[ 吳金成 ]——(2010-10-28) / 已閱5277次
淺析業主的建筑物區分所有權
吳金成
業主的建筑物區分所有權，是指權利人即業主對于一棟建筑物中自己專有部分的單獨所有權、對共有部分的共有權以及因共有關系而產生的管理權的結合。
業主的建筑物區分所有權將建筑物的特定部分作為所有權的標的，似乎與物權客體須為獨立物，以及一物一權原則相違背。其實不然，一棟建筑物分為若干部分，業主各自擁有每部分的所有權，已成為一種普遍的社會現象，而且這樣也不妨礙物權的公示，不妨礙交易的安全。認識這一點，是正確理解業主的建筑物區分所有權的前提。在實踐中，我們該以什么標準來區分業主的建筑物區分所有權中專有權的客體呢？筆者認為，要從以下三個方面加以區分：
1、該部分在構造上具有獨立性，可以與其他部分相區分和隔離開來。比如，一棟建筑物里的一套住宅就屬于一個獨立的部分。
2、該部分可以用來居住、工作，或者可作其他用途，在使用上具有獨立性。
3、該部分擁有獨立的出入門口，無需借助其他相鄰門戶就可出入。
根據物權法的規定，業主的建筑物區分所有權的內容，主要包括區分所有建筑物專有部分的單獨所有權、共有部分的共有權，以及因區分所有權人的共同關系所產生的管理權。
（一）專有部分的單獨所有權，是指業主對其專有的部分享有的權利和承擔的義務。專有部分是在一棟建筑物內區分出來的在構造上和使用上具有獨立性住宅單元和經營性用房等其他單元。業主對該部分具有占有、使用、收益和處分的排他性支配權，不受他人的干擾，具有一般所有權的屬性。同時，該專有部分與建筑物上其他專有部分密切聯系，具有共同的利益，業主在行使專有部分的權利時，不得危機整棟建筑物的安全，不得損害其他業主的合法權益。
（二）共有部分的共有權，是指業主對建筑物專有部分以外的共有部分所享有的權利和承擔的義務。共有部分通常包括地基、屋頂、樓梯、走廊、電梯、給排水系統、大門、小區內的公共道路、公共綠地等。共有部分為全體業主所共有，不得分割，也不得單獨轉讓。業主轉讓專有部分的所有權的，其對建筑物共有部分所享有的共有權和共同管理權也一并轉讓。
（三）共同管理權，是基于業主的共有關系而產生的權利義務。他的內容主要有以下幾個方面：
1、業主有權設立業主大會并選舉業主委員會。業主大會或者業主委員為的決定，對全體業主具有約束力。
2、業主可以決定涉及區分建筑物的有關事項。比如，制定和修改業主大會議事規則、籌集和使用建筑物的維修基金，以及有關區分建筑物的其他的重大事項。
3、業主可以自行管理建筑物，也可以委托他人代為管理。對聘請的物業不滿意的，還可以更換。
作者：吳金成。
工作單位：廣西荔浦縣人民法院。
