[ 潘旻 ]——(2000-10-1) / 已閱12350次
物業(yè)管理仍需完善 物業(yè)管理是順應(yīng)房地產(chǎn)綜合開發(fā)的發(fā)展而派生的產(chǎn)物
物業(yè)管理仍需完善
物業(yè)管理是順應(yīng)房地產(chǎn)綜合開發(fā)的發(fā)展而派生的產(chǎn)物，它與房地產(chǎn)市場(chǎng)的繁榮發(fā)展息息相關(guān)，相互作用。但實(shí)際上，由于我國(guó)房地產(chǎn)業(yè)起步較晚，因此普遍存在“重建設(shè)、輕管理”的傾向，忽視了物業(yè)管理對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)的反作用。物業(yè)管理是一種綜合性的經(jīng)營(yíng)服務(wù)方式，它是將各種分散的社會(huì)分工匯集起來(lái)統(tǒng)一管理，如清潔、保安、綠化、水電、房屋維修及其他各種社區(qū)服務(wù)，對(duì)每個(gè)業(yè)主來(lái)說(shuō)只需面對(duì)物業(yè)管理企業(yè)一家就能解決問(wèn)題而無(wú)需面對(duì)各個(gè)不同部門。
據(jù)有關(guān)資料統(tǒng)計(jì)，截止1996年底，上海市已依法登記成立物業(yè)管理企業(yè)1540多家，成立業(yè)主委員會(huì)達(dá)1600多個(gè)，而且近年來(lái)增長(zhǎng)幅度也很大。上海市政府及時(shí)關(guān)注物業(yè)管理行業(yè)在上海的發(fā)展，上海市人大常委會(huì)審議并通過(guò)了《上海市居住物業(yè)管理?xiàng)l例》，并于1997年7月1日起實(shí)施。物業(yè)管理有了法律依據(jù)，對(duì)保護(hù)房地產(chǎn)市場(chǎng)健康有序的發(fā)展是件好事，但實(shí)際執(zhí)行上仍有一些問(wèn)題。
一、住宅售前、售后管理脫節(jié)矛盾較大。住宅銷售單位要求業(yè)主必須交納維修備用基金才能進(jìn)戶,通過(guò)合同形式與業(yè)主明確對(duì)住宅的管理和維修應(yīng)盡的責(zé)任和義務(wù)。但房產(chǎn)開發(fā)商與業(yè)主、物業(yè)管理公司與業(yè)主因權(quán)利義務(wù)不明確造成住宅售前、售后管理脫節(jié)。一般來(lái)說(shuō)，較大規(guī)模的一些房產(chǎn)開發(fā)商自己組建物業(yè)管理公司對(duì)其所出售的房屋進(jìn)行管理，這樣做法體現(xiàn)了“誰(shuí)開發(fā)、誰(shuí)管理”的精神，有一定優(yōu)勢(shì)，如有利于配套設(shè)施的進(jìn)一步完善等優(yōu)勢(shì)。但這樣的管理模式的弊病也較明顯。其一，因?yàn)槲飿I(yè)管理公司是房產(chǎn)開發(fā)商自己組建的，其本身專業(yè)管理的經(jīng)驗(yàn)不足。其二，通常物業(yè)管理公司是房地產(chǎn)公司的下屬公司，在很多權(quán)利義務(wù)關(guān)系中不能以獨(dú)立的第三方理直氣壯地向房產(chǎn)開發(fā)商驗(yàn)收物業(yè)、接管檔案、索要保修期內(nèi)的支出費(fèi)用。其三、有些房地產(chǎn)開發(fā)商僅有一個(gè)開發(fā)項(xiàng)目，開發(fā)完之后該企業(yè)的歷命也完成了，這也顯然不能體現(xiàn)“誰(shuí)開發(fā)、誰(shuí)管理”的優(yōu)勢(shì)。這些弊病對(duì)業(yè)主的損害是相當(dāng)大的。
二、物業(yè)管理公司的物業(yè)保養(yǎng)、維修服務(wù)不到位，服務(wù)質(zhì)量差，收費(fèi)不合理，與銷售方銷售宣傳時(shí)差距較大。根據(jù)現(xiàn)行法律，業(yè)主管委會(huì)成立后可自主選擇物業(yè)管理公司。可有兩大矛盾使操作變得困難。一是由于房地產(chǎn)市場(chǎng)銷售情況不好造成售房率、入住率不高，業(yè)主未達(dá)到法律規(guī)定的人數(shù)無(wú)法成立業(yè)主管委會(huì)，也不能自主選擇物業(yè)管理公司。二是業(yè)主管委會(huì)選擇新的物業(yè)管理公司后，原物業(yè)公司公司卻拒不移交或者無(wú)法移交有關(guān)檔案資料。
上文所述僅是物業(yè)管理行業(yè)中的一些問(wèn)題，這許多矛盾在市場(chǎng)發(fā)展進(jìn)程中有些是不可避免的，政府也已經(jīng)注意到并積極改進(jìn)，同時(shí)也需要各方人士一起努力。
