[ 傅一波 ]——(2012-4-27) / 已閱7302次
隨著我國住宅建設迅猛發展，大量住宅小區投入使用，物業管理公司與業主的糾紛也愈來愈多，物業服務糾紛案件居高不下。贛州市章貢區法院近年受理物業糾紛案件劇增，2010年、2011年2月分別是73件、92件，2012年截止到4月20日，就已受理63件。物業管理涉及干家萬戶，處理不當容易引起連鎖反應，導致矛盾激化并引發群體性事件，應引起高度重視。
一、物業糾紛案件的特點
一是原告主要都是物業公司。該院2010年以來受理的228起案件中，由物業公司作為原告提起訴訟的達193件，占案件總數84.6%。二是法律關系眾多難于界定責任。目前，物業管理糾紛已突破了原先類似業主拖欠物業管理費用等法律關系單一，權利義務明確的特點，單個案件涉及眾多法律關系，各主體的權責界定成為審案關鍵。三是勝訴方基本上是物業公司。針對物業公司起訴催討物業管理費，大多數業主都以物業公司提供服務存在瑕疵為由抗辯，但難于提供充足的證據而不能獲得法律上的支持。該院2010年受理的228起物業糾紛案件中，物業公司勝訴的為208件，占案件總數91.2%。四是呈現群體性特征。在物業公司起訴催討物業管理費時，會同時將眾多業主一并告上法庭。2010年來受理的物業糾紛中，有11家物業公司14批次案件起訴，每一批案件至少的達9名業主，多的達24名業主。由于物業服務質量涉及小區內全體業主共同利益，形成了共同利益圈，在發生糾紛時會通過群體行為方式訴訟。
二、物業服務糾紛案件的主要原因
一是房產開發商遺留的房屋質量問題。房地產開發商遺留房屋質量問題，有些開發項目在規劃設計、施工階段就先天不足，造成建設與管理脫節，房產商在房屋出售后一走了之，造成業主和物業管理公司之間產生矛盾。受理的228起案件中，有29件涉及此類問題，占物業糾紛案件的12.7%。
二是物業公司服務有瑕疵。在受理的228起案件中，有221起案件的業主提出了類似抗辯，占96.9%。如發生盜竊、衛生差、車輛停放混亂、沒有綠化、公共設施殘破、維修不及時等，業主都會認為物業不盡責任。
三是物業與業主溝通有障礙。物業公司與業主之間是服務合同關系，兩者的法律地位應當平等。業主與物業公司對雙方之間的法律關系各有理解，由此產生的權利義務認識就大相徑庭，這種觀念上的巨大差異導致雙方在溝通中存在障礙。四是法律規定存在瑕疵。根據《最高人民法院關于審理物業服務糾紛案件具體應用法律若干問題的解釋》第六條規定，經書面催交，業主無正當理由拒絕交納或者在催告的合理期限內仍未交納物業費，物業服務企業請求業主支付物業費的，人民法院應予支持。物業服務企業已經按照合同約定以及相關規定提供服務，業主僅以未享受或者無需接受相關物業服務為抗辯理由的，人民法院不予支持。許多業主認為該條規定偏袒物業公司，因為即使有正當理由向物業提出了，物業認為理由不正當的，仍會成訟。臨街店鋪業主能享受的物業服務極少，甚至根本沒有提供服務，但物業費沒有區別，業主提出未享受相應服務應減免費用是有一定道理的。
二、解決對策
一是建議建立和完備對物業服務費、維修基金的監督機制等。完善資金的運行規則，對資金的支出實行嚴格的分級審核制，防止個別管理人員利用手中的職權侵害業主利益。
二是建議物業公司在管理交接之時和開發商簽訂代為維修房屋的合同。一般的商品房買賣合同都有房屋質保期限，可在交房后業主很難找到開發商。物業公司來解決業主房屋維修方面的問題，最方便也最經濟。
三是建議物業公司主動與業主進行溝通。物業公司要主動與業主進行良性溝通，講道理、改進工作方式，或是協助業主解決問題，除一些極端特例的業主外，盡量不要直接采取訴訟方式解決，否則會使矛盾迅速升級。
四是建議處理物業糾紛宜采取調解方式。針對物業公司提出的要求繳納物業費及滯納金等訴訟請求，考慮到物業服務也存在令業主不滿意之處，故對業主逾期繳納的滯納金部分適當抵扣物業公司應承擔的服務瑕疵，調解中物業公司自愿放棄滯納金的情況也比較普遍。
五是建議行政主管部門要加強對物業管理行業的規范化管理。對物業公司的設立資質，對從業人員條件等予以明確的規范。對物業公司實行隨時抽查和定期年檢的制度。根據考核情況，實行獎勵和處罰并舉的措施，以提升物業管理的服務層次。六是物業公司要恪守誠信，強化自律意識。物業管理企業要通過加強宣傳和教育，轉變物業管理人員的服務意識，樹立市場意識和服務理念，增強物業管理隊伍的整體素質，提高服務質量，切身為業主的利益考慮，提高協調和溝通能力，要靠服務取得業主信任。
