[ 王維永 ]——(2012-8-27) / 已閱6111次
裁判要旨
商業(yè)房共有人出租房屋，其中的共有人隱性參與他人承租，承租期間經(jīng)營(yíng)方式發(fā)生改變，不構(gòu)成合同法第二百二十四條第二款規(guī)定的“承租人未經(jīng)出租人同意轉(zhuǎn)租”之情形，應(yīng)認(rèn)定租賃合同有效。出租人請(qǐng)求解除合同的，不予支持。
案情
2007年1月，原告曾靜、汪培錫與第三人郭祥培合伙購(gòu)買重慶市奉節(jié)縣永安鎮(zhèn)人民廣場(chǎng)架空步行街1幢2-2號(hào)商業(yè)用房（次年11月三人取得房屋產(chǎn)權(quán)）。2007年3月18日，原告曾靜、汪培錫、第三人郭祥培與被告謝紹敏、易磊簽訂《門市租賃合同》，合同約定：二原告和第三人將其架空步行街1幢2-2號(hào)商業(yè)用房租與被告謝紹敏、易磊，租期10年，第一年租金14萬元，以后每年遞增6%，租期內(nèi)未經(jīng)二原告和第三人郭祥培同意轉(zhuǎn)租的按違約處理。該商業(yè)用房自2007年4月23日交付給被告謝紹敏、易磊使用起，原告曾靜、汪培錫應(yīng)分得的房租費(fèi)一直由第三人郭祥培統(tǒng)一領(lǐng)取后給付。被告謝紹敏、易磊將承租之房用于合伙開辦天福樓飯店，謝紹敏、易磊系顯名股東，郭祥培系隱名股東。2007年9月，因天福樓飯店需要將工商營(yíng)業(yè)執(zhí)照辦理在第三人李毅（被告謝紹敏之女）名下，即由第三人郭祥培出面與李毅簽訂了一份并不實(shí)際履行的《門市租賃合同》。天福樓開業(yè)后，李毅、謝紹敏、易磊、郭祥培簽訂《天福樓經(jīng)營(yíng)承包合同》，約定由李毅承包經(jīng)營(yíng)天福樓飯店。同年12月30日，謝紹敏、易磊、郭祥培簽訂《天福樓股份轉(zhuǎn)讓協(xié)議》，約定易磊將部分股份轉(zhuǎn)讓給謝紹敏，其余股份轉(zhuǎn)讓給郭祥培，但實(shí)際上由郭祥培、易磊對(duì)郭祥培持有的天福樓股份各享有50%的權(quán)益，至今謝紹敏、郭祥培仍為天福樓顯名股東，易磊為隱名股東。至原告起訴時(shí)，各方當(dāng)事人均按合同約定全面履行了義務(wù)并享受了權(quán)利。原告曾靜、汪培錫起訴認(rèn)為，被告謝紹敏、易磊與第三人郭祥培、李毅惡意串通，未經(jīng)原告同意即以承包形式將商業(yè)用房以年租金40.3萬元轉(zhuǎn)租給李毅經(jīng)營(yíng)飯店，其轉(zhuǎn)租行為無效，請(qǐng)求判令解除曾靜、汪培錫、郭祥培與謝紹敏、易磊2007年3月18日簽訂的《門市租賃合同》，并由二被告及郭祥培返還商業(yè)用房。被告謝紹敏、易磊和第三人李毅辯稱，天福樓并非轉(zhuǎn)租而是改變經(jīng)營(yíng)方式，請(qǐng)求駁回二原告的訴訟請(qǐng)求。第三人郭祥培辯稱，我既是出租房屋的產(chǎn)權(quán)人之一，也是天福樓的股東之一，房屋實(shí)際由李毅經(jīng)營(yíng)，租金一直是由我領(lǐng)取后分給二原告的。不存在惡意串通，請(qǐng)求法院依法判決。
裁判
奉節(jié)縣人民法院審理認(rèn)為，原告曾靜、汪培錫、第三人郭祥培與被告人謝紹敏、易磊于2007年3月18日簽訂的《門市租賃合同》，合法有效，各方當(dāng)事人均應(yīng)當(dāng)按照合同約定履行義務(wù)。謝紹敏與李毅系母女關(guān)系，謝紹敏、易磊將承租門面房以謝紹敏女兒李毅的名義辦理工商營(yíng)業(yè)執(zhí)照，并承包經(jīng)營(yíng)，現(xiàn)謝紹敏、易磊、郭祥培仍系天福樓飯店的合伙人，享受合伙人權(quán)利并承擔(dān)義務(wù)。因此，天福樓飯店只是在經(jīng)營(yíng)過程中經(jīng)營(yíng)方式按合伙人的意愿發(fā)生了改變，并非原告所訴的轉(zhuǎn)租、轉(zhuǎn)讓、轉(zhuǎn)包行為。并且郭祥培既是出租門面房的產(chǎn)權(quán)人之一，又是天福樓的合伙人，對(duì)天福樓內(nèi)部經(jīng)營(yíng)方式的變化是明知的，出租門面的租金每年都是郭祥培統(tǒng)一領(lǐng)取后分發(fā)給其他產(chǎn)權(quán)人，說明郭祥培與二原告有充分的聯(lián)系，天福樓飯店的營(yíng)業(yè)執(zhí)照2007年9月就以李毅的名義辦理，由于營(yíng)業(yè)執(zhí)照懸掛于營(yíng)業(yè)場(chǎng)所，對(duì)外應(yīng)有公示的作用，應(yīng)視為二原告應(yīng)當(dāng)知道。故原告要求解除租賃合同之請(qǐng)求，既不符合合同法的相關(guān)規(guī)定，也不符合雙方約定的解除條件，故其主張本院不予支持。至于租金的高低，因是基于當(dāng)事人簽約時(shí)對(duì)市場(chǎng)行情的主觀判斷，屬于經(jīng)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)，不屬于法院調(diào)整范圍。遂判決：駁回原告曾靜、汪培錫及第三郭祥培的訴訟請(qǐng)求。
評(píng)析
一、個(gè)人合伙租賃經(jīng)營(yíng)中，經(jīng)營(yíng)方式的改變不構(gòu)成擅自轉(zhuǎn)租違約
合同法第二百二十四條第二款規(guī)定：“承租人未經(jīng)出租人同意轉(zhuǎn)租的，出租人可以解除合同。”本款之所以如此規(guī)定，立法主旨在于：承租人未經(jīng)出租人同意擅自轉(zhuǎn)租租賃物，直接破壞了出租人對(duì)承租人的信任，直接損害了出租人對(duì)租賃物的所有權(quán)或處分權(quán)，造成多層次的租賃物占有關(guān)系，增加了出租人要求返還租賃物的難度。因而法律規(guī)定，一旦出現(xiàn)這種情況，即賦予出租人的合同解除權(quán)，以保障其物權(quán)利益。而本案的情況，不屬于該款規(guī)定之情形。
首先，商業(yè)用房的所有權(quán)人曾靜、汪培錫、郭祥培通過合同形式將房屋出租給謝紹敏、易磊經(jīng)營(yíng)，一經(jīng)簽約，合同生效，租賃關(guān)系合法成立。按照古羅馬法的定義，“合同是一把法鎖，一旦成立，就把各方當(dāng)事人拷在一起�！北景钢戏ㄗ赓U關(guān)系雙方均予認(rèn)同，并無異議，因而各方當(dāng)事人均應(yīng)按照合同約定履行義務(wù)并享受權(quán)利。
其次，被告謝紹敏、易磊承租之后，具有獨(dú)立自主選擇或改變經(jīng)營(yíng)方式的權(quán)利，他人包括出租人均無權(quán)干涉。被告謝紹敏、易磊承租后，根據(jù)經(jīng)營(yíng)狀況，合伙人共同議定以謝紹敏之女李毅名義辦理工商營(yíng)業(yè)執(zhí)照，承包天福樓飯店，合伙人以收取承包費(fèi)的方式坐享其成。這屬于共同合伙人內(nèi)部租賃經(jīng)營(yíng)方式的正常變化，既未改變租賃經(jīng)營(yíng)性質(zhì)，又提高了租賃經(jīng)營(yíng)效益，于租賃雙方均有益無害。本案法官正是洞察了合伙人租賃經(jīng)營(yíng)中內(nèi)部經(jīng)營(yíng)方式改變這一核心問題，劃清了法律關(guān)于未經(jīng)出租人同意擅自轉(zhuǎn)租與合伙人租賃經(jīng)營(yíng)方式變化之間的界限，從而維護(hù)了合伙各方的合法權(quán)益。
再次，本案即使按原告所訴被告擅自轉(zhuǎn)租成立，同樣不符合合同法第二百二十四條第二款之情形。這是因?yàn)椋阂环矫妫摽钜?guī)定“承租人未經(jīng)出租人同意轉(zhuǎn)租”與本案不相符。本案中李毅承包若視為轉(zhuǎn)租的話，是經(jīng)過租賃物共有人同意的，因?yàn)楣榕嗉仁翘旄前l(fā)包人之一，又是天福樓所有權(quán)人之一。天福樓無論視為發(fā)包性質(zhì)還是轉(zhuǎn)租性質(zhì)，郭祥培均是決策人之一。另一方面，盡管天福樓所有權(quán)人曾靜、汪培錫、郭祥培出租天福樓的《門市租賃合同》中約定，租賃期內(nèi)未經(jīng)曾、汪、郭三人同意轉(zhuǎn)包的按違約處理，但作為承租人的謝紹敏、易磊明知郭祥培兼具合伙人和出租人雙重身傷，因而有理由相信郭對(duì)曾、汪二原告具有代理權(quán)。這從理論上同樣可以推斷擅自轉(zhuǎn)租的理解不能成立。
二、原告曾靜、汪培錫對(duì)于天福樓租賃經(jīng)營(yíng)方式的變化，存在知道或應(yīng)當(dāng)知道的相當(dāng)條件
其一，天福樓飯店位于奉節(jié)縣城（永安鎮(zhèn)）主城區(qū)“不夜城”飲食一條街之中，且名稱響亮，經(jīng)營(yíng)有方，生意一向看好，全縣城的人無所不曉。原告曾靜、汪培錫作為天福樓的所有權(quán)人和出租人，按常理應(yīng)當(dāng)超過一般人對(duì)天福樓的關(guān)注，因而存在知道或者應(yīng)當(dāng)知道天福經(jīng)營(yíng)變化的相當(dāng)條件。
其二，雙方于2007年3月18日簽訂的《門市租賃合同》，約定第一年租金14萬元，一直由郭祥培統(tǒng)一領(lǐng)取后給付二原告，而二原告訴狀上稱：2007年8月14日謝、易、郭三人以《天福樓經(jīng)營(yíng)承包合同》形式轉(zhuǎn)租給李毅，年租金40.3萬元，一直由郭祥培領(lǐng)取后分給他們。這表明，他們已按此受益，卻一直沒有提出反對(duì)意見，說明二原告已經(jīng)明知，而且默認(rèn)了郭祥培的行為，多年來從無異議�，F(xiàn)在正值租賃期中，二原告卻起訴要求確認(rèn)轉(zhuǎn)租行為無效，并解除租賃合同收回房屋，無論從事實(shí)際上還是理由上，都是說不通的。
其三，原告曾靜、汪培錫與第三人郭祥培同屬于天福樓的所有權(quán)人和出租人，按事實(shí)推論二原告早已知道郭祥培同時(shí)具有合伙承租人的身份，自出租至起訴時(shí)天福樓的房租費(fèi)皆由郭祥培統(tǒng)一領(lǐng)取后分發(fā)給二原告，表明二原告與郭祥培之間有著充分聯(lián)系，關(guān)系密切，足可推定二原告對(duì)郭祥培的經(jīng)營(yíng)行為完全了解卻從無異議。
其四，從法律層面講，第三人李毅于2007年9月即經(jīng)過工商登記取得天福樓飯店的營(yíng)業(yè)執(zhí)照，且營(yíng)業(yè)執(zhí)照懸掛于經(jīng)營(yíng)場(chǎng)所，對(duì)外具有合法經(jīng)營(yíng)的公示作用，并至今懸掛達(dá)數(shù)年之久，應(yīng)視為天福樓產(chǎn)權(quán)人均應(yīng)當(dāng)知道，即不僅包括天福樓飯店的合伙人郭祥培，而且包括出租人的原告曾靜和汪培錫。即便是原告曾靜和汪培錫確實(shí)存在不知道的情況，其公示之效力同樣及于二人。因此，本判決從公示效力上理解和判斷，是符合法律精神的。
（作者單位：重慶市奉節(jié)縣人民法院）
