[ 翁華強(qiáng) ]——(2012-9-25) / 已閱12637次
不動(dòng)產(chǎn)交易中產(chǎn)生的契稅是以所有權(quán)發(fā)生轉(zhuǎn)移變動(dòng)的不動(dòng)產(chǎn)為征稅對(duì)象，向產(chǎn)權(quán)承受人征收的一種財(cái)產(chǎn)稅。《契稅暫行條例》第二條規(guī)定“ 本條例所稱轉(zhuǎn)移土地、房屋權(quán)屬是指下列行為：(一)國(guó)有土地使用權(quán)出讓；(二)土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓，包括出售、贈(zèng)與和交換；(三)房屋買賣；(四)房屋贈(zèng)與；(五)房屋交換。”由于在保障性住房融資租賃期間，房產(chǎn)的所有權(quán)轉(zhuǎn)移至出租方，租賃到期后如再發(fā)生產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移，將會(huì)出現(xiàn)兩次需要繳納契稅的情況，并且在持有保障房期間，也產(chǎn)生需要繳納房產(chǎn)稅問題。
根據(jù)財(cái)政部、國(guó)家稅務(wù)《關(guān)于廉租住房經(jīng)濟(jì)適用住房和住房租賃有關(guān)稅收政策的通知》（總局財(cái)稅[2008]24）號(hào)規(guī)定：“（一）對(duì)廉租住房經(jīng)營(yíng)管理單位按照政府規(guī)定價(jià)格、向規(guī)定保障對(duì)象出租廉租住房的租金收入，免征營(yíng)業(yè)稅、房產(chǎn)稅。（五）對(duì)廉租住房經(jīng)營(yíng)管理單位購(gòu)買住房作為廉租住房、經(jīng)濟(jì)適用住房，經(jīng)營(yíng)管理單位回購(gòu)經(jīng)濟(jì)適用住房繼續(xù)作為經(jīng)濟(jì)適用住房房源的，免征契稅。”由于融資租賃的出租人也是需要先向開發(fā)商購(gòu)買，轉(zhuǎn)移了房屋所有權(quán)，在租賃期屆滿進(jìn)行房屋處置時(shí)，即再次將房產(chǎn)所有權(quán)轉(zhuǎn)移給承租人國(guó)有保障性住房運(yùn)營(yíng)管理機(jī)構(gòu)或者終端住戶，出租人在整個(gè)融資租賃過程中對(duì)于房屋所有權(quán)只應(yīng)當(dāng)認(rèn)為是“代持”過程。所以，融資租賃的出租人應(yīng)當(dāng)比照該通知中的“經(jīng)營(yíng)管理單位”進(jìn)行免征營(yíng)業(yè)稅、房產(chǎn)稅、契稅，以減少融資租賃成本。
（2）貼花稅
國(guó)家稅務(wù)局《關(guān)于對(duì)借款合同貼花問題的具體規(guī)定》(國(guó)稅地字[1988]第030號(hào))第四條的規(guī)定：“銀行及其金融機(jī)構(gòu)經(jīng)營(yíng)的融資租賃業(yè)務(wù)，是一種以融物方式達(dá)到融資目的的業(yè)務(wù)，實(shí)際上是分期償還的固定資金借款。因此，對(duì)融資租賃合同，可根據(jù)合同所載的租金總額暫按“借款合同”計(jì)稅貼花。”該規(guī)定也就是說(shuō)，在融資租賃期間，資產(chǎn)的所有權(quán)沒有發(fā)生轉(zhuǎn)移，融資租賃房產(chǎn)合同不屬于產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移書據(jù)，只作為借款合同。因此，這將在法律上產(chǎn)生融資租賃合同性質(zhì)的沖突，造成涉及進(jìn)行保障性住房建設(shè)的融資租賃公司在適用稅收上的矛盾。
四、完善融資租賃的法律定位，發(fā)揮其在保障性住房建設(shè)中的重要作用
目前，在發(fā)達(dá)國(guó)家被稱為“朝陽(yáng)產(chǎn)業(yè)”的融資租賃業(yè)，在我國(guó)的發(fā)展還處于起始階段，基本上還未進(jìn)入到房地產(chǎn)領(lǐng)域，也包括保障性住房的建設(shè)中。但正如REITs（房地產(chǎn)投資信托基金）對(duì)房地產(chǎn)業(yè)融資的重要意義一樣，誰(shuí)都無(wú)法否認(rèn)其參與到保障性住房建設(shè)中的重要作用。但是由于目前我國(guó)還未專門出臺(tái)《融資租賃法》，并且現(xiàn)行的法律、法規(guī)對(duì)于融資租賃業(yè)進(jìn)入到保障性住房建設(shè)中還缺乏足夠的法律支持，在實(shí)務(wù)操作中也沒有相應(yīng)足夠的法律保障。
本文只是對(duì)于融資租賃進(jìn)入到保障性住房建設(shè)，做一個(gè)初步的法律構(gòu)想和探討，以求得拋磚引玉之作用，其中還缺乏詳細(xì)、充實(shí)的論證。筆者也希望政府相關(guān)部門能夠?qū)τ诒Ｕ闲宰》康娜谫Y租賃進(jìn)行翔實(shí)的研究，制定出法律、稅收、財(cái)務(wù)等方面的政策，讓融資租賃能夠?yàn)槲覈?guó)保障性住房建設(shè)目標(biāo)的順利完成做出貢獻(xiàn)。
2011-11-10
（作者單位：上海金鉆律師事務(wù)所，E-mail:whq_sh@126.com）
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