[ 謝斌 ]——(2010-11-1) / 已閱9172次
業主在小區內受損害，物業公司是否應當承擔責任？
謝斌
案例：
明月小區業主老黃，獨自居住在小區內，某天在小區花園內散步，看見一人鬼鬼祟祟的拿著一袋東西。遂上前詢問，提東西的人原來是一小偷，看見有人朝自己走來，害怕被發現偷東西，在老黃快接近他時，他將提著的東西朝老黃砸過去，老黃被砸中后，受慣性跌倒在地受傷。住院期間花費醫療費1000元，為此，老黃想在小區內發現小偷，是物業管理做得不好，而自己為抓小偷受傷，物業公司應當承擔賠償責任，所以其要求物業公司賠償。物業公司部同意賠償。問老黃的受傷，物業公司是否應當承擔責任？
分析：
自《物業管理條例》(以下稱《條例》)頒布以來，物管公司與業主因人身、財產等安全問題引發的諸多糾紛，并未因物業立法的進一步完善而減少，反而有逐步增加的趨勢。當居民在有物業管理的小區內人身或財產受到傷害時，物業公司是否應承擔相應的責任？
在小區物業管理中一般業主出現的傷害事故包括：1、在物業管理區域內財產損害事故，主要有業主房屋財產損害、業主的車輛等財產損害；2、在物業管理區域內業主及家人人身損害事故。
小區物業管理合同一般是由業主委員會和物業公司簽訂或者有小區開發商與物業公司簽訂。從法律上說，《條例》第三十六條規定:“物業服務企業應當按照物業服務合同的約定，提供相應的服務。物業管理企業未能履行物業服務合同的約定，導致業主人身、財產安全受到損害的，應當依法承擔相應的法律責任。根據該條可以有兩種情形：第一，物業服務合同中明確約定物業公司有保護每個業主財產安全的義務，或者即使在書面合同中未明確約定，但物業公司實際上一直實施為業主提供保護財產的行為，那么當出現業主在物業管理區域內財產損害事故，物業公司則應按合同約定承擔違約責任。第二，在物業服務合同中未約定物業公司有保護每個業主財產安全義務的內容，而且并未收取相應的保護財產的管理費，且一直未實施為業主提供保護財產的行為。這類情形，物業公司并沒有保護每個業主財產安全的義務，物業公司業主在物業管理區域內財產損害事故，不承擔相應的違約責任。
因此，在物業管理活動中，物業公司有按照物業服務合同的約定，履行了合同約定的義務，為業主提供了約定的服務，則業主不能再對物業公司提出額外的服務要求。
而根據《合同法》第60條規定：“當事人應當按照約定全面履行自己的義務。當事人應當遵循誠實信用原則，根據合同的性質、目的和交易習慣履行通知、協助、保密等義務。《關于審理人身損害賠償案件適用法律若干問題的解釋》也明確規定了從事經營、服務活動的法人未盡安全保障義務使他人受到外來損害時，侵權人不能賠付時，安全保障義務人應當在其能夠防止或者制止損害的范圍內承擔相應的補充賠償責任。《條例》第四十七條第二款“保安人員在維護物業管理區域內的公共秩序時，應當履行職責。物業公司在物業管理區內無論是否有物業合同約定的某些義務，根據物業合同的性質、目的和交易習慣而產生的，物業公司應有的在物業管理區內的告知、說明、照顧、保護等義務。物業公司應當協助做好物業管理區域內的安全防范工作。發生安全事故時，物業管理企業在采取應急措施的同時，應當及時向有關行政管理部門報告，協助做好救助工作。針對物業公司的安保義務，即使在物業合同中沒有約定，物業公司也要承擔安保義務。當業主及家人在物業管理區域內人身損害事故，物業公司有防范和救助的義務。物業公司若有疏忽或不盡上述義務，則應對業主在物業管理區域內的人身損害承擔賠償責任。
關于物業公司在業主的財產和人身傷害事故中的責任問題：1、物業公司未盡物業合同約定的義務導致業主的財產和人身損害的，應承擔侵權責任；2、物業公司未完全盡到合同約定的義務或者合同附隨的義務時，物業公司應承擔補充責任。物業公司承擔補充責任的情況主要是在第三人對業主的財產或人身造成損害的情況下，物業公司沒有盡到物業服務合同約定的義務或法律認定的義務時，且第三人無力賠償或者賠償不足時，才承擔相應責任。
筆者建議在簽訂物業合同時，合同雙方應明確約定服務合同的條款，要做到義務明確；物業公司管理方面應做好各項協調工作，安全預防工作做到實處；作為業主在物業公司物業管理活動中要注意配合，要注意自律。在物業公司提高物業服務質量的同時，業主們也應有較高的素質來配合物業管理活動。
荔浦縣人民法院 謝斌
