[ 陳沛蓉 ]——(2011-4-20) / 已閱12567次
“《物權法》第一案”中的法律溯及力問題探析
──張三訴李四返還占用房屋糾紛案
陳沛蓉
【問題提示】
承租人曾與XX市政府房管部門簽訂公房租賃合同。在落實政策公房改為私房發還給私人所有后，承租人是否與私房所有權人繼續原公房租賃合同關系？如果惡意占有行為發生在《物權法》實施之前，且持續至《物權法》實施之后，法院判決時援引《物權法》的相關規定，是否與“法不溯及既往”的原則相沖突？
【要點提示】
房屋所有權人通過“公改私”取得了房屋所有權。根據“所有權變動不破租賃”規則，原屬公房時成立的租賃合同關系，在租賃期限內不因房屋由公房轉為私房而受影響，原承租人與私房所有權人應當繼續原來的公房租賃合同關系直至原公房租賃合同期限屆滿。但原公房租賃合同期滿之后，若租賃雙方不續簽租賃合同，則承租人與私房所有權人之間不再存在租賃合同關系。如果承租人既不與私房所有權人簽訂租賃合同，又不交納租金，還拒不退還房屋，這樣的行為即構成惡意占有。如果惡意占有行為發生在《物權法》正式實施之前，但一直持續至《物權法》正式實施之后，那么法院援引《物權法》的相關規定判案，并不與“法不溯及既往”的原則相沖突。
【案例索引】
一審：XX省XX市XX區人民法院（2007）芙民初字第XXXX號（2007年10月8日）
【案情】
原告：張三。
被告：李四。
原告張三訴稱：2003年12月，XX市處理私房改造遺留問題領導小組辦公室（以下簡稱私改遺辦公室）落實房屋政策，將XX市XX區XXX巷X號X樓房屋的所有權發還給張三所有。落實房屋政策前，該房屋內西側北向房間由李四從XX市政府房屋管理部門租住。落實房屋政策且原公房租賃合同到期后，原租住人李四既不與張三繼續簽訂房屋租賃合同，也不繼續交納房屋租金，更拒絕退還房屋。2007年5月，私改遺辦公室已安排李四在XX市XX區XXXXXXXX公寓X棟X門XXX號房屋居住，但李四仍然拒絕退房。為維護張三的合法權益，請求法院判令李四立即騰退XX市XX區XXX巷X號X樓房屋；李四向張三賠償從2003年12月起至2007年9月止的房屋租金損失7 050元。
被告李四辯稱：李四與張三之間沒有簽訂房屋租賃合同，雙方不存在房屋租賃合同關系。對私改遺辦公室落實房屋政策將XX市XX區XXX巷X號X樓房屋所有權“帶戶發還”給張三沒有意見，但私改遺辦公室安排的XX市XX區XXXXXXXX公寓X棟X門XXX號房屋面積太小，且李四正在對該住房進行裝修。如果張三補償李四經濟損失6 500元，那么李四同意退房。否則，請法院依法公正處理，駁回張三的訴訟請求。
XX省XX市XX區人民法院經審理查明：
2003年12月5日，私改遺辦公室落實房屋政策，將XX市XX區XXX巷X號X樓房屋的所有權“帶戶發還”給張三。2005年9月29日，經XX市房屋產權管理局權屬登記，XX市XX區XXX巷X號X樓房屋（建筑面積為XX.XX平方米）歸張三所有，張三已領取該房的房屋所有權證。XX市XX區XXX巷X號X樓房屋于1959年被“私房改造”，落實房屋政策“帶戶發還”產權前，該房屋內的西側北向房間（使用面積14.30平方米）作為公房由李四租住，每月租金為21.58元。落實房屋政策“帶戶發還”產權后，李四未與張三簽訂《“私改遺”發還房屋“帶戶發還”續租合同》，且既不支付租金，又不退還房屋。雙方為此多次交涉、協商未果。2007年5月，私改遺辦公室將李四安置在XX市XX區XXXXXXXX公寓X棟X門XXX號房屋居住，李四已辦妥該房的入住手續，但仍然拒絕騰退XX市XX區XXX巷X號X樓房屋。
上述事實，有房屋所有權證、私改遺辦公室的證明及當事人陳述等經庭審質證的證據證實，足以認定。
【審判】
XX省XX市XX區人民法院經審理認為：
張三對XX市XX區XXX巷X號X樓房屋的所有權已經權屬登記，應受法律保護。在該房落實房屋政策發還產權前，李四與XX市政府公房管理部門簽訂有公房租賃合同。然而，在公房租賃合同的租賃期間內，租賃物XX市XX區XXX巷X號X樓房屋的所有權發生變動，發還給了張三，之后李四與張三未簽訂續租合同。根據《中華人民共和國合同法》第二百二十九條的規定，租賃物在租賃期間發生所有權變動的，不影響租賃合同的效力，因而本案中在原公房租賃合同的租賃期間內，原公房租賃合同對李四與張三仍然有效。但在原公房租賃合同期限屆滿后，李四則應與現房屋所有權人即張三續簽租賃合同。如果雙方未續簽租賃合同，則承租人李四理應騰退房屋給張三。本案中原公房租賃合同的租賃期間屆滿后，李四未與張三續簽租賃合同，而且私改遺辦公室又已另外給李四安排了住房，故李四對XX市XX區XXX巷X號X樓房屋占有的依據即本權為租賃權已經喪失，李四拒絕騰退該房給張三已構成惡意占有，因而張三對被李四惡意占有的房屋依法享有返還請求權。同時，李四應對惡意占有期間給張三造成的房屋租金損失承擔賠償責任。參照XX市落實房屋政策文件的有關規定，并根據公平原則，房屋租金損失以原公房租賃合同租金的5倍為標準確定為宜，即自2004年1月1起按每月107.90元計算至2007年9月止。另外，雖然李四的惡意占有行為發生在《物權法》施行前，但其行為一直持續存在至《物權法》施行后，即《物權法》生效后，李四的惡意占有行為仍在繼續，故本案適用《物權法》與“法不溯及既往”的原則并不沖突。綜上，依照《中華人民共和國物權法》第三十九條、第六十四條、第二百四十二條、第二百四十三條的規定，判決：一、李四搬出XX市XX區XXX巷X號X樓房屋，并移交給張三；二、李四賠償張三房屋租金損失4855.50元。
一審宣判后，當事人未在法定期限內提起上訴，判決已經產生法律效力。
【評析】
一、正確理解和適用《物權法》中有關法律溯及力的規定
本案于2007年6月25日起訴至法院，于2007年9月19日開庭審理，于2007年10月8日作出一審判決。眾所周知，《物權法》于2007年10月1日起正式實施。這樣本案就成了在我國《物權法》正式實施后，第一起適用《物權法》進行審理并作出判決的案件。那么本案判決援引《物權法》的有關規定，是否違反了“法不溯及既往”的原則？
根據法律適用的一般原則，新實施的法律一般沒有溯及力。本案原告起訴時，《物權法》尚未正式實施，故原告只能依據《民法通則》的相關規定主張自己的權利。但在審理本案時，合議庭經合議認為，《物權法》已于2007年10月1日起正式實施，而這時被告李四仍然侵占原告張三的房屋，這種惡意占有行為一直在持續，故本案援引《物權法》第三十九條、第二百四十二條、第二百四十三條的規定作出判決，與“法不溯及既往”的原則并不存在沖突。
“法不溯及既往”是各國普遍遵循的法制原則。我國也將“法不溯及既往”作為重要的民事立法原則之一，《物權法》也不例外。之所以要“法不溯及既往”，是因為法律要保護權利，要維護秩序，特別是對于《物權法》的立法目的而言尤其如此，以前依法成立的財產關系不論是否符合現在《物權法》的規定，都應當保持其穩定，這樣才能保護已合法取得的物權，避免因法律的變動而帶來不必要的紛爭。這也是全國人大常委會法制工作委員會民法室編著的《<中華人民共和國物權法>解讀》一書中對《物權法》溯及力問題的明確解讀。例如《物權法》第七十四條是關于車庫、車位歸屬的規定，但不能說《物權法》作了這樣的規定，現在的車庫、車位就都要根據這條規定重新確定權利歸屬。從溯及力的角度來看，《物權法》的實施時間也是處理有關問題時如何適用《物權法》的標尺。因此正確理解《物權法》的不溯及既往規定，對于正確適用《物權法》無疑是相當重要的。
二、《物權法》中關于所有權的規定與《民法通則》中相關規定之比較
根據《合同法》的相關規定，租賃物在租賃期間發生所有權變動的，不影響租賃合同的效力，此即“所有權變動不破租賃”規則。所有權變動后，原租賃期間屆滿，如果雙方沒有繼續簽訂租賃合同，那么承租人繼續占有所有權人的房屋，這在法律上即構成一種侵權行為。《民法通則》第七十一條規定：“財產所有權是指所有人依法對自己的財產享有占用、使用、收益、處分的權利”。在《物權法》出臺之前，一般認為《民法通則》第七十一條規定就是認定和保護財產所有權的直接法源。民法上對財產的占有分為合法占有與非法占有。對財產的合法占有一般不會發生侵權現象。對財產的非法占有，即占有人是在一是沒有合同依據，二是沒有法律依據的情況下進行的占有。非法占有是一種侵權的違法行為，受害者當然可以依據《民法通則》有關保護財產所有權的規定，以請求侵權行為人停止侵權、返還財產、賠償損失等方式來保護自己的財產權益。而如果根據《物權法》第二百四十二條“占有人因使用占有的不動產或者動產，致使該不動產或動產受到損害的，惡意占有人應當承擔賠償責任”、第二百四十三條“不動產或動產被占有人占有的，權利人可以請求返還原物及其孳息，但應當支付善意占有人因維護該不動產或者動產支出的必要費用”的規定主張權利，則兩相比較而言，后者的規定更具體，更細化，也更具有可操作性。
三、什么是善意占有？《物權法》對善意占有哪些規定？
善意占有是指占有人不知道或不應知道其不具有占有權利的占有，以及占有人占有該財產在主觀上是沒有過失的，是善意的。反之，如果占有人明知其無權占有或他人對其有無合法占有的權利表示質疑后還繼續占有，則應認為是惡意占有。當然在一定條件下，善意占有也可能轉化為惡意占有。善意占有制度在《物權法》出臺之前，一直只是處于一種理論形態，而在司法實踐中卻沒有直接的法條可供援引。如今《物權法》第二百四十二條、第二百四十三條即從正反兩個方面規定了善意占有制度。根據《物權法》的善意占有規定，可以確定善意占有人占有他人財產時，即使造成財產損害也不應承擔賠償責任；而善意占有人對其占有的財產進行維護支出的必要費用，則還可要求財產所有人支付，從而強化了對善意占有人合法權益的法律保護。
總之，本案援引《物權法》關于善意占有的法律規定進行裁判，將超過租賃期限而不續簽租賃合同，又不騰退房屋的持續侵權行為認定為惡意占有，這樣既解決了行為性質的認定問題，又解決了《物權法》在本案法律適用中的溯及力問題，因而處理是恰當的。本案一審宣判后，當事人未提起上訴，息訴服判，也說明了法院對本案的裁判是正確的。
（編寫人：陳沛蓉；
一審合議庭成員：江濤 廖建平 陳宏時；
作者單位：長沙市芙蓉區人民法院）
