[ 武志國 ]——(2010-9-18) / 已閱11877次
居住區(qū)噪音污染控制即商品住宅聲環(huán)境的法律問題
武志國
房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)、房屋銷售單位在銷售新建居民住宅時(shí)明示建筑隔聲情況及所在地聲環(huán)境狀況，保證購房者的相應(yīng)知情權(quán)。
一、房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)負(fù)有告知購房者所購商品房存在或可能存在交通噪音污染的義務(wù)
北京市2007年8月1日頒布實(shí)施的《關(guān)于銷售新建居民住宅明示建筑隔聲情況及所在地聲環(huán)境狀況的通知》（京環(huán)發(fā)[2007]141號），要求銷售新建居民住宅時(shí)明示建筑隔聲情況及所在地聲環(huán)境狀況。根據(jù)規(guī)定，增加相應(yīng)條款，提示性約定該商品房為住宅的，出賣人承諾該商品房符合國家有關(guān)噪聲污染防治的標(biāo)準(zhǔn)，并在合同附件中細(xì)化該商品房的建筑設(shè)計(jì)文件所標(biāo)注的建筑隔聲情況和環(huán)境影響評價(jià)文件上所標(biāo)注的所在地聲環(huán)境狀況。
《江蘇省環(huán)境噪聲污染防治條例》（2006年3月1日起施行，以下簡稱“《條例》”）第二十四條第二款規(guī)定：“房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營者應(yīng)當(dāng)在銷售前款所指住宅前向購房者公布住宅區(qū)內(nèi)可能發(fā)生的環(huán)境噪聲污染情況，并對可能受環(huán)境噪聲污染的住宅，采取安裝隔聲門窗等減輕交通噪聲影響的措施”。
按照環(huán)保部《關(guān)于加強(qiáng)城市建設(shè)項(xiàng)目環(huán)境影響評價(jià)監(jiān)督管理工作的通知》（環(huán)辦〔2008〕70號）要求，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在預(yù)售房時(shí)須注意公示有關(guān)環(huán)評及環(huán)保驗(yàn)收信息，并在售樓合同中專門列出針對潛在噪音污染的提示和免責(zé)條款。
二、房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目符合規(guī)劃，經(jīng)驗(yàn)收合格且已采取降噪措施，仍可能被要求承擔(dān)進(jìn)一步的降噪責(zé)任
《民用建筑隔聲設(shè)計(jì)規(guī)范》（GBJ118—88）第2.0.4條規(guī)定：“在進(jìn)行建筑設(shè)計(jì)前，應(yīng)對環(huán)境及建筑物內(nèi)外的噪聲源做詳細(xì)的調(diào)查與測定，并對建筑物的防噪間距、朝向選擇及平面布置等作綜合考慮。在進(jìn)行上述設(shè)計(jì)后仍不能達(dá)到室內(nèi)安靜要求時(shí)，應(yīng)采取建筑構(gòu)造上的防噪措施。”另外，根據(jù)《最高人民法院關(guān)于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》第13條的規(guī)定，商品房室內(nèi)空氣、室內(nèi)噪音等質(zhì)量問題在司法實(shí)踐中一般均可被認(rèn)為是商品房質(zhì)量問題范疇，商品房室內(nèi)噪聲水平很可能被理解為是商品房質(zhì)量的一部分，人民法院有可能以商品房聲環(huán)境超標(biāo)為由判令房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)承擔(dān)質(zhì)量瑕疵擔(dān)保責(zé)任。
司法實(shí)踐中各開發(fā)商即便有規(guī)劃手續(xù)雖符合當(dāng)時(shí)規(guī)定，但并不能完全免除其對所開發(fā)商品房受到噪聲污染等進(jìn)行進(jìn)一步治理的責(zé)任。
噪音污染是否構(gòu)成“嚴(yán)重影響正常居住使用”而不是“一般的影響正常的居住使用”。這最終將由法院依據(jù)鑒定結(jié)果判定。
三、噪音源項(xiàng)目建設(shè)與居住區(qū)項(xiàng)目建設(shè)的先后順序是降噪責(zé)任和費(fèi)用承擔(dān)判定的關(guān)鍵
按照《條例》第二十三條規(guī)定，高速公路建設(shè)經(jīng)過已有的居民住宅時(shí)應(yīng)當(dāng)進(jìn)行環(huán)評，高速公路的建設(shè)單位主動避開居民住宅或采取控制環(huán)境噪聲污染的措施。按照《條例》第二十四條第一款規(guī)定，在已有的高速公路兩側(cè)新建住宅的，住宅距離交通干線不得低于國家和江蘇省規(guī)定的最小距離，住宅的建設(shè)單位并應(yīng)采取減輕、避免交通噪聲影響的措施。
居住區(qū)與噪音源項(xiàng)目建設(shè)兩者誰先成為已有建筑或者誰建設(shè)在前成為責(zé)任認(rèn)定的關(guān)鍵，而“已有”的判定標(biāo)準(zhǔn)不明確，實(shí)際屬于政府或法院裁量之范疇，即認(rèn)為“已有”標(biāo)準(zhǔn)為“已竣工”還是“立項(xiàng)規(guī)劃”。
房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)或者購房人可按照《環(huán)境噪聲污染防治法》第十六條“產(chǎn)生環(huán)境噪聲污染的單位應(yīng)當(dāng)采取措施進(jìn)行治理” 的規(guī)定，以及《國務(wù)院關(guān)于環(huán)境保護(hù)若干問題的決定》（國發(fā)〔1996〕31號）明確的“污染者付費(fèi)原則”，主張?jiān)胍粼错?xiàng)目建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)根據(jù)《環(huán)境保護(hù)法》負(fù)責(zé)對將來可能產(chǎn)生的噪音污染問題采取預(yù)防措施并承擔(dān)費(fèi)用。
