[ 劉新發(fā) ]——(2012-3-16) / 已閱8513次
三、優(yōu)先購(gòu)買權(quán)競(jìng)合問(wèn)題探析
（一）共有人優(yōu)先購(gòu)買權(quán)和債權(quán)優(yōu)先購(gòu)買權(quán)的競(jìng)合
民通意見(jiàn)第118條規(guī)定了出租人出賣出租房屋的，承租人在同等條件下享有優(yōu)先購(gòu)買權(quán)；而合同法第230條也規(guī)定了出租人租賃房屋的，應(yīng)當(dāng)在出賣之前的合理期限內(nèi)通知承租人，承租人享有以同等條件優(yōu)先購(gòu)買的權(quán)利。這就產(chǎn)生了共有人優(yōu)先購(gòu)買權(quán)與承租人優(yōu)先購(gòu)買權(quán)競(jìng)合的情形，在這種情況下，筆者認(rèn)為處理的原則應(yīng)該是，在同等的價(jià)格條件下，共有人優(yōu)先于承租人的優(yōu)先購(gòu)買權(quán)，其理由有：其一，共有人本來(lái)就是共有財(cái)產(chǎn)的所有人，與共有財(cái)產(chǎn)的聯(lián)系較為密切，有利于其他共有人對(duì)接受者的信任，其二，共有關(guān)系先于租賃關(guān)系的發(fā)生，即是先發(fā)生的物權(quán)相對(duì)于承租人的物權(quán)較先，根據(jù)國(guó)外立法的一般規(guī)則—物權(quán)優(yōu)于債權(quán)的原則，共有關(guān)系的購(gòu)買權(quán)屬于物權(quán)范疇，而承租人的購(gòu)買權(quán)屬于債權(quán)范疇，可見(jiàn)共有人的優(yōu)先購(gòu)買權(quán)優(yōu)于債權(quán)的優(yōu)先購(gòu)買權(quán)；其三，依“買賣不破租賃”的原則，承租人不會(huì)因沒(méi)有行使優(yōu)先購(gòu)買權(quán)而使原有租賃合同受到影響，其權(quán)利也不會(huì)受到影響和損害。
（二）對(duì)共有人的優(yōu)先購(gòu)買權(quán)立法上的檢討完善
我國(guó)對(duì)于共有的優(yōu)先購(gòu)買權(quán)的立法規(guī)定，只是在諸部法律的若干條文中規(guī)定了優(yōu)先購(gòu)買的權(quán)利，特別是物權(quán)法僅以一條法律條文規(guī)定了共有關(guān)系中按份共有的動(dòng)產(chǎn)和不動(dòng)產(chǎn)的優(yōu)先購(gòu)買權(quán)利，而物權(quán)法對(duì)于共同共有的優(yōu)先購(gòu)買權(quán)沒(méi)有規(guī)定，因此物權(quán)法未能夠形成一個(gè)統(tǒng)一完整的體系，如上面闡述的與承租人優(yōu)先購(gòu)買權(quán)的分歧問(wèn)題，以及對(duì)于優(yōu)先購(gòu)買權(quán)的具體范圍、效力和順序以及行使權(quán)利的條件期限、違反這一制度的救濟(jì)等沒(méi)有詳細(xì)的規(guī)定。這樣會(huì)增加在實(shí)務(wù)操作中的實(shí)行的困難度，對(duì)于規(guī)范交易秩序沒(méi)有強(qiáng)有力的作用。
針對(duì)于上述不足，筆者認(rèn)為，在立法和實(shí)踐之中應(yīng)當(dāng)進(jìn)一步完善優(yōu)先共有關(guān)系的優(yōu)先購(gòu)買權(quán)制度，特別是統(tǒng)一按份共有和共同共有的規(guī)定，盡量克服制度上的缺陷，避免法律條文之間的沖突，建立具體的優(yōu)先購(gòu)買權(quán)制度，通過(guò)對(duì)優(yōu)先購(gòu)買權(quán)制度的范圍、效力、行使的條件，地點(diǎn)，期限、競(jìng)合的優(yōu)先順序、解決沖突的途徑等方面制定優(yōu)先購(gòu)買權(quán)制度。
綜上所述，共有人優(yōu)先購(gòu)買權(quán)是指共有人在共有財(cái)產(chǎn)被轉(zhuǎn)讓時(shí)，就可以轉(zhuǎn)讓的不動(dòng)產(chǎn)或動(dòng)產(chǎn)份額，作為共有人享有同等條件下優(yōu)先購(gòu)買的權(quán)利。優(yōu)先購(gòu)買權(quán)和其他優(yōu)先購(gòu)買權(quán)競(jìng)合時(shí)具有較強(qiáng)的效力。雖然對(duì)于我國(guó)法律規(guī)定的優(yōu)先購(gòu)買權(quán)利不夠完善，但是我國(guó)法律將來(lái)亦會(huì)制定優(yōu)先購(gòu)買權(quán)制度，使它有利于共有財(cái)產(chǎn)的管理，以實(shí)現(xiàn)物盡其用。
注釋
○1楊立新：《共有權(quán)研究》，高等教育出版社2003年版，第405頁(yè).
○2王澤鑒：《民法學(xué)說(shuō)與判例研究》（第一冊(cè)），中國(guó)政法大學(xué)出版社1998年版，第505頁(yè).
○3張新榮：《試論“優(yōu)先購(gòu)買權(quán)”及其法律保護(hù)》，法學(xué)1989年第9期.
○4江平：《中國(guó)物權(quán)法教程》，知識(shí)產(chǎn)權(quán)出版社2007年版，第224頁(yè).
（作者單位：廣東省連平縣人民法院）
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