[ 王禮仁 ]——(2010-11-25) / 已閱12965次
聚焦婚姻法司法解釋三——夫妻一方婚前以自己名義買房的性質認定
王禮仁
2010年11月15日最高人民法院發布了《關于適用<中華人民共和國婚姻法>若干問題的解釋（三）（征求意見稿）》，該解釋第十一條夫妻一方購買房屋尚未取得產權和付清房款的房屋歸屬如何認定和處理。該條我原來認為是可以，但我現在認為還是有一些問題，因而，我曾經提出一個方案，現在作為新的修改意見的“建議條文”提出來。這個建議提案條款，與征求意見稿第十一條雖然在性質認定上不同，但實質處理結果變化不大。下面談一談征求意見稿第十一條的問題以及“建議條文”的內容和理由。
一、征求意見稿第十一條的缺陷
（一）征求意見稿第十一條原文
第十一條 夫妻一方婚前簽訂不動產買賣合同，以個人財產支付首付款并在銀行貸款，婚后不動產登記于首付款支付方名下的，離婚時可將該不動產認定為不動產權利人的個人財產，尚未歸還的部分貸款為不動產權利人的個人債務。
婚姻關系存續期間由夫妻共同財產還貸部分，應考慮離婚時不動產的市場價格及共同還貸款項所占全部款項的比例等因素，由不動產權利人對另一方進行合理補償。
（二）征求意見稿第十一條的主要缺陷
1、沒有體現親屬法的特色，而且從物權法和債權法的角度考慮，也有缺陷（后文詳述）。
2、無法有效地考慮需要住房的困難一方的利益。
3、一方面認定房屋是個人婚前財產，一方面分割房屋增值，兩者相互矛盾。
二、對第十一條修改的“建議條文”及理由
�。ㄒ唬⿲Φ谑粭l修改的“建議條文”
我認為，對征求意見稿第十一條作下列修改，似乎更為恰當：
婚前一方以自己名義買房，支付了部分房款，婚后夫妻雙方共同參與付款或還貸，房產證于婚后取得的，原則上應當認定為夫妻共同財產。但在離婚分割房屋時應當考慮婚前與婚后的投資比例對房屋歸屬和價值分配的影響。
（二）對第十一條修改的“建議條文”的內容說明
1、婚前與婚后的投資比例對房屋歸屬的影響
所謂“投資比例對房屋歸屬的影響”，主要是分割房屋時應當考慮婚前與婚后不同投資比例對確定房屋歸屬的作用。一般來講，婚前支付房款達到50%以上的，原則上將房屋分給合同買受人。
但有下列兩種特殊情形者也可以例外：(1) 因離婚引起一方生活困難無法購買房屋或需要以房屋作為幫助的，房屋原則上分割給困難方，不受付款50%的限制。(2) 離婚時銀行按揭貸款沒有還清的，婚前付款雖然沒有50%以上,也可以將房屋分割給買受人，由其繼續還貸。
2、婚前與婚后的對房屋分配價值的影響
所謂“投資比例對房屋分配價值的影響”，主要是對分配房屋原值和增值的影響。離婚分割房屋時，應當把婚前與婚后的投資比例作為確認和分配房屋原值和增值的根據。也就是說，在確定房屋價值時，應當把婚前投資作為一方個人婚前財產，婚后投資作為夫妻共同財產；對于房屋增值的，也應當按照婚前與婚后的投資比例進行分割。
3、例證說明
如男方婚前按揭貸款購買價值100萬元的房屋，首次付款30萬元，之后陸續付款40萬元，結婚后共同付款30萬元，并于婚后取得完全產權。在離婚分割房屋時，該房屋應當認定為夫妻共同財產。但在分割該房屋應當考慮男方婚前已經投資大部分的實際情況，除非女方特別困難，離婚后無力購買房屋，原則上應當將該房屋分割給男方。 這是關于房屋歸屬的處理。
關于房屋的價值的分割，應當考慮婚前與婚后的投資情況。即婚前付款70萬元，屬于男方個人財產，婚后付款30萬元屬于夫妻共同財產。對于房屋增值的，也應當分別按照%70與%30的比例分割。即男方分割房屋增值的%70，夫妻共同分割增值的%30。
如果將付款的比例反過來，即男方婚前按揭貸款購買價值100萬元的房屋，首次付款30萬元，婚后共同付款70萬元，并于婚后取得完全產權。該房屋應當認定為夫妻共同財產，但在分割房屋時，則不以男方優先分得房屋為原則，而應當根據夫妻雙方的實際需要分割房屋。但男方婚前付款30萬元應當作為男方個人財產。如果房屋增值，其中婚前的付款的%30的增值屬于男方個人，另%70屬于夫妻共同。
此外，在上述案例中，如果離婚時，貸款沒有還清，如無特殊情況，原則上將房屋分割給男方，由男方繼續償還貸款。
（三）“建議條文”的主要理由
將此類房屋認定為夫妻共同財產，并以投資比例作為房屋分割的平衡杠桿，既堅持了產權共有原則，又兼顧了投資差異；既符合婚姻法，又符合物權法。因而，這樣認定和處理具有如下好處：
1、符合法制原則。如果按照有些人的觀點，完全以買賣合同或按揭合同為根據，將此類房屋認定為合同買受人個人婚前財產，是缺乏法律根據的。一是從物權法上看，房屋沒有取得產權。二是從債權法上看，房屋沒有付清房款。因而，買受人不論是從形式上，還是從實質上都沒有完成該房屋的購買要件，也無法占有或控制該房屋。買受人要完全取得和占有該房屋，成為真正的所有人，還有待于婚后繼續付清房款、取得產權等行為的完成。三是從婚姻法上看，當事人沒有約定為個人婚前財產。 由于該房屋沒有付清房款和取得產權，在這種情況下，買受人如果要將該房屋作為個人婚前財產，可以與對方明確約定。那么，在買受人沒有與對方進行特別約定的情況下，按夫妻共同財產處理不僅合法，也合理。因為買受人可以通過約定的方式明確房屋是個人婚前財產，并用個人財產償還（事實上許多買受人沒有單獨付款的能力），但他卻不進行約定，然后要另一方一起付款，另一方當然是把房屋當作共同財產，才積極付款。然而，當房款付清取得產權后，在離婚時，買受人卻說房屋是自己的，這合理嗎？當然不合理。
夫妻財產制的一個基本準則就是以共有為原則，以個人為例外。也就是說，只有不認定個人財產缺乏法律根據或顯失公平者，才能認定個人財產。否則，應當認定為夫妻共同財產。只有這樣才有利于雙方對共同財產投入，有利于家庭穩固。我國婚姻法關于夫妻財產制的規定，也體現了這一原則。根據婚姻法第19條規定，對婚姻關系存續期間所得的財產，沒有約定或約定不明確的，按夫妻共同財產處理。因而，此類房屋認定夫妻共同財，既符合物權法，也符婚姻法，可謂合理、合法。
2、符合公平原則。即將此類房屋認定為夫妻共同財產，又在分割財產時輔之以投資比例作為衡平杠桿，體現了公平原則。如果將此類房屋認定為夫妻共同財產，不考慮投資比例，完全平等或平均分割，亦不合理。比如一套購價100萬元的房屋，婚前付款90萬元與婚后付款90萬元，夫妻雙方對房屋的投資相差甚遠。如果忽視這種差異，完全平均分割，或者婚前付款90萬元的一方在離婚時不能分得房屋，顯然也不合理。因而，在具體確定房屋歸屬以及分割房屋價值時，輔之以投資比例作為平衡杠桿，案件則更加公平。在一定意義上說，這樣處理，使公平達到極致，各方都能接受。
3、便于實際操作，具有靈活性。將此類房屋認定共同財產，可以充分考慮實際情況，便于離婚分割房屋時考慮需要房屋的困難一方利益。如果將此類房屋認定為個人婚前財產，對于需要房屋的困難一方利益難以照顧。因為除了以房屋作為幫助外，把婚前個人房屋分割給困難一方，在法律上缺乏根據。但將此類房屋認定共同財產，必要時將房屋分割給需要房屋的困難一方，則不存在法律障礙。
比如，按照婚前與婚姻的不同投資比例，女方在分割房屋時，可能只能分得%35的份額，但女方又確實需要房屋，而且無力另行購買房屋，但女方尚能拿出部分房款(如%35)。在這種情況下，把房屋分割給女方，女方就可以一次性購買男方的%35產權，再加上她自己應當分割的%35的份額，女方就可以擁有該房屋%70的產權。另有%30產權，則可以根據男女雙方的經濟狀況，或作為男方的經濟幫助，或由女方分期付款。
但如果把上述房屋一律認定為一方婚前房屋，在分割房屋時則沒有這種靈活性，把房屋分割給女方，則存在法律上障礙。因為房屋是男方個人的，怎么能否分割他人？這樣，一方有住房困難者，另一方以房屋幫助，就只能考慮以住房所有權或居住權幫助。但這在許多情況下不好操作。仍以上述案件為例，如果認定房屋是男方婚前個人房屋，女方只有取得該房屋的有限能力，沒有完全能力，在這種情況下，對女方住房幫助，到底是把男方的房屋給女方所有，還是把男方的房屋給女方使用？可能都不好處理，要么會損害男方的利益（房子給女方所有或居�。�，要么會損害女方利益（女方只能獲取%35房款走人），使女方的居住問題不能有效解決。
應當注意的是，婚姻法雖然不承認最高人法院因結婚達到一定時間而使一方房屋變為共同財產的規定，但婚姻法第四十二條同時規定了“離婚時，如一方生活困難，另一方應從其住房等個人財產中給予適當幫助”。其中以住房作幫助的，包括以房屋使用權或所有權作幫助。這實際上是對不承認最高人法院相關司法解釋的一個補充。但在司法實踐中，對于離婚經濟幫助，特別是以房屋使用權或所有權作幫助的，執行并不好。據我所知，除了我判決了一起以房屋所有權作幫助的外，常未發現以房屋所有權作幫助的類似判例。以房屋使用權作幫助的，執行也不是很好，許多離婚婦女離婚后面臨住房困難的情況沒有徹底解決。 在離婚案件中，充分注意和合理解決女方住房問題，應當高度注意。
4、便于對增值的處理。在理論和實踐中，雖然多數人都主張對婚后投資的增值部分離婚時應當分割。但將房屋認定為個人婚前財產時，則存在理論障礙。因為一方面認定房屋是個人婚前財產，一方面要求分割房屋增值，兩者相互矛盾。因為既然房屋是婚前個人的，房屋增值也是個人的，另一方怎么能分呢？為此，有的干脆將婚后投資按一般債權處理，不考慮增值。但將此類房屋作為共同所有，按照婚前與婚后的投資多少分配房屋增值，則根據充分，不存在法理障礙。
總之，這樣認定和處理，既符合法制原則，又充分體現了原則性與靈活性的統一，共性與個性的統一，雙方利益與一方利益的統一，應該說是切實可行的。
