雙倍返還買受人）。
以此類推：凈高縮水/體積縮水/容積率縮水誤差超過3%，買受人請求解除合同、返還已付購房款及利息的，應予支持。買受人同意繼續履行合同，實際凈高/體積/容積率小于合同約定的，誤差在３％以內（含３％）部分的房價款及利息由出賣人返還買受人，超過３％部分的房價款由出賣人雙倍返還買受人）。
（五）以相應的縮水工程造價及利息為標準
賠償金額按以房地產開企業縮水所節省的工程造價及利息為標準，分攤計算至某一房屋。該法將違約方通過該違約獲得的利益可作為對守約方的賠償計算依據。
這種賠償計算方法也較少見，不易計算。
（六）通過司法鑒定確定損失的方法
委托鑒定機構，對同地段符合約定凈高的房屋和凈高縮水的房屋進行估價鑒定，計算賠償差額。
（七）法官拍腦門自由裁量方式確定損失額
在現行法律沒有規定、合同也沒有約定凈高縮水如何處理的情況下，或約定不明確的情況下，法院或仲裁機構得行使自由裁量權，根據凈高縮水程度及房價款大小以及對購房人的具體影響程度、個案情況，酌情裁決一定賠償金額。此法被許多法院所采用。
希望有關部門盡快出臺處理的規范性法律文件。
武志國 woo_eye@qq.com
