[ 張寶華 ]——(2012-7-4) / 已閱5225次
我國合同法第二百三十條規定：“出租人出賣租賃房屋的，應當在出賣之前的合理期限內通知承租人，承租人享有以同等條件優先購買的權利。”法院在強制執行過程中，經常會遇到案外人以不動產承租人名義，要求行使優先購買權。如何既保護承租人優先購買權，又防止被執行人鉆法律的空子，在法院查封前甚至查封后，炮制租賃合同，干擾法院執行工作的正常進行，就成為一個難題。優先購買權與所有權在同一標的物上發生沖突時，是否不受任何限制，具有絕對效力，實踐中對此認識不一。
一種觀點認為，優先購買權僅適用于當事人雙方自主交易的場合，不適用于強制執行程序。在民事執行程序中，法院依國家強制力執行債務人的財產，取代債務人的地位而行使對被執行財產的處分權，與債務人自己處分標的物不同。因此，法院在拍賣被執行財產時，無需考慮優先購買權人的利益。另一種觀點認為，優先購買權作為民法賦予當事人的一種法定權利，無論在當事人的自主交易活動還是法院的強制拍賣程序中，都應當予以保護，不能隨意剝奪。
筆者贊同第二種觀點。理由是，《最高人民法院關于人民法院民事執行中拍賣、變賣財產的規定》第十六條第一款已明確了強制拍賣程序中對優先購買權的保護。允許優先購買權人在強制執行拍賣程序中行使優先購買權，這既有利于維護優先購買權人的利益，又能保障拍賣的競爭性，與拍賣法的有關規定并不沖突。根據《最高人民法院關于人民法院民事執行中拍賣、變賣財產的規定》第十四條之規定，人民法院應當在拍賣五日前以書面或者其他能夠確認收悉的適當方式，通知當事人和已知的優先購買權人于拍賣日到場，以便優先購買權人決定是否參與競買。對于法院尚未知悉的優先購買權人，人民法院應當在拍賣公告中一并告知優先購買權人參與競買的權利，以及不登記競買將喪失其優先購買權的法律后果。但人民法院強制拍賣與當事人自行出賣畢竟不同，當事人自行出賣要受法律規定的合理期限的限制，且在第三人善意取得情形下，排除優先購買權的適用，在強制拍賣程序中，只要拍賣通知符合《最高人民法院關于人民法院民事執行中拍賣、變賣財產的規定》第十四條規定即可，不受《中華人民共和國合同法》規定的合理期限的限制，也不考慮第三人主觀是否善意。
（作者單位：山東省日照市中級人民法院）
