[ 張生貴 ]——(2012-3-4) / 已閱11010次
公房維權律師舉案析辯“承租人無權處分居住權”實務問題
張生貴
【案例概要】
梁某失業，無固定收入，進入大齡青年，因居住的房屋面積小，結婚一直成為問題，被一再耽誤�，F居房屋又遭大伯搶占，引起爭端�！熬幼唷笔枪俗顬榛镜纳鏅嗬耗吃诤蠼�65號樓居住達二十四年之久，這是一處公有住房。1988年拆遷單位將梁某一家人確定為被拆遷安置人，與劉某一家“合用安置”后，由劉某與公房管理部門訂立承租協議。梁的大伯認為，承租人是劉某，劉某有權同意其住進來，而梁某認為劉某未征得同居人的一直意見，無權單方處分居住權。為此，向法院提起確認之訴，要求確認劉某同意大伯居住的行為無效。
【法律要點】
北京市人民政府關于公房管理配套規定，公有住房的承租人系家庭成員的代表，未經共居人同意，承租人代表無權處分居住權。法律依據是《物權法》第九十七條“處分共有的不動產或者動產，應當經全體共同共有人同意；《民法通則若干意見》第88條、第89條規定，代表家庭訂立公房承租合同的劉某同意大伯居住一間公房的行為無效。
【爭點整理】
2月13日和3月1日兩次庭審，主審法官采取的三步審理思路，今原告感覺到一些問題，開庭前法官先問原告，大概意見是：部分共有人怎能訴全部權利人？庭前法官向原告提這樣的問題，表明法官從主觀上否認原告的訴訟主張。
案件實際涉及的是《物權法》第九十七條規定的無權處分原則，“共同共有人未征得其他共有人的同意，處分共有居住權的行為無效”的法律問題。對此《民法通則》及《若干意見》第89條也有明確規定，法院有許多司法判例，這不屬于事實爭議，僅僅是法律方面的問題；二次開庭前法官向被告劉某直接提問“你愿意讓梁某的大伯居住嗎？”，而沒有詢問被告對原告的起訴請求有什么答辯意見。潛在的問題可能是“承租人”有權讓誰住誰就可以居住。庭審質證中，法庭依職權通告一則電話記錄，稱電話向直管公房人員詢問，對承租人家庭居住有何規定，答復是承租人內部如何安排居住管理單位無權干預。用公房管理工作人員的答復內容推斷承租人有權安置其他人居住。
原告認為其與被告之間的爭議涉及的核心問題是大伯并非拆遷部門確定的被安置人，有無權利進住公有房屋的問題。根據《北京市公有房屋管理辦法》規定，直管公房管理單位只有在原承租人外遷或去世時，針對承租人更名時必須嚴格審查。公有住房承租人并非單獨權利人，是共居家庭成員的承租代表人，這一點有北京市政府關于公有住房承租配套規定。
【價值判斷】
如果支持承租人隨意變更居住人，將會導致共居人利益受到普遍侵害，大伯系成年人，無權要求父母或其他人為其提供居住條件，劉某沒有撫養成年子女的法定義務。缺乏權利義務關系的前提下，支持劉某的意思表示，違背民法價值及基本法律原則，維護劉某的自由，就會防害梁某的居住安全，因此，考量和衡平兩者的法律價值，應當優先保護居住安全為優先。
房管人員的電話答復只言明房管部門不實行經常性監督，公有住房管理實行兩頭管，中間放的原則，即準住證發放階段的審核批準和承租人更名階段的審查準許�！俺凶馊舜硗膺w或去世后，共同居住的家庭成員有權要求變更承租人”，規定明確“共同居住的家庭成員資格”的審核標準有三項同時具備，一是實際居住兩年以上；二是戶口在此；三是在本市無其他住房。大伯的戶口系拆遷后遷入，屬于“人戶分離”，且從未居住，在本市其朝陽區有住房，大伯不具備更名資格，因此，大伯搶占共居房的行為侵害了梁某的合法權益。
【法律辯析】
（1）、原告向法庭舉用了大伯的女兒搬離此房，只掛戶口不居住的證據，證明大伯以女兒曾經居住的理由不能成立，大伯的女兒此前的居住，并非以法定共居人身份，只是親屬之間的寄住事實，不是被安置人，不享有法定居住的權利。不能推導出“女兒搬出，大伯搬進”。只有拆遷被安置人才有權調配居住，此房面積僅有五十平米，已住四人，梁某結婚增加人口，如果允許大伯居住，會造成事實上的擁擠不說，還會引發無休止的家庭矛盾，影響和諧穩定；另從北京市政府公房管理規定查知，如果共居的公有住房發生人員變動時，法律規定只能從有權變更承租人條件中核準居住，因此，大伯無權居住，劉某也無權同意大伯居住，原告訴求確認劉某同意大伯居住的行為無效。
（2）、（2011）二中民終字第13967號民事判決經審理查明部分確認：拆遷單位因房屋尚未配套，對劉某、梁某兩戶采取合用安置，為劉某一家安置到上述房屋，“兩戶合用安置”屬于共同共有的法律事實業經司法確認。
（3）、“占有返還”與“物權保護”的法律保護順位關系：
被告大伯曾經起訴梁某“占有返還糾紛”，法院審理后以（2011）民初字第03635號民事判決判令梁某給付鑰匙，梁某以原審認定事實不清，適用法律不當為由提出上訴，經二審法院審理改變了一審認定的事實，（2011）二中民終字第13967號民事判決第3頁上標第四行“對劉某、梁某兩戶采取合用安置，為劉某一家安置到上述房屋內，大伯的二女兒于1999年9月搬入，大伯亦將自己的物品放入該居室內。大伯的女兒曾經居住，結婚后搬出此房，大伯的女兒婚前居住僅是親屬之間的寄住，并非拆遷人確定的被安置人口，其搬離此房后，騰出的房屋梁某有權優先使用（參照最高人民法院審判監督指導2010年第3輯“公有住房共同居住人的認定標準”）。
原告一家人起訴的是“物權保護糾紛”，大伯起訴的是“占有物返還糾紛”，原有判決確定的內容是返還原物，該判決對物權保護糾紛不具既判力，“占有返還”請求權依據《物權法》245條規定，本案系“物權保護”請求權，適用《物權法》第33條、34條、35條規定。
最高人民法院編著的物權法條文理解與適用（第711頁），當“占有保護請求”與“物權保護請求權”發生沖突的，應當根據物權優先的原則處理。占有保護請求權只確認的是一種占有事實的關系，占有保護請求權與物權保護請求權的效力不同，占有保護請求權不問占有背后有無占有的本權存在，直接針對占有的事實，與占有人是否有權占有無關。
“占有保護請求權”與“物權請求保護權”之間，法律基礎不同、功能不同，物權保護請求權是基于物權的絕對性、排他性而規定的一種防衛性請求權，其請求權基礎為物權，物權請求權是物權的效力或權能的自然體現，占有保護請求權的基礎是占有事實，而非基于確定的權利，不涉及占有物的權利歸屬問題。物權請求權的功能表現為物權園滿狀態的恢復，物權效力得到維護，具有終局性和確定性，占有之訴與本權之訴互不妨礙，各自獨立，當占有保護請求權與物權保護請求權發生沖突時，最終應依據占有人與本權人之間的法律關系決定物的歸屬，即法律上的權利義務關系而非事實上的支配關系。
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附件：
A、關于“共居人”權利確認的司法依據：
北京市高級人民法院相關司法指導意見，公房承租人與共同居住的家庭均享有合法居住權，承租協議上簽名的承租人以外的家庭成員是公有住房的共居人。
法律適用引述：2003年9月2日北京市高級人民法院對北京市第二中級人民法院請示的劉士奎與劉鴻宇、劉毅財產權屬糾紛案的答復：經研究認為，根據《城市公有住房管理規定》以及我國公有住房租賃、拆遷、出售的相關政策，承租、購買公有住房是國家分配給職工的一種社會福利，此種福利的享受人不僅包括承租人，還包括與其共同居住的家庭成員。-----北京市高級人民法院《審判工作規范》第148頁 2、請示答復（2003年9月2日）
B、關于共有權人無權單獨處分的司法依據
“承租人無權單獨處置公有房屋使用權”司法實踐：公有房屋的承租人很多時候是家庭的代表，雖然由這個人承租，但往往該公房中有權使用的有很多人。例如拆遷安置的公房，除了承租人外，拆遷中需要安置的人口都有權使用該套公房，承租人要處置該套公房的使用權，在一些情況下就要看其他使用人的意見。如果該套房屋的共同居住人在拆遷中享有一定的既得利益，那么承租人處分使用權時就受到限制。沒有征求使用人的同意，承租人就無權處分使用權，如果處分了，就會發生法律上的無權處分。
《合同法》第51條規定，無處分權的人處分他人財產，經權利人追認或者無處分權的人訂立合同后取得處分權的，該合同有效。
《民法通則若干問題意見》第８９條 共同共有人對共有財產享有共同的權利，承擔共同的義務。在共同共有關系存續期間，部分共有人擅自處分共有財產的，一般認定無效。
根據《上海市房屋租賃條例》第38條二款規定，公房承租人轉讓承租權應事先征得在本處有本市常住戶口的共同居住人的同意。因此，公房承租人處分其承租權的自由受共同居住人意思表示的限制，在未經共同居住人同意的情況下，從維護居住人生存利益角度出發，原則上應確認該轉讓行為無效。具體情況可分別處理，受讓人未實際入住公房，未搬離公房的共同居住人有證據證明轉讓人未經其同意而轉讓該公房使用權，則該轉讓行為無效。----《上海高級人民法院關于審理公房承租權確定及使用權轉讓糾紛案件若干問題的意見》滬高法民一【2004】44號 引自最高人民法院司法政策與指導案例（房地產卷）第255--256頁
張生貴律師 13240422999
