[ 浦增平 ]——(2000-10-1) / 已閱9094次
滬港房地產市場與法律的比較及展望
浦增平
經受金融風暴打擊之后的滬港兩地房地產市場，更能看出其發展的特點和法律制度的利弊，從而為新一輪發展和完善市場提供機會和思路。
就滬港房地產市場發展的比較而言，有三大區別和特點。其一,兩地市場規模區別較大，香港房地產市場發展歷史比上海要長，融資、開發和售樓等方式途徑和規模都要比上海更具有優勢。香港作為國際金融中心，有一半資金與房地產有關，無論是國際游資或是證券市場資本，無論是銀行給發展商的貸款或是廣大購房者的按揭,都滲入房地產市場。相比之下，上海作為地區性金融中心，參與房地產市場的資金相當有限，海外資金進入房地產的途徑也十分有限,對購房者的銀行按揭僅剛剛開始，尚未形成規模。同樣，上海作為一個新興市場，發展潛力很大，房價空間也很大，但要看上海在今后政策上的定位與經濟發展的思路如何。其二，滬港兩地房地產市場的成熟與發展不一。香港房地產市場經歷幾次大幅起落和風波，已經比較成熟，這種成熟是各方面的，有管理層與專業分析隊伍，有發展商和中介機構，有銀行和融資機構，也有廣大購房者和炒家，還包括制度、市場功能及法律等等。相比之下，上海還是不成熟的市場，還未經歷大幅起落，還僅僅是一個開發商的初級市場。換言之，經過從1992年啟動開發的房地產，主要在如何開發項目，建造項目和建立各種房地產公司上做了文章，融資方式也僅僅是以銀行貸款，中外合資合作投入部分啟動資金，或少量從證券市場得到融資等，既沒有形成真正的中介市場，二三級市場和購房者按揭市場，特別沒有形成賣方市場，也就是說，在簡單的買賣關系和供需關系中，目前僅僅是賣家和供方比較活躍，炒來炒去也是在這些圈子中活躍。這主要與上海房地產開發市場的主體與體制有關，供方與建設方大多是國家經營，拼命開發，拼命造房，拼命向銀行借錢，沒有想到如何發展廣大用房單位，特別是個人購房消費市場的培育與發展，這就造成目前大量空置和低迷現象，造成房價緩跌但許多發展商的融資利息早就吃掉其可得利潤并吞食其本錢，隱性破產等。其三，滬港兩地房地產市場的環境和法律制度不一。由于香港房地產市場發展歷史較長，又經過幾次波動，商業環境和法律機制比較完善，無論對發展商的公司法，對各種融資的法律制度，或是物業管理，乃至廣大購房者的權利保障，比較完善。即使在這次房價大暴跌和市場低迷中，法律糾紛和大宗訴訟比較少。而上海在公司法對發展商的適用，金融法的執行等方面都有不足，對物業管理和保障廣大購房者權益方面更是欠缺。為此造成近幾年大量的房地產案件訴訟到法院，將發展商和購房者死死“套住”。
上述區別和特點，展望明年兩地市場的發展，香港市場房價會形成實質性反彈，市場仍會恢復繁榮，但由于政策變化，惡性炒作與房價大幅上升的現象逐漸減少，購房按揭方式更趨活躍，還可以開發銀行對原按揭購房者的“回購”倒按揭，活躍二三級市場。就上海房地產市場而言，大量在建項目和隱性破產公司必須進行清盤與重組，銀行對不能收回貸款的抵押房產進行大規模拍賣和轉讓，并轉向為廣大購房者提供各種方式靈活的貸款與組合，為購房者服務，培育消費市場，同時在完善房地產法律制度上下大功夫。
