[ 袁建華 ]——(2012-4-23) / 已閱4969次
第二次世界大戰之后，現代房地產業在世界范圍內得到空前發展，就房地產而產生的各種社會關系愈來愈復雜，迫切要求法律對其規范和調整。各國紛紛頒布了大量有關房地產的法律，主要包括土地法、住宅法、規劃法和房地產交易法等。目前世界各國制定的房地產法，從性質上說，大部分屬于行政法或經濟法。
由于房地產及房地產業的一些特殊性，使國家對這一領域的干涉更甚于其他一些經濟領域，國家通過制定各種相關法律，來控制房地產交易中的不正當競爭行為，以維護市場的公平競爭秩序，最大限度降低交易成本，調整權利配置，達到效益最優，從而實現整個經濟的協調發展和良性運行。
一個國家的房地產法律法規，是確定和維護該國家（地區）房地產制度，推行房地產政策，解決房地產業存在的問題，以及保障房地產管理部門實施房地產管理權能的法律依據。由于房地產行業具有很強的投機性，這種市場行為帶有極大的盲目性，會導致社會總量失衡，妨害國民經濟的良性運行，損害公民利益，造成社會不公平。對此，國家應通過房地產立法加強對該行業的調控和管理。一般來說，發達國家普遍重視房地產立法。就世界范圍綜合來看，各發達國家房地產立法具有以下特點：
法規數量多，涉及范圍廣
房地產涉及地產和房產，反映的經濟問題很復雜，不可能由一部法律包羅萬象、面面俱到，只能依據若干法律、法規共同作用，相互補充。因此許多國家（地區）針對房地產問題，進行了大量立法活動。根據1979年日本《國土六法》所載，該國有關土地的法律多達500多個，而關于住宅建設的法律、法規多達幾十個。臺灣地區的土地法規則有257個。新加坡先后制定了與土地有關的法令20多個。在香港，涉及房地產的法律條例就達50多個。
目的明確，條文細致
日本關于住宅建設的法律大多在第一條寫明其宗旨“以提供大量的住宅和住宅地、改善國民的居住環境，安定國民生活為目的。”此外，日本還通過了大量的建設基準法具體規定了住宅的建設區域、建設標準、住宅規格、環保要求，從而保證了住宅建設與整個國民經濟發展與規劃相符合。
韓國于1962年公布的《土地征用法》第1條明確規定了制定該法的宗旨是：“規定關于公益事業所需的土地征用和使用事項，以期提高公共福利和同私有財產權的協調，從而對合理使用、開發國土和發展作出貢獻。”
英國最早于1946年制定的《新城法》是國家干預土地利用的開端，后來對城市土地管理的細則，就是以此為依據，加以改進、深化和充實的。
以基本法為主，主攻方向明確
各國房地產立法均有其基本法，且不論條文長短，都規定了明確的主攻方向及實施效果。
日本關于地產的基本法是《國土綜合開發法》和《國土利用計劃法》。其旨在綜合利用、開發和保全國土，同時使產業布局合理化和提高社會福利。關于房產的基本法是《住宅建設計劃法》和《住宅金融公庫法》，其旨在改善國民居住環境，安定國民生活。
臺灣在土地方面的基本法是《土地法》及《土地法施行法》，它們全面、深入、細致地對土地制度、土地所有權及地籍管理、土地使用、土地稅收、土地征收等方面從法律上作了明確規定。此外，對于重要的土地領域還專門制定了專項法律法規。
新加坡則以《土地征用法》作為其關于土地的基本法，并充分利用法律手段先后頒布與土地有關的各項法令。
關于房產，各國均以《房產法》和《住宅法》作為基本法，并與此相關配套制定各種法律法規。
（作者單位：北京鐵路運輸法院）
