[ 糜新元 ]——(2010-11-30) / 已閱15232次
�。�1）、“有利于生產、方便生活、團結互助、公平合理的精神”是相鄰關系的基本要求，即一方為另一方提供便利。
（2）、相鄰關系是一種事實關系，因法律關系主體之間的空間位置而產生，但相鄰關系的存在本身并不必然導致民事法律責任的承擔，因此，樓下滲漏，樓上就要承擔責任是極其錯誤的認識。
�。�3）、相鄰關系中的給水、排水本質要求是：相鄰一方不得為了自己的利益去人為地改變水自然流動的方向。如果不作這樣的理解，那么頂層的住戶漏水其依據相鄰關系又如何主張和實現自己的權利？這里的前置條件是依據相鄰關系，誰都知道樓頂是公共部位，筆者設置此問的目的是為了說明，相鄰的一方要為另一方提供便利，這是相鄰關系中相鄰方不得以任何理由推辭的義務。但相鄰關系不是處理滲漏問題的唯一途徑，更不能讓相鄰關系成為承擔責任的理由。
（4）、相鄰關系中責任的承擔，仍要根據物權侵權原理和《民法通則》中侵權規定來處理。如果相鄰人主觀上沒有過錯，客觀上也不存在任何過錯行為，或者行為與損害結果之間沒有因果關系的，依然不能構成物權上侵權行為，也就不能因相鄰關系的存在讓相鄰關系人承擔責任。因為你（住在樓上）與他有相鄰關系，所以你就要承擔責任，這是一個錯誤的判斷。但如果講因為你（住在樓上）與他有相鄰關系，所以你就要為他提供便利，這是一個符合情理法理的正確認識。
�。�5）、如何理解相鄰關系中的公平原則。公平原則是指“民事主體之間的利益平衡，公平原則是衡量當事人之間利益的標準。公平原則主要是從客觀上判斷當事人之間的利益是否失衡” 注[1]。在處理相鄰關系糾紛，如不動產權利人在向相鄰不動產權利人提出用水、排水、安裝、建筑、修繕提供便利時，一是要合理，二是要公平，應互助兼顧相鄰權利人的利益，防止損人利已妨害社會公共利益。實現當事人的權利與義務的平衡，承擔民事責任平衡 注[2]。筆者曾閱讀過雞西市城子區人民法院 劉麗影法官對相鄰用水糾紛案的判決書：
一、 案情簡介
原告趙某、劉某 被告張某
二原告與被告系鄰居關系，雙方居住的地區因采煤塌陷成為動遷區域，自來水管線年久失修，已無法正常供水。2004年秋季，被告張某與鄰居高某等人協商重新接通自來水管道，但二原告表示不參與改造，被告張某等人在改造過程中，重新鋪設了自來水管線。2005年3月原告劉某在被告張某家改造過的管道上重新接通了自來水，但因漏水致被告家的火炕等物品被淹，經雙方協商，原告劉某給被告張某二袋水泥予以賠償。為了劉某能繼續使用自來水，被告張某將新管道與舊管道接通，以便原告劉某用水，2006年原告趙某又在原告劉某家的管道上接通了自來水。
2009年4月被告張某因與原告趙某產生矛盾，便將接通的自來水管道截斷，導致二原告至今無法使用自來水，二人訴至法院，要求被告將自來水管道恢復原狀，保證自來水供水。城子河區人民法院認為，原、被告系鄰居關系，在用水的問題上應本著方便生活的原則正確使用自來水，二原告不能正常使用自來水既有所居住地區因采煤塌陷成為動遷區域而導致自來水管道無人管理、維修的原因存在，也有在鄰居協商改造過程中未參與改造的自身原因存在。被告張某對自家出資改造的管道有權進行合理使用，但是鑒于自來水有其公用性這一特征，二原告又無法從其它渠道接通自來水使用，現二原告均已七十高齡，終日挑水度日，嚴重影響了二原告的正常生活。二原告在被告改造過的管道上使用自來水已約四年時間，未對被告的生產、生活造成影響，故雖然被告某不存在過錯，但從有利于方便生產、生活的角度出發，被告張某應恢復截斷的自來水管道，如給被告張某造成相關損失或產生相關費用，雙方可協商或另行通過訴訟程序解決。依照《中華人民共和國民法通則》第八十三條的規定，判決如下：
被告張某于本判決生效之日將截斷的自來水管道接通，恢復至二原告能夠正常使用自來水的狀態。案件受理費100元，由二原告負擔。
筆者認為此案中的亮點就在于法官把脈住了自來水共用性的特征，在被告沒有過錯的情況下判決張某應恢復截斷的自來水管道。在主文中對被告張某造成相關損失或產生相關費用交待了解決的方法，案件的受理費由得益者原告承擔，真正體現了公平原則的精神，反映了法官不囿于法律，靈活處理糾紛的智慧。
4、對物業管理糾紛共用設施導致滲漏且已過建筑商五年質保期時法律的適用和解決的方法。
共用水管的維修，除了人為破壞的情況由破壞人承擔修理責任外，正常的公用設施維護在建筑商保修期滿后的共用管道，應當有專項維修資金來承擔。
我國《物業管理條例》第五十四條規定：“住宅物業、住宅小區內的非住宅物業或者與單幢住宅樓結構相連的非住宅物業的業主，應當按照國家有關規定交納專項維修資金”。
“專項維修資金屬業主所有，專項用于物業保修期滿后物業共用部位、共用設施設備的維修和更新、改造，不得挪作他用”。
中華人民共和國財政部令第165號 《住宅專項維修資金管理辦法》（以下稱新辦法）第三條規定：“本辦法所稱住宅共用部位，是指根據法律、法規和房屋買賣合同，由單幢住宅內業主或者單幢住宅內業主及與之結構相連的非住宅業主共有的部位，一般包括：住宅的基礎、承重墻體、柱、梁、樓板、屋頂以及戶外的墻面、門廳、樓梯間、走廊通道等。
本辦法所稱共用設施設備，是指根據法律、法規和房屋買賣合同，由住宅業主或者住宅業主及有關非住宅業主共有的附屬設施設備，一般包括電梯、天線、照明、消防設施、綠地、道路、路燈、溝渠、池、井、非經營性車場車庫、公益性文體設施和共用設施設備使用的房屋等”。
1998年12月16日建設部 財政部《住宅共用部位共用設施設備維修基金管理辦法》（以下稱老辦法） 中則明列上下水管道、落水管是共用的設施。新辦法沒有明列上下水管道、落水管是共用設施，我們能否認定其不屬共用設施呢？筆者認為不能，理由是：一是從法條看新辦法不但用了“一般包括”的文字，同時明確“由住宅業主或者住宅業主及有關非住宅業主共有的附屬設施設備”均屬于共用設施，可見新辦法沒有采用列舉窮盡的方法，不存在除此之外，不得認定的情況。二是上下貫通的排水管、進水管雖然經過業主房內，但權利屬于該樓一側單元的共有人，性質屬于共用設施。如果否認其具有共用的性質，那么就要承認業主對其擁有物權，物權的特征是對世權，是指權利人依法對特定的物享有直接支配和排他的權利。建筑商提供的《商品房屋質量保證書》中就明確對上下貫通的排水管、進水管不允許隨意修理拆卸，可見，業主是不能對其行使支配和排他的權利的。三是說上述管道是共用設施，還可以從戶外的落水管得到印證，戶外的落水管同樣未列入新辦法之中，但它作為共用設施無人置疑，否則，戶外的落水管一旦毀損將無人修理。
新辦法第二十條規定住宅共用部位、共用設施設備的維修和更新、改造費用，按照下列規定分攤：
（一）商品住宅之間或者商品住宅與非住宅之間共用部位、共用設施設備的維修和更新、改造費用，由相關業主按照各自擁有物業建筑面積的比例分攤。
�。ǘ┦酆蠊凶》恐g共用部位、共用設施設備的維修和更新、改造費用，由相關業主和公有住房售房單位按照所交存住宅專項維修資金的比例分攤；其中，應由業主承擔的，再由相關業主按照各自擁有物業建筑面積的比例分攤。在此，有必要借鑒《重慶市物業管理條例》第七十一條的規定： 物業維修、更新、改造的費用，按照下列規定承擔：
（一）專有部分的維修、更新、改造費用，由專有部分業主承擔；
（二）部分共有部分的維修、更新、改造費用，由部分共有的業主分擔；
（三）全體共有部分的維修、更新、改造費用，由全體業主分擔。
綜上所述，由于房屋滲漏形成原因的多樣性，決定了承擔責任主體的不同，責任主體的不同，決定了法律關系形成的不同，從而也決定了司法工作者在司法實踐中必須適用不同的法律來處理房屋滲漏所引起的糾紛。
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