[ 張生貴 ]——(2010-9-20) / 已閱8557次
二手房買(mǎi)賣(mài)居間合同存在的法律問(wèn)題
張生貴
某房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)有限公司向法院起訴張某某，索要十萬(wàn)五千元居間服務(wù)費(fèi)，張某某則辯稱(chēng)要求法院駁回原告的訴訟請(qǐng)求。某認(rèn)為原告是從事房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)的專(zhuān)業(yè)公司，在為張某某提供居間服務(wù)時(shí)，沒(méi)有盡到應(yīng)有的責(zé)任，原告提供的房源信息不具備交易法定條件，沒(méi)有完成交易；房主通過(guò)原告已解除了買(mǎi)賣(mài)合同，原告主張高達(dá)十萬(wàn)八千元的居間費(fèi)，于法于理于情不通。居間費(fèi)是否該付？交易的未完成是否影響居間協(xié)議的效力？居間人的義務(wù)有哪些？這是需要通過(guò)本案查清并得出答案的。案件基本事實(shí)情況：張某某通過(guò)征婚后認(rèn)識(shí)張某，張租住在貴賓大酒店，給張某某打電話(huà)說(shuō)要買(mǎi)房，張某于4月24日在云路分店聯(lián)系了一套樓房，因未交定金，地產(chǎn)分店沒(méi)讓簽合同。后某分店的文某得知情況后，打電話(huà)與張某聯(lián)系，告訴張某說(shuō)房主程某在華庭的一套房子出讓。4月25日文某帶張某在某分店簽訂合同，為避房產(chǎn)交易稅，中介為雙方擬定兩套合同。簽合同前文某問(wèn)帶定金沒(méi)有，張某說(shuō)沒(méi)帶，又問(wèn)張帶身份證沒(méi)有，張某說(shuō)沒(méi)帶，文某回頭問(wèn)張某某，張某某回復(fù)說(shuō)只帶了身份證，文某就說(shuō)那就用陳某的名字簽吧，這樣三方在文某事先寫(xiě)好的合同上簽了名。簽名后張某向文某索要產(chǎn)權(quán)證，房主及原告的代辦人稱(chēng)第二天再讓看產(chǎn)權(quán)證，4月26日張某某與張某、房主程某還有文某在位于街邊銀行等待拿產(chǎn)權(quán)證，雙方商議拿到產(chǎn)權(quán)證再付訂金，等了一下午，產(chǎn)權(quán)證沒(méi)拿到，訂金也就沒(méi)有打。27至29日張某某查知此房是貸款抵押的房產(chǎn)不能交易。合同寫(xiě)的是甲乙雙方委托，擁金收取條款也是雙方負(fù)擔(dān)，但中介方只向張某某單方收取，居間合同中關(guān)于傭金負(fù)擔(dān)的條款沖突，張某某認(rèn)為此項(xiàng)未向其明確，是中介后填寫(xiě)。中介未向張某某提到此房是否有共有權(quán)人以及共有權(quán)人對(duì)交易的書(shū)面聲明，于是張某某找張某要文某的電話(huà)，給文某打電話(huà)說(shuō)這房子有問(wèn)題，要求撤銷(xiāo)合同。5月4日房東共有產(chǎn)權(quán)人聯(lián)系到張某某，見(jiàn)面后把事先準(zhǔn)備好的解約協(xié)議交給張某某，稱(chēng)解除合同，文某說(shuō)解除合同就沒(méi)什么事了。現(xiàn)原告起訴索要十萬(wàn)八千元的中介費(fèi)，張某某覺(jué)得中介與張某用婚姻房產(chǎn)做誘，張某某訂約有一種掉入陷阱的感覺(jué)。《合同法》第五十二條規(guī)定了合同無(wú)效的條件，《房地產(chǎn)管理法》第四十七條、《擔(dān)保法》第三十三條、第四十九條、《民法通則》第七十八條、《民法通則若干問(wèn)題的意見(jiàn)》第89條、《合同法》第四百二十五條、第四百二十七條、第三十九條、第四十條、第四十一條，《最高人民法院關(guān)于適用合同若干問(wèn)題的解釋二》第六條、第九條、第十條分別規(guī)定了合同效力、取得抵押權(quán)人同意后方可轉(zhuǎn)讓抵押財(cái)產(chǎn)的條件、共同共有人出讓共有財(cái)產(chǎn)未經(jīng)另一方同意出讓無(wú)效、居間人必須提供真實(shí)可靠的房源信息等規(guī)。本案中居間方為張某某提供房源時(shí)存在信息不真實(shí)的現(xiàn)象，所簽合同出現(xiàn)無(wú)效情形，中介提供的格式條款中對(duì)自己免責(zé)的內(nèi)容，未能采取合理方式提請(qǐng)張某某注意其免除或限制責(zé)任的條款，隱瞞出讓方不具備轉(zhuǎn)售房屋的條件，加重了張某某的負(fù)擔(dān)和風(fēng)險(xiǎn)，目的在于收取高額中介費(fèi)，該合同對(duì)張某某不能產(chǎn)生法律效力。《城市房地產(chǎn)中介服務(wù)管理規(guī)定》和北京市行業(yè)規(guī)定，居間機(jī)構(gòu)不得代理不具備出售條件的房屋，不得以合理避稅和減輕交易為借口誘當(dāng)事人簽訂陰陽(yáng)合同，加速促成交易。殊不知一旦出現(xiàn)糾紛，就會(huì)發(fā)現(xiàn)中介強(qiáng)詞奪理，偷稅漏稅的行為一旦被查處，經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)會(huì)立即推卸責(zé)任，納稅人還會(huì)按偷漏稅受到稅務(wù)部門(mén)的處罰甚至刑事責(zé)任。北京市住房城鄉(xiāng)建設(shè)委員會(huì)曾多次警示中介機(jī)構(gòu)，不得為委托人訂立黑白合同，陰陽(yáng)合同存在以合法的形式掩違法目的，涉及違法無(wú)效，因此張某某對(duì)中介方為得到傭金收入而促成交易雙方簽訂陰陽(yáng)合同的行為提請(qǐng)法庭按無(wú)效處理。依據(jù)中介行業(yè)規(guī)范，居間人負(fù)有審核與訂約有直接影響的重大事項(xiàng)的義務(wù)，如果對(duì)事關(guān)訂約決策的事項(xiàng)沒(méi)有向委托如實(shí)報(bào)告，如果不明示收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)及交易中止時(shí)的處理比例，有違背行業(yè)規(guī)范之嫌，有損消費(fèi)者合法權(quán)益。中介機(jī)構(gòu)對(duì)未盡事宜應(yīng)承擔(dān)的責(zé)任也沒(méi)有寫(xiě)到合同里，此舉不符合行業(yè)規(guī)范。中介方通過(guò)自制格式合同條款或在補(bǔ)充協(xié)議中增加條款等方式對(duì)合同示范文本內(nèi)容進(jìn)行不合理的刪改，不等消費(fèi)者認(rèn)真閱讀各項(xiàng)條款便要當(dāng)事人簽字，導(dǎo)致交易當(dāng)事人倉(cāng)促中入公司事先設(shè)置的收費(fèi)阱中。市建委《關(guān)于規(guī)范房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)經(jīng)營(yíng)場(chǎng)所信息公示的通知》《關(guān)于完善存量房買(mǎi)賣(mài)合同網(wǎng)上簽約流程等有關(guān)問(wèn)題的通知》《關(guān)于落實(shí)同一購(gòu)房家庭只能在本市新購(gòu)買(mǎi)一套商品住房有關(guān)政策的通知》《中華人民共和國(guó)城市房地產(chǎn)管理法》、《城市房地產(chǎn)中介服務(wù)管理規(guī)定》《經(jīng)紀(jì)人管理辦法》《國(guó)家計(jì)委建設(shè)部關(guān)于房地產(chǎn)中介服務(wù)收費(fèi)的通知》《人事部建設(shè)部關(guān)于印發(fā)〈房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人員職業(yè)資格制度暫行規(guī)定〉和〈房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人執(zhí)業(yè)資格考試實(shí)施辦法〉的通知》規(guī)定，中介不得將交易資金存入本單位賬戶(hù)。律師點(diǎn)評(píng)：居間人在交易中所起的中介作用看，居間人一般具有相應(yīng)的知識(shí)和能力及從業(yè)條件，委托人正是由于自身精力不足，才委托居間人從事居間活動(dòng)，對(duì)居間人提供的信息存在很大程度的依賴(lài)，因此，如果不對(duì)居間人提供信息的范圍和程度作一基本限制，極易損害委托人的利益。因此依據(jù)誠(chéng)信原則，居間人雖不負(fù)積極調(diào)查義務(wù)，但就應(yīng)當(dāng)根據(jù)不同行業(yè)居間活動(dòng)的特點(diǎn)，將對(duì)訂約有直接影響的重大事項(xiàng)如實(shí)報(bào)告委托人，對(duì)無(wú)訂約能力的相對(duì)人，不得為其充當(dāng)媒介，案中居間人作為具有專(zhuān)業(yè)資質(zhì)的中介服務(wù)機(jī)構(gòu)，應(yīng)當(dāng)意識(shí)到房屋權(quán)屬抵押權(quán)人、共有權(quán)人對(duì)出讓的意見(jiàn)，是訂立二手房轉(zhuǎn)讓合同的重要事項(xiàng)，也是居間人應(yīng)當(dāng)知道并有能力準(zhǔn)確掌握的信息，因此居間人在為委托人提供房源信息時(shí)，應(yīng)當(dāng)提供權(quán)屬證明，并將查驗(yàn)后的準(zhǔn)確信息如實(shí)報(bào)告委托人，并不得誘使交易雙方訂立黑白陰陽(yáng)合同。居間人違反如實(shí)報(bào)告義務(wù)的情形：包括應(yīng)報(bào)而不報(bào)、過(guò)失錯(cuò)誤報(bào)告和隱瞞、虛假報(bào)告，本案居間方出于過(guò)失沒(méi)有準(zhǔn)確掌握信息，應(yīng)屬于過(guò)失報(bào)告。居間合同是雙務(wù)有償性，要求居間人應(yīng)忠實(shí)盡力地促成合同成立，違背委托人的真實(shí)意愿且損害其利益，要么無(wú)效要么撤銷(xiāo)，委托人的合同目的并未實(shí)現(xiàn)。因此，依據(jù)《合同法》第四百二十五條第二款規(guī)定，無(wú)論哪種情形的不實(shí)報(bào)告，只要足以損及委托人利益，居間人均不得請(qǐng)求支付報(bào)酬。雖然合同法四百二十五條未對(duì)過(guò)失錯(cuò)誤居間的法律責(zé)任作出規(guī)定，但依據(jù)《合同法》總則關(guān)于違約責(zé)任的一般規(guī)定，當(dāng)事人不履行合同義務(wù)或履行合同義務(wù)不符合約定的，應(yīng)當(dāng)承擔(dān)采取補(bǔ)救措施或者賠償損失等違約責(zé)任，因此，原告應(yīng)對(duì)其未妥當(dāng)履行如實(shí)報(bào)告義務(wù)的違約行為承擔(dān)責(zé)任，被告也有權(quán)要求減免中介費(fèi)。法律檢索：《中華人民共和國(guó)合同法》第四百二十四條 居間合同是居間人向委托人報(bào)告訂立合同的機(jī)會(huì)或者提供訂立合同的媒介服務(wù)，委托人支付報(bào)酬的合同。第四百二十五條 居間人應(yīng)當(dāng)就有關(guān)訂立合同的事項(xiàng)向委托人如實(shí)報(bào)告。 居間人隱瞞與訂立合同有關(guān)的重要事實(shí)或者提供虛假情況，損害委托人利益的，不得要求支付報(bào)酬并應(yīng)當(dāng)承擔(dān)損害賠償責(zé)任。第四百二十六條 居間人促成合同成立的，委托人應(yīng)當(dāng)按照約定支付報(bào)酬。對(duì)居間人的報(bào)酬沒(méi)有約定或者約定不明確，依照本法第六十一條的規(guī)定仍不能確定的，根據(jù)居間人的勞務(wù)合理確定。因居間人提供訂立合同的媒介服務(wù)而促成合同成立的，由該合同的當(dāng)事人平均負(fù)擔(dān)居間人的報(bào)酬。第四百二十七條 居間人未促成合同成立的，不得要求支付報(bào)酬，但可以要求委托人支付從事居間活動(dòng)支出的必要費(fèi)用。
