[ zsg ]——(2010-10-30) / 已閱7585次
登記權利人與出資權利人關于物權歸屬爭議的處理方法？
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摘要：現實生活中經常出現登記的不動產物權人與真正的權利人不一致的情況。如甲由于種種原因借用乙的名義登記不動產物權，購房款由甲支付，雙方之間訂立了協議，約定該不動產的物權歸甲所有，產權證由甲保存，該不動產也由甲實際使用，此后甲要求登記為產權人，甲便訴至法院，要求確認其對該不動產享有所有權。也有雙方之間未訂立協議，而產權證由甲保存，該不動產也由甲實際使用，此后甲要求登記為產權人，乙不同意，甲訴至法院，要求確認其對該不動產享有所有權。還有如雙方合伙投資共同出資購買了一不動產，產權登記在乙的名下，雙方之間訂立了協議，約定雙方共同投資的財產歸雙方共有，此后甲要求登記為產權人，乙不同意，甲便訴至法院，要求確認其對該不動產享有所有權。對于上述案例中原告的訴訟請求能否支持，存在不同觀點，承辦物權疑難復雜案件的資深律師分析給出法律答案。13240422999北京張律師
《物權法》第6條規定：“不動產物權的設立、變更、轉讓和消滅，應當依照法律規定登記。”第9條規定：“不動產物權的設立、變更、轉讓和消滅，經依法登記，發生效力；未經登記，不發生效力，但法律另有規定的除外。”第14條規定：“不動產物權的設立、變更、轉讓和消滅，依照法律規定應當登記的，自記載于不動產登記薄時發生效力。”登記是不動產物權的公示方法，且不動產物權只有經過登記才能發生法律效力；經過登記的不動產物權的權利人在法律上推定為真正的權利人，對于信賴該登記而從事交易的人，即使后來證明該登記是錯誤的，法律仍然承認其具有與真實的物權相同的法律效果。由公示公信原則便產生了《物權法》中的一項重要制度——善意取得制度。然而在現實生活中，經常出現登記的不動產物權人與真正的權利人不一致的情況，從而便產生了真正的權利人要求確認物權的糾紛案件。司法實踐中對于此類案件的處理存在一定分歧，因而有必要加以探討研究。
一、利害關系人對登記在他人名義下的不動產請求確認物權的糾紛處理：
現實生活中，經常出現登記的不動產物權人與真正的權利人不一致的情況。
例一：甲由于種種原因，借用乙的名義登記不動產物權，購房款由甲支付，雙方之間訂立了協議，約定該不動產的物權歸甲所有，產權證由甲保存，該不動產也由甲實際使用，此后甲要求登記為產權人，甲便訴至法院，要求確認其對該不動產享有所有權。
例二：甲出于種種原因，借用乙的名義登記不動產物權，購房款由甲支付，但雙方之間未訂立協議，而產權證由甲保存，該不動產也由甲實際使用，此后甲要求登記為產權人，乙不同意，甲訴至法院，要求確認其對該不動產享有所有權。
例三：甲、乙雙方合伙投資，共同出資購買了一不動產，產權登記在乙的名下，雙方之間訂立了協議，約定雙方共同投資的財產歸雙方共有，此后甲要求登記為產權人，乙不同意，甲便訴至法院，要求確認其對該不動產享有所有權。
對于上述三個案例中原告的訴訟請求能否支持，存在不同觀點。
第一種觀點認為，不動產物權以登記為準，未經登記的不產生物權效力，在上述案例中，甲未登記為物權人，因此其請求確認其對該不動產享有所有權，沒有法律依據，應不予支持；訴訟請求為要求乙歸還其支付的購房款及利息，則法院判決予以支持。
第二種觀點認為，盡管該不動產登記在乙的名下，但對于甲、乙之間的爭議，應當根據其協議約定，判決支持甲的訴訟請求。
筆者同意上述第二種觀點。
不動產物權登記產生的公示公信效力，是對社會公眾產生的外部效力，即善意第三任有理由相信該登記而與登記的權利人進行交易，法律對善意第三人取得的權利亦予以保護，即善意取得制度。但是，不動產物權登記的效力，僅是一種推定效力，即推定登記的物權人為該不動產的權利人，在該不動產物權不涉及善意第三任的情況下，當事人有相反證據證明其為真正的權利人時，可以推翻這種推定，從而維護事實上的權利人。基于法理《物權法》第19條規定；“權利人、利害關系人認為不動產登記薄記載的事項錯誤的，可以申請更正登記。不動產登記薄記載的權利人書面同意更正或者有證據證明登記缺有錯誤的，登記機構應當予以更正。不動產登記薄記載的權利人不同意更正的，利害關系人可以申請異議登記。登記機構予以異議登記的，申請人在異議登記之日起十五日內不起訴，異議登記失效。異議登記不當，造成權利人損害的，權利人可以向申請人請求損害賠償”。第33條規定：“因物權的歸屬、內容發生爭議的，利害關系人可以請求確認權利。”在上述三案例中，如果當事人間有協議明確約定該不動產物權歸屬于甲的，則應支持甲的訴訟請求；如果沒有協議約定，則應當綜合分析當事人所提供的證據，判斷甲出資并實際使用該房屋是否為物權人的意思表示，從而認定甲是否為真正的權利人；如果證據證明不足以認定甲為物權人，則應認定甲對乙享有債權。
二、尚未取得物權的不動產物權確認糾紛的處理：
實踐中也經常出現當事人尚未取得不動產的物權，而起訴至法院要求確權的糾紛案件。
例如，甲、乙在戀愛期間共同出資購買了一套房屋，與房產商訂立了房屋買賣合同，但尚未取得產權證。后甲、乙雙方發生糾紛而終止戀愛關系，于是甲訴至法院，要求確認其對該房屋享有一半產權，或者以全部購房款均由其支付為由，要求確認其對該房屋享有全部產權。
對此類案件應如何處理，實踐中有不同做法，有的判決予以支持，也有的判決駁回。筆者認為該類案件涉及物權法的重要原則——公示公信原則。如前文所述，登記是不動產物權的情況下不產生物權確認只有經過登記才發生的法律效力，在當事人尚未取得物權的情況下不產生物權確認問題。
在本案例中，甲、乙雙方僅是與房產商訂立了房屋買賣合同，但尚未取得產權證，因而其對該房屋僅享有債權，即要求房產商向其交付房屋、辦理產權證的權利，而該權利尚未取得物權，因此當事人不能提起物權確認訴訟。在案例中，法院可以告知當事人可以追加房產商為當事人，并告知原告變更訴訟請求為要求房產商向其交付房屋，辦理房屋產權過戶手續；在雙方共同出資的情況下，取得房屋產權的當事人應向另一方當事人支付折價補償款。
三、共有糾紛的處理：
共有財產易發生紛爭，管理利用甚為不便，為減少紛爭，國家一般通過立法限制共有發生的范圍。現代各國的財產所有權，以單獨所有為常態，共有為我例外，一般限于婚姻家庭領域和特殊身份關系的私人之間，進而為了經濟發展需要而推廣至合伙關系之間。
共有分為按份共有和共同共有。按份共有是指按份共有人對共有的不動產或者動產按照其份額享有所有權；共同共有是指共同共有人對共有的不動產或者動產共同享有所有權。當事人對用益物權、擔保物權的共有被稱為準共有。
1、對共有類型無約定或約定不明的處理：
實踐中，當事人起訴要求對共有財產進行分割，但其對共有類型無約定或者約定不明，究竟應認定為按份共有還是共同共有？最高人民法院《執行民法通則意見》規定，“對于共有財產，部分共有人主張按份共有，部分共有人主張共同共有，如果不能證明財產是按份共有的，應當認定為共同共有”。《物權法》則規定：“共有人對共有的不動產或者動產沒有約定為按份共有或者共同共有，或者約定不明確的，除共有人具有家庭關系等外，視為按份共有。”因此今后法院審理此類案件，應以《物權法》為依據，對共有類型無約定或約定不明的財產，認定為按份共有。
2、共有物的管理糾紛處理：
《物權法》規定：“共有人按照約定管理共有的不動產或者動產；沒有約定
或約定不明確的，各共有人都有管理的權利和義務”。根據該規定，當事人對共有物的管理有約定的，從約定；無約定或約定不明，則共有人均有管理的權利和義務。
共有物的管理包括保存、改良和利用等三項內容。對于保存，任一當事人均可單獨為之；對于改良，則應當有2/3以上份額的共有人同意而可為之；對于利用，應當由2/3以上份額的共有人同意而可為之。需要支出的是，當事人對共有物的利用達不成協議而訴至法院的，法院應不予受理。
3、共有物的分割糾紛處理：
分割條件：《執行民法通則意見》僅規定了共有關系終止時的分割援引，即共有人只有在共有關系終止時才可以請求分割，而《物權法》的規定則不限于此，共有人可以在符合法律規定的條件時要求分割共有物。具體是;（1）共有人不得分割共有的不動產或者動產，以維持共有關系的，應當按照約定，但共有人有重大理由需要分割的，可以請求分割；（2）沒有約定或者約定不明確的，按份共有人可以隨時請求分割，共同共有人在共有的基礎喪失或者有重大理由需要分割時可以請求分割。因分割對其他人造成損害的，應當給予賠償。
分割方式：《執行民法通則意見》僅規定在共同共有關系終止時，對共有財產的分割，有協議的，按協議處理；沒有協議的，應當根據等分原則處理，并且考慮共有人對共有財產的貢獻大小，適當照顧共有人生產、生活的實際需要等情況。但分割夫妻共有財產，應當根據《婚姻法》的有關規定處理。共有財產是特定物，而且不能分割或者分割有損其價值的，可以折價處理。《物權法》則吸納了最高人民法院《執行民法通則意見》的規定：“共有人可以協商度額定分割方式。達不成協議，共有的不動產或者動產可以分割并且不會因分割減損價值的，應當對實物予以分割；難以分割或者因分割會減損價值的，應當對折價或者拍賣、變賣取得的價款予以分割。”由此可見，共有物分割方式有兩種：一是協議分割，即共有人可以通過協議方式分割共有物；二是裁判分割，即如果共有人達不成協議，共有的不動產或者動產可以分割并且不會因分割減損價值的，應當對實物予以分割；難以分割或者因分割會減損價值的，應當對折價或者拍賣、變賣等取得的價款予以分割。
對于分割方案，《物管法》與《執行民法通則意見》的規定略有不同。《執行民法通則意見》的規定中未區分按份共有和共同共有，均是根據俄等分原則處理，兼顧考慮共有人對共有財產的貢獻大小，適當照顧共有人生產、生活的實際需要等情況。而《物權法》僅對按份共有的分割方案作了規定，即按份共有人對共有的不動產或者動產享有的份額，沒有約定或者約定不明確的，按照出資額確定；不能確定出資額的，視為等額享有；對共同共有的分割方案未作明確規定。
此外《物權法》還規定，共有人分割所得的不動產或者動產有瑕疵的，其他共有人應當分擔損失。
