[ 韓召峰 ]——(2010-11-12) / 已閱7555次
淺析租賃合同的效力
韓召峰
租賃合同的效力體現(xiàn)為：
(一)出租人的義務(wù)
1.交付租賃物并在艅期間保持租賃物使其符合約定用途；由于租賃合同為諾成合為為諾成性合同，無(wú)須將標(biāo)的物交付作為合同的成立要件，因此交付租賃物是出租人于租賃合同成立的一項(xiàng)債務(wù)。所謂將標(biāo)租賃物，是指轉(zhuǎn)移租賃物的占有于承租人，包括現(xiàn)實(shí)交付、指示交付和簡(jiǎn)易將會(huì)。承租人不僅應(yīng)使土的租賃物處于約定的使用、收益狀態(tài)，而且于租賃關(guān)系存期間也慶保持租賃物的這咱適合于約定使用、收益的狀態(tài)。
2.維修租賃物的義務(wù)；除法律另有規(guī)定或合同另有約定外，出艙人對(duì)租賃物有維修的義務(wù)。出租人的該項(xiàng)義務(wù)實(shí)際上是了出租人保持租賃物使其合于使用、收益狀態(tài)義務(wù)的延伸。在租賃物需要維修時(shí)，承租人可以要求出租人在合理期間內(nèi)維修。
3.物的瑕疵義務(wù)
出租人應(yīng)擔(dān)保所垢租賃掀能夠?yàn)槌凶馊艘兰s正常使用、收益。如果租賃物有使承租人不能為正常使用、收益的瑕疵，出租人即應(yīng)承擔(dān)違約責(zé)任，承租人得解除合同或者請(qǐng)求減少租金。
4.權(quán)利的瑕疵擔(dān)保義務(wù)；出租人擔(dān)保不因第三人對(duì)承租人主張權(quán)利而使承租人不能集約為使用、收益。如因第三人主張權(quán)利，致使承租人不能對(duì)租賃物使用、收益的，承租人可以可求減少租金或者不支付租金。
（二）承租人的義務(wù)
1.依方法或租賃物的性質(zhì)使用租賃物的義務(wù)；承租人在占有租賃物后，應(yīng)當(dāng)依照約定的方法使用租賃，對(duì)使用租賃掀的方法沒有約定或者約定不明確，雙方當(dāng)事人可以協(xié)議補(bǔ)充，不能尷尬補(bǔ)充協(xié)議的，按照合同有關(guān)條款或者交易習(xí)慣確定。
2.妥善保管租賃物的義務(wù)；承租人作業(yè)為租賃物的占有人，應(yīng)當(dāng)妥善保管租賃物。承租人未盡妥善保管義務(wù)，造成租賃物毀損、滅失的，應(yīng)當(dāng)承擔(dān)損害賠償責(zé)任《合同法》第222條。
3.不作為義務(wù)；租賃合同中，承租人的不作為義務(wù)主要包括以下內(nèi)容：
（1）不得隨意對(duì)租賃物進(jìn)行發(fā)送或在租賃物上增設(shè)他物；承租人基于租賃合同，對(duì)于租賃物所享有的租賃權(quán)，從權(quán)利屬性上來(lái)講，系屬債權(quán)，因此，承租人只有在經(jīng)過(guò)出艙人同的下，方可 對(duì)租賃進(jìn)行改善或者進(jìn)設(shè)他物，承租人未經(jīng)了艙人同意，即對(duì)租賃掀進(jìn)行發(fā)送或者埋設(shè)他物的，出艙可以要求人恢復(fù)原狀或者賠償損失。
（2）不得隨意轉(zhuǎn)租；所謂轉(zhuǎn)租，是指承租人不退了租賃合同關(guān)系，而將租賃物出租給次承租人使用、收益。
（三）租賃合同的特別效力
1.承租人獲取租賃物收益的權(quán)利；在租賃期間因占有、使用租賃掀獲得的收益，歸承租人所有，但當(dāng)呈人另有約定的除外《合同法》第225條。
2.租賃權(quán)的特權(quán)化
租賃合同本為一種債權(quán)債務(wù)關(guān)系。在早期民法上，承租人只能向出租人本人主張對(duì)租賃物的使用、收益，租賃權(quán)不能對(duì)抗第三人。
3.房屋承租人的優(yōu)先購(gòu)買權(quán)；所謂房屋承租人的優(yōu)先購(gòu)買權(quán)，是指當(dāng)出租人出賣房屋時(shí)，承租人在同等條件下，依法享有優(yōu)先于其他人購(gòu)買房屋的權(quán)利。
北安市人民法院 韓召峰
