[ 史向陽 ]——(2012-8-27) / 已閱11416次
《中華人民共和國物權法》已于2007年10月1日正式施行，該法在我國首次確立預告登記制度亦成為不容忽視的亮點。這一制度的確立無論是在維護當事人的權利還是在保障不動產交易安全方面，都具有里程碑式的意義，是我國法治發展的一項進步與突破。
一、不動產預告登記制度的概述及其意義
不動產預告登記制度發源于早期普魯士法規定的異議登記，而這種制度的正式確立，是從1896年的德國民法典開始的，以后相繼為瑞士的民法典、日本的不動產登記法所借鑒，成為不動產登記制度中的重要組成部分。我國2007年制定的《物權法》確立了不動產預告登記制度，該法第二十條規定：“當事人簽訂買賣房屋或者其他不動產物權的協議，為保障將來實現物權，按照約定可以向登記機構申請預告登記。預告登記后，未經預告登記的權利人同意，處分該不動產的，不發生物權效力。預告登記后，債權消滅或者自能夠進行不動產登記之日起三個月內未申請登記的，預告登記失效”。隨著我國市場經濟的快速發展，“一物二賣”甚至“數賣”所產生的糾紛不斷增多，在房屋買賣中表現尤為明顯。預告登記制度的創設具有保全預告登記權利人物權變動的目的，它對于維護不動產交易秩序、保護不動產交易安全、促使當事人遵守誠實信用原則、平衡不動產物權變動中各方當事人的利益具有重大意義。
二、不動產預告登記制度的法律性質
不動產預告登記的性質，在我國主要有三種觀點：
第一、債權擔保說。這一觀點認為不動產預告登記還不是物權登記，而只是以保全不動產物權變動為目的的具有物權效力的法律手段。其不是獨立的權利，僅僅是賦予債權請求權得以對抗以后可能發生的物權變動第三人的一種特別手段；
第二、準物權說。這一觀點認為預告登記使得納入登記的請求權具有物權的排他性，因此是一種介于債權與物權之間的權利，兼具債權和物權的性質，故是一種準物權；
第三、債權物權化說。這一觀點認為預告登記的本質是使被登記的請求權具有物權的效力，納入預告登記的請求權，對可能發生的與該請求權內容相沖突的不動產物權的處分行為，具有排他的效力，所以已經是一種實在的物權。
筆者贊同第二種觀點。事實上，不動產預告登記制度既具有物權性質又具有債權性質，是法律特別規定的使債權物權化，以達到保護債權請求權目的的一項制度，是連接債權與物權的“過渡性橋梁”，具有準物權的性質。買受人擁有了請求未來一定時期發生物權的權利，通過履行預告登記的手續，其他人便不再擁有該項權利，從而由“對人權”轉化為“對世權”所以預告登記具有準物權的性質。
三、不動產預告登記的效力
（一）保全權利的效力。我國《物權法》第二十條第一款規定：“預告登記后，未經預告登記的權利人同意，處分該不動產的，不發生物權效力”。預告登記制度創設的目的就在于此，保障買受人預期物權的實現。如果將這種請求權依預告登記的方式進行登記后，不動產的所有人違背預告登記所為的變更及處分不動產的行為就會無效，預告登記的目的就會實現。在預告登記制度中，較之其他效力，保全效力是最具價值的效力。不動產交易雙方在不動產交易合同成立后至不動產變更登記期間，原所有人不得處分不動產，否則處分行為無效。我國采絕對無效主義，即在預告登記后，在妨害預告登記請求權的范圍內，所有人的處分行為一律無效；另一方面，登記權利人可以此預告登記對抗任何第三人的請求權。
（二）順位保全的效力。順位保全是指當預告登記推進到本登記時，不動產物權的順位以預告登記的日期來確定，非依本登記的日期確定。為了預防未來可能發生的同一物上多項物權并存、競合的矛盾，通過預告登記，可以將各項權利按照時間的先后順序予以排列，并按照該順序為每個物權確定一個實現的順序。預告登記畢竟是暫時性的，或轉為本權利，或喪失效力。當其能夠成功地轉為本登記的時候，其所具有的順位自然應當轉歸為本登記順位，這樣才能更有效地保護債權人的合法權益。
（三）破產保護的效力。破產保護是指當不動產所有人進入破產程序時，相應的預告登記不動產并不列入破產財產，這是由于對該項請求權進行了登記公示，而使其具有物權的優先受償權，是預告登記的請求權得以實現的保障。由此可見，不動產預告登記破產保護的效力，類似于擔保物權的效力，是一種優先于債權的準物權。
（四）預警效力。預警效力是針對第三人而言的，預告登記具有準物權的性質，第三人必須受到預告登記的約束，不得實施有害于預告登記的行為。對第三人的預先警告的提示，即通過預告登記可以告知第三人，該不動產上已經設立有排他性的權利，任何從事與之相沖突的物權變動行為將會被確定為無效。
四、完善我國不動產預告登記制度的建議
我國《物權法》吸收了其他國家的立法成果，創設了不動產物權預告登記制度，雖然該項制度是我國物權立法方面的一項創新，但在實踐中不難發現我國《物權法》確立的不動產預告登記制度還存在著某些缺陷。
第一、信息披露制度不健全。由于我國的信息公開機制建設嚴重滯后，所以在進行不動產交易前，買受人或第三人很難查閱相關不動產預告的權屬登記狀況，因而導致買受人在對要購買的不動產權屬狀況不了解的情況下與出賣人交易。這種情況下容易使出賣人規避法律，從而損害買受人或者第三人的利益。所以應實行不動產登記信息的完全公開，完善不動產預告登記公示制度，維護市場交易秩序，保護買受人合法權益。
第二、不動產預告登記制度適用范圍狹窄。我國《物權法》將不動產物權預告登記的范圍限定為房屋和其他不動產物權的買賣，而且發生債權請求權的原因也僅限為合同。雖然預告登記制度的主要功能在于杜絕對不動產的多頭買賣，特別是房屋買賣中的一物二賣。但這種對預告登記范圍的限制無疑消減了預告登記制度維護交易安全的本來價值。筆者認為在適用范圍、登記對象、請求權的原因三個方面都須擴大，不動產物權的取得、轉移、消滅、限制等方面也可納入適用范圍，并可考慮不動產的設定抵押、地上權的設定都屬于物權變動范疇。預告登記對于交易安全的保護，在很大程度上取決于預告登記適用范圍具有的廣泛性。所以，除了由合同可以啟動預告登記外，也可以因不當得利、無因管理等啟動預告登記，還可以根據人民法院、仲裁委員會的法律文書或者人民政府的征收決定啟動，對于這些以非協議約定對物權的變更方式，也應給予適用預告登記的足夠空間。
第三、申請預告登記方式不足。物權法規定當事人簽訂買賣房屋或者其他不動產物權的協議，按照約定可以向登記機構申請預告登記。這是在私權自治的范疇內對當事人意思自治的一種尊重，是值得肯定的。然而如果預告登記的方式只能在雙方有“約定”才能到登記機構申請不動產買賣的預告登記，如果沒有“約定”好，則不能進行預告登記。這就不利于保護買受人的利益。在房地產買賣情形下，不動產所有者即開發商常常處于賣方的強勢地位，若其故意不同意預告登記，那么預告登記就無法進行，買受人的利益就無法得到保護，預告登記的設立就無法達到預期的目的。筆者建議，我國應當采取法律強制與當事人自愿申請相結合的原則，這樣就有利于對登記權利人利益的保護。
第四、立法不統一，預告登記機關多。我國《物權法》并未對不動產預告登記機關作出明確規定，但建設部《房屋登記辦法》中規定，對房屋所有權及其他相關權利進行預告登記的機關為房屋所在地的房屋登記機構；國土資源部頒布的《土地登記辦法》規定，受理對土地轉讓申請預告登記的部門為國土資源行政主管部門；對土地、房屋、森林、水面、灘涂、道路等各項不動產，擔保法又將其不動產登記機關按照不同的管理體制分列了五個部門之多。此外，還有司法解釋和地方性法規以及各種通知、決定、批復的有關規定。這種登記機關的不統一，在實踐上容易造成適用上的混亂，導致交易方不知去哪里查閱不動產權屬狀況，加重了當事人不合理的負擔，也有違市場經濟的秩序要求。因此，有必要建立統一的不動產預告登記機構，避免多頭登記多頭負責的局面，這樣既能保障當事人的合法權益，又不影響國家機關正常的工作，提高國家機關的辦事質量和辦事效率。
總之，《物權法》確立的不動產預告登記制度，已在特定債權與物權之間架起了一座橋梁，債權經過預告登記后具有了物權保全的效力，使得以不動產買賣為目的的債權能夠順利推進為物權。這必然會促進我國不動產物權交易的有序化，有效保護債權人的利益，從而實現社會的公平和效益。因此，在實踐中不斷完善預告登記制度，對發揮其自身的作用，達到預期的立法目的有重大的現實意義。
（作者單位：陜西省南鄭縣人民法院）
