[ 王衛(wèi)洲 ]——(2012-9-10) / 已閱10974次
拆遷是已經(jīng)成為社會最為關(guān)注的民生問題之一，被拆遷人的權(quán)利保障當(dāng)然也是國家重點關(guān)注的問題，筆者以為拆遷過程中還有另一類弱勢群體——承租人，他們的利益也應(yīng)該受到社會的關(guān)注，因為被拆遷人擁有拆遷房的產(chǎn)權(quán)，拆遷涉及到他們的切身利益。然而在拆遷過程中還有另一類的弱勢群體，他們的權(quán)利也是經(jīng)常受到侵犯，但是幾乎得不到救濟——房屋承租人。
在拆遷過程中無論是開發(fā)商和政府往往會漠視房屋承租人的利益，很多人認(rèn)為拆遷與承租人的利益沒有關(guān)系，甚至拆遷過程中都從來不與承租人進行溝通。筆者以為這種觀點是不正確的，拆遷與承租人利益時息息相關(guān)的，甚至在有時候會關(guān)系到其切身利益。
1、 承租人在房屋拆遷是否可以獲得補償？
拆遷補償?shù)姆秶粌H僅包括房屋的所有權(quán)，而且應(yīng)當(dāng)房屋使用權(quán)，承租人屬于房屋使用權(quán)人理所當(dāng)然可以獲得補償。然而我國并沒有明確規(guī)定承租人是否可以獲得補償?shù)臋?quán)利。《城市房屋拆遷管理條例》只是規(guī)定“拆遷人應(yīng)當(dāng)依照本條例規(guī)定，對被拆遷人給予補償。”對于承租人的獲得補償并沒有直接的體現(xiàn)。
一、關(guān)于居住型承租人獲得補償?shù)臋?quán)利。
在法律上直接承租人的利益的是《城市房屋拆遷管理條例》第三十一條，該條款是這樣規(guī)定的“拆遷人應(yīng)當(dāng)對被拆遷人或者房屋承租人支付搬遷補助費。在過渡期限內(nèi)，被拆遷人或者房屋承租人自行安排住處的，拆遷人應(yīng)當(dāng)支付臨時安置補助費；被拆遷人或者房屋承租人使用拆遷人提供的周轉(zhuǎn)房的，拆遷人不支付臨時安置補助費。搬遷補助費和臨時安置補助費的標(biāo)準(zhǔn)，由省、自治區(qū)、直轄市人民政府規(guī)定。”該條款有兩點內(nèi)容1、在拆遷過程中拆遷人應(yīng)當(dāng)向承租人支付搬遷補助費即因為搬家需要花銷的費用由拆遷人補助；2、拆遷人向承租人支付臨時安置補助費或提供臨時周轉(zhuǎn)房。
搬家費和臨時周轉(zhuǎn)房只是對承租人暫時因無法居住或需要搬家的一種臨時安置，應(yīng)當(dāng)不屬于拆遷補償?shù)姆秶覍τ诰幼⌒统凶馊藖碚f，拆遷帶來的主要問題就是居住問題，如果居住得到解決，也就不需要再獲得經(jīng)濟上的補償。筆者以為居住型承租人在房屋拆遷中享有獲得補助的權(quán)利即是搬遷過渡的費用。
二、營業(yè)性承租人獲得補償?shù)臋?quán)利。
營業(yè)性承租人與居住型承租人在房屋拆遷中的利益是不同的，因為 營業(yè)性承租人不但需要將拆遷房作為單位的住所，而且還有需要使用權(quán)獲得經(jīng)濟利益。對于營業(yè)性承租人的搬遷過渡費一般不存在太大爭議，這種補助其實也是拆遷補償安置中“小頭”，拆遷對于應(yīng)業(yè)主來說主要的損失便是“停產(chǎn)停業(yè)的損失”。承租人往往認(rèn)為停產(chǎn)期間支付的各項費用和企業(yè)的利潤都應(yīng)當(dāng)由拆遷人補償，而拆遷人往往不去理會承租人這樣的利益，這也是很重要的焦點問題。
《城市房屋拆遷管理條例》規(guī)定“因拆遷非住宅房屋造成停產(chǎn)、停業(yè)的，拆遷人應(yīng)當(dāng)給予適當(dāng)補償。”，雖然沒有規(guī)定補償對象是誰，但是按照社會常識來講，給成造成損失就應(yīng)當(dāng)補償誰，所以說營業(yè)損失補償對象應(yīng)當(dāng)為營業(yè)單位，這是沒有問題。當(dāng)然如果承租人是營業(yè)單位，那么自然也可以獲得停產(chǎn)的補償。
關(guān)于停產(chǎn)停業(yè)的補償都包括哪些？是一個爭議問題，雖然法律沒有明確規(guī)定，但是根據(jù)我國有關(guān)補償?shù)姆傻幕驹瓌t來講，停產(chǎn)停業(yè)損失主要是指因拆遷而造成的直接損失，如支付工人的工資、維持現(xiàn)狀花費的水電費等，對于生產(chǎn)可能可能創(chuàng)造的利潤因為補償這種行為的性質(zhì)只是雙方?jīng)]有過錯的情況下發(fā)生的，理應(yīng)不包含企業(yè)可能產(chǎn)生的利潤。筆者以為經(jīng)營性承租人停產(chǎn)停業(yè)的損失應(yīng)為停產(chǎn)停業(yè)造成的直接花費。
2、承租人的補償安置如何實現(xiàn)。
一、承租人的補償安置由誰來承擔(dān)。
在拆遷過程中，承租人主張權(quán)利時往往沒有人關(guān)注，拆遷人認(rèn)為自己只對被拆遷人即房屋產(chǎn)權(quán)人負(fù)責(zé)，而被拆遷人自己遭遇拆遷也不會去補償承租人，而且這一損失也非被拆遷人引起。
既然那么有獲得補償安置的權(quán)利，那么必然就要有實現(xiàn)權(quán)利的途徑， 《城市拆遷前管理條例》規(guī)定“ 拆遷租賃房屋，被拆遷人與房屋承租人解除租賃關(guān)系的，或者被拆遷人對房屋承租人進行安置的，拆遷人對被拆遷人給予補償。被拆遷人與房屋承租人對解除租賃關(guān)系達不成協(xié)議的，拆遷人應(yīng)當(dāng)對被拆遷人實行房屋產(chǎn)權(quán)調(diào)換。產(chǎn)權(quán)調(diào)換的房屋由原房屋承租人承租，被拆遷人應(yīng)當(dāng)與原房屋承租人重新訂立房屋租賃合同。”這是居住型承租人權(quán)利的規(guī)定。
停產(chǎn)停業(yè)的損失的補償，法律并沒有規(guī)定由誰支付。
筆者以為上述條例依規(guī)定“拆遷租賃房屋，被拆遷人與房屋承租人解除租賃關(guān)系的，或者被拆遷人對房屋承租人進行安置的，拆遷人對被拆遷人給予補償。”那么在拆遷過程中解除租賃關(guān)系則應(yīng)當(dāng)按照支付搬遷過渡費的規(guī)定由拆遷人支付給承租人，被拆遷人對房屋承租人進行安置，則無需由拆遷人支付，因為拆遷并未給承租人帶來住房的損失，這筆損失實際上是被拆遷人承擔(dān)了，拆遷人理應(yīng)補償被拆遷人，若被拆遷人沒有給承租人解決搬遷費的，那么仍然應(yīng)當(dāng)由拆遷人支付。拆遷人提供周轉(zhuǎn)房的情形當(dāng)然是向拆遷人主張權(quán)利。即在原則上由拆遷人解決這一問題，若被拆遷人予以解決的，則無需再向拆遷人主張。
關(guān)于停產(chǎn)停業(yè)的損失，筆者以為拆遷條例規(guī)定了，要對停產(chǎn)停業(yè)的損失補償，拆遷人作為實施拆遷的經(jīng)營者，自然應(yīng)當(dāng)對承租人補償，承租人也有權(quán)利直接向拆遷人主張權(quán)利。
二、承租人權(quán)利不能實現(xiàn)時可以采取的法律途徑。
被拆遷人遇到這類問題 采取的解決拆遷補償安置糾紛的途徑除拒絕拆遷之外還有行政裁決和訴訟、行政復(fù)議等。
承租人是否有權(quán)行使這樣的權(quán)利呢？筆者以完全可以。《城市房屋拆遷管理條例》規(guī)定“拆遷人與被拆遷人或者拆遷人、被拆遷人與房屋承租人達不成拆遷補償安置協(xié)議的，經(jīng)當(dāng)事人申請，由房屋拆遷管理部門裁決。房屋拆遷管理部門是被拆遷人的，由同級人民政府裁決。裁決應(yīng)當(dāng)自收到申請之日起３０日內(nèi)作出。”即當(dāng)事人可以申請行政裁決。在這里拆遷人、被拆遷人、承租人三方作為并列的主體出現(xiàn)，顯然法律是承認(rèn)承租人也屬于拆遷糾紛中的當(dāng)事人，所以在拆遷人與房屋承租人達不成拆遷補償安置協(xié)議的，承租人當(dāng)然有權(quán)申請裁決。
行政訴訟和行政復(fù)議是公民法人或者其他組織認(rèn)為具體行政行為侵犯其合法權(quán)益的救濟途徑，承租人享有的房屋使用權(quán)當(dāng)然屬于合法權(quán)益，所以承租人可以提起行政訴訟和行政復(fù)議。當(dāng)然也可以提起其他訴訟。但是在實踐中某些司法機關(guān)是不認(rèn)可承租人的這一權(quán)利的，如筆者層辦理的廣東省中山市營業(yè)主承租人李某訴被拆遷人（業(yè)主）與拆遷人簽訂《拆遷補償安置協(xié)議》無效的一個案件，中山市第一人民法院法院（基層）便以“承租人不屬于合同相對人”為由，裁定不予受理，之后筆者上訴到中山市中級人民法院，中山市中級人民法院裁定撤銷一身裁定，指令其立案受理。通過事實證明和法律在法律研究，承租人是申請裁決、起訴、申請行政復(fù)議的權(quán)利。
綜上，承租人在房屋拆遷中享有獲得搬遷過渡的安置權(quán)、停產(chǎn)停業(yè)損失獲得補償權(quán)，當(dāng)權(quán)利侵犯時，有權(quán)通過法律途徑獲得解決。望本文對遇到房屋拆遷問題的承租人維護自己的權(quán)利有所幫助。
