[ 劉亞利 ]——(2010-10-28) / 已閱6951次
房屋買賣合同糾紛案件探析
劉亞利
所謂房屋買賣，是指房地產(chǎn)開發(fā)商將尚未建成或者已竣工的房屋向社會銷售并轉(zhuǎn)移房屋所有權(quán)于買房者，買房者支付價款的民事行為。隨著住房制度的改革和城鎮(zhèn)居民住房的社會化、商品化，房地產(chǎn)業(yè)迅猛發(fā)展起來，但同時房屋買賣矛盾糾紛也日益突出，并呈逐年上升的趨勢，成為了社會矛盾的焦點
一、房屋買賣合同糾紛產(chǎn)生的原因
由于我國的商品房市場從上世紀(jì)90年代后期才開始形成，我國在這方面的法律法規(guī)和行政管理規(guī)范至今仍處于一個不斷完善的階段，加之各方當(dāng)事人對房屋買賣合同的法律特征不了解或認(rèn)識上有偏差，致使商品房合同糾紛的產(chǎn)生原因紛繁復(fù)雜、表現(xiàn)形式千差萬別，近年來審理房屋買賣合同糾紛案件來看，主要有以下四個方面：
（一）、審批手續(xù)不全：1、由于房地產(chǎn)開發(fā)商的項目審批手續(xù)不健全或開發(fā)施工的資金不足，導(dǎo)致新建商品房買受人在簽訂合同時就已經(jīng)潛伏了無法及時取得產(chǎn)權(quán)證或不能按合同約定及時入住的危險。2、擅自將租賃給他人的房屋、與他人共有的房屋、單位集資房或經(jīng)濟適用住房出售，導(dǎo)致買受人因第三人提出異議而不能取得產(chǎn)權(quán)證或無法及時使用房屋。3、房屋銷售廣告宣傳與實際項目的質(zhì)量或環(huán)境差距懸殊，使房屋買受人無法獲得理想中的房屋，無端增添許多煩惱。
（二）、房地產(chǎn)市場變化過快：由于房屋屬于價款較高的大宗商品，而房屋買賣從簽訂合同到實際履行往往需要一段時間，每當(dāng)房屋市場的交易價格發(fā)生重大變化時，都有許多買家或是賣家，特別是期房或必須在一定期限后才能過戶的單位集資房和經(jīng)濟適用住房的當(dāng)事人，寧愿承擔(dān)違約責(zé)任，也不愿按照合同的約定購買或交付房屋。受市場影響而大量發(fā)生的另一類糾紛就是房貸糾紛，這類糾紛主要發(fā)生于國家對房地產(chǎn)貸款實行緊縮政策的背景下。由于銀行對于個人房貸審查嚴(yán)格，特別是對購房人的資信或首付比例要求提高，讓很多購房人出現(xiàn)貸款難或者首付增多，從而使許多購房者或者客觀上湊不齊首付的購買人無法繼續(xù)履行支付剩余房款的義務(wù)。
（三）、交易機制不健全：很多人將合同與物權(quán)變動混為一談，一些人以買賣的房屋未進行登記過戶而主張房屋買賣合同無效，而故意不履行合同約定的義務(wù)；還有一些人以為只要簽訂了房屋買賣合同或完成了房屋交付就自然取得了房屋所有權(quán)，對是否及時辦理買賣房屋的登記過戶手續(xù)并不在意，由此給一些心術(shù)不正的售房方留下了進行欺詐或毀約的機會。
（四）、買賣合同約定不明確、這是引起房屋買賣發(fā)生糾紛最常見的原因，其中因為對交易定金的處理、面積誤差的解決方式、房屋質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)、房屋入住條件、違約金及計算方式等內(nèi)容約定不明而無法協(xié)商解決，不得不提起訴訟的又最為集中。
二、避免或減少房屋買賣合同發(fā)生糾紛的對策
根據(jù)以上對房屋買賣合同常見糾紛產(chǎn)生原因的分析，不同的交易主體需要注意的重點問題是各不相同的。由于買受人在房屋買賣過程中往往處于弱勢，所以要避免或減少房屋買賣發(fā)生糾紛，必須做好以下幾個方面的工作。
（一）簽訂合同前，要嚴(yán)格審查售房方的主體資格。
房屋買賣合同糾紛有很大一部分是由于對售房者的資格或資信情況不了解而產(chǎn)生的，要避免或減少房屋買賣的合同糾紛，在正式簽訂房屋買賣合同前、包括簽訂意向書或繳納定金前，購買期房的要審查發(fā)展商的“五證”，即《國有土地使用證》、《建設(shè)用地規(guī)劃許可證》、《建設(shè)工程規(guī)劃許可證》、《建設(shè)工程施工許可證》和《商品房預(yù)售許可證》，特別是《國有土地使用證》和《商品房預(yù)售許可證》這兩證，要認(rèn)真查看其中批準(zhǔn)銷售的面積、地點、項目名稱、銷售內(nèi)容等，防止開發(fā)商將批準(zhǔn)銷售范圍之外的房屋對外出售。購買現(xiàn)房的主要審查是否具有《國有土地使用證》、《房屋所有權(quán)證》；購買經(jīng)濟適用住房或單位集資建房，應(yīng)要求售房方出具相關(guān)單位同意其對外出售的文件，以確定這類房屋進行轉(zhuǎn)讓的條件和期限；購買二手房則必須注意以下問題：1、是否已被列入拆遷范圍；2、確認(rèn)房主真實身份，仔細(xì)辨認(rèn)房主身份證與房屋產(chǎn)權(quán)證的真實性、一致性；3、是否存在抵押、租賃情形；4、是否與他人共有，共有人是否同意出賣；5通過中介買賣房屋的，還應(yīng)對中介的資質(zhì)和信譽進行調(diào)查。
（二）簽約時的每一條款要約定得明確、具體、細(xì)致、規(guī)范。
對于合同約定的內(nèi)容，除違反法律強制性規(guī)定或約定不明之外，法律對當(dāng)事人的合同約定都是支持的。所以，盡管開發(fā)商在售房時使用的基本都是政府監(jiān)制的《商品房買賣合同》格式文本，但這種格式文本中的許多內(nèi)容都是要由買賣雙方協(xié)商后確定的。所以，購房者對以下條款特別要明確約定：1、面積的確認(rèn)及面積差異的處理；2、規(guī)劃設(shè)計變更的處理；3、基礎(chǔ)設(shè)施和公共配套建筑正常運行等；4、對基礎(chǔ)設(shè)施和公共配套建筑正常運行的具體日期；5、交付房屋及辦理產(chǎn)權(quán)證的時間及處理方式；6、適用解除合同的條件和行使解除權(quán)的時限、方式等。
此外，在訂立二手房買賣合同時應(yīng)明確以下問題：1、明確房屋交接責(zé)權(quán)，應(yīng)注明房屋交驗時間，須注明水、電、煤氣、物業(yè)、供暖等各項費用的交接的具體事宜，賣方應(yīng)提供上述費用交納的票據(jù)；2、明確雙方違約責(zé)任，要在簽署合同時就明確寫清雙方的責(zé)任和權(quán)利，以及違約金的償付金額和時間；3、如通過中介公司，應(yīng)明確中介公司收取的費用和需要向相關(guān)部門交納的費用，以及這些費用的承擔(dān)主體和比例；4、如果購買的是單位集資房和經(jīng)濟適用住房，則必須明確如產(chǎn)權(quán)不能實現(xiàn)轉(zhuǎn)讓后的解決方式
綜上，房屋買賣決不是像普通商品一買一賣那樣簡單，它是一個系統(tǒng)工程。在房屋買賣過程中，不僅涉及如何合理確定合同的內(nèi)容，同時避免在法律已有明確規(guī)定的問題上犯常識性錯誤。只有做到了這些，才能避免或減少房屋買賣合同糾紛，即使發(fā)生糾紛也能使我們盡可能多地掌握主動權(quán)。
北安市人民法院 劉亞利
