[ 劉輝明 ]——(2012-6-29) / 已閱5946次
試論不動產物權變動的原因與結果的區分
－－從商品房買賣的視角看
《物權法》第十五條規定：“當事人之間訂立、變更、轉讓和消滅不動產物權的合同，除法律另有規定或者合同另有約定外，自合同成立時生效；未辦理物權登記的，不影響合同效力。”這一規定確立了一個重要的區分原則，這個區分原則就是說要區分登記的效力和合同的效力。沒有辦理登記，只能導致物權不能有效地設立和移轉，但是不應當影響合同的效力。我們把這種區分看成是原因與結果的區分——簽訂合同是原因，產生物權變動是結果。這一規定從根本上改變了過去司法實踐中把登記的效力與合同的效力混為一潭的局面，現就《物權法》第十五條將不動產物權變動的原因與結果進行區分的相關法律問題談點個人看法。
一、將不動產物權變動的原因與結果進行區分，是由債權與物權的性質決定的。以商品房買賣為例。賣房者訂立商品房買賣合同的目的是取得價款，而買房者的目的即在于取得商品房的所有權。這樣一來商品房買賣合同即成為房屋所有權移轉的原因，所有權移轉即為這一原因的結果。由于在商品房買賣合同中，兩種不同的權利變動是在兩種不同的法律基礎上進行的。商品房買賣合同產生的法律關系是債權債務關系，只要買賣雙方在訂立合同時達成合意，即產生債權法上的約束力。但由于物權和債權不同，物權是支配權、絕對權、對世權，其變動必須經公示（動產交付、不動產登記），才能發生對世的效果，以保障交易的安全。可見，當債權和物權在同一合同中并存時，合同作為原因其效力不以物權變動結果的公示（動產交付、不動產登記）為要件。
現實中，以債權關系變動作為原因的不動產物權變動，除商品房買賣之外還大量存在。比如，當事人為設立抵押權而訂立的抵押合同。訂立抵押合同的目的是為了設立抵押權，因此，訂立抵押合同便成為設立抵押權的原因。進行抵押物登記則是訂立抵押合同的結果。抵押合同這一原因行為是否生效，并不取決于抵押物是否登記這一結果，而是取決于雙方當事人簽訂的合同這一原因行為本身是否有效。
二、將不動產物權變動的原因與結果進行區分，是由我國現行法律關于物權變動的模式決定的。按照通說，我國現行法律關于物權變動采用債權形式主義模式。[1] 最高人民法院《關于適用〈中華人民共和國合同法〉若干問題的解釋（一）》第九條規定“依照合同法第四十四條第二款的規定，法律、行政法規規定合同應當辦理批準手續，或者辦理批準、登記等手續才生效，在一審法庭辯論終結前當事人仍未辦理批準手續的，或者仍未辦理批準、登記等手續的，人民法院應當認定合同未生效；法律、行政法規規定合同應當辦理登記手續，但未規定登記后生效的，當事人未辦理登記手續不影響合同的效力，合同標的物的所有權及其他物權不能移轉。”由此可見，我國的物權變動采取債權形式主義的模式。
債權形式主義是指物權因法律行為發生變動時，當事人之間除形成債權債務關系外，尚需履行登記或者交付的法定方式。一方面，要達到移轉物權的目的，首先當事人雙方必須達成移轉物權的合意，而這種合意只是一種債權合同，而不是所謂的物權合同，因為要達到物權移轉的目的，必須完成交付或登記的公示方法，否則光有移轉物權的合意也不能實現移轉物權的目的。另一方面，必須要通過一定的公示方法來完成物權的設定或者移轉。[2]關于我國物權變動采用債權形式主義模式的相關法律規定有：《民法通則》第七十二條規定，按照合同或者其他合法方式取得財產的，財產所有權從財產交付時起轉移，法律另有規定或者當事人另有約定的除外。此外，《合同法》第一百三十三條、《物權法》第九條、第二十三條，《城市房地產管理法》、《城市私有房管理條例》等都明確了債權形式主義的物權變動模式。依債權形式主義模式，債權合同的效力不以登記為要件，只要符合《民法通則》第五十五條規定的條件，合同便為有效。
三、將不動產物權變動的原因與結果進行區分，完全符合合同效力的理論。判斷合同是否有效應當依從《民法通則》第五十五條的規定，即不動產變動合同只要具備以下三個條件：（1）行為人具有相應的行為能力；（2）意思表示真實；（3）不違反法律或者社會公共利益便為有效合同。因此，合同是否有效，從簽訂之日便已確定，至于合同是否履行涉及的是當事人是否違約的問題，而與合同是否有效沒有法律上的關聯。《城市私有房屋管理條例》第7條明確規定，辦理城市私有房屋所有權登記或轉移、變更手續時，購買的房屋須提交原房屋所有權證、買賣合同和契證。顯然買賣合同是辦理所有權登記的必要證件，而無效合同是不能作為產權登記證明的。因此，通過是否辦理房屋所有權變更登記來決定房屋買賣合同效力的觀點，不符合人們的認識規律。如果說合同的效力以辦理物權登記為要件的話，那么合同的效力就被出讓方掌控。比如，當房地產價格猛漲時，出讓方為了獲取不當利益，為了不履行合同，就不去辦理房地產過戶登記，結果就使合同無效了。相反，當房地產貶值時，出讓方為了履行合同，就去辦理房地產過戶登記，結果就使合同有效了。可見，如果不將不動產變動的原因與結果進行區分，便會出現由一方當事人決定合同效力的情況，這不利于交易市場的穩定和安全。
四、將不動產物權變動的原因與結果進行區分，也是誠實信用原則的要求。誠實信用原則是指民事主體在從事民事活動時，應誠實守信，以善意的方式履行其義務，不得濫用權利及規避法律或者合同規定的義務。誠實信用原則作民法特別是債法的“帝王規則”，對于規范民事活動、維護交易秩序，都具有及其重要的作用。比如，按照《擔保法》的規定，當事人訂立了抵押合同之后，如果沒有辦理抵押登記的，不僅抵押權不能設立，抵押合同也是無效的。這一規定顯然存在很大的問題，如果沒有辦抵押登記導致抵押合同無效，那銀行拿了這個抵押合同就沒有辦法再去找抵押人要求他繼續履行合同、辦理抵押登記，或者承擔違約責任，這對于銀行是非常不利的，而且也會使那些不誠實守信的抵押人或者債務人鉆了法律的空子。
參考文獻
[1]王利明：《關于債權合同與物權及合同無效與撤銷權的關系》，載《判解研究》2001年第4輯，人民法院出版社2002年版。
[2]同上。
來源: 中國法院網泰和頻道
