[ 王德山 ]——(2012-10-15) / 已閱5232次
房價下跌購房人退房要求的法律辯析
王德山 呂雁華
內容提要：開發商降價銷售是開發商的自主行為，房屋買賣合同一經簽訂即告成立和生效，任何一方不得擅自變更或者解除。除了法律規定或者合同約定外，之前已簽訂房屋買賣合同的購房者，無權以開發商降價銷售房屋而主張解除買賣合同，退還已購房屋。
關鍵詞：買賣合同 降價 退房
目前，全國許多房地產開發商為了盡快回籠資金，紛紛降價銷售其所開發的商品房。但開發商的降價行為引起了降價前已購買房屋的部分購房人的極大不滿，購房人認為因降價而使自己的樓房大量貶值，因此要求開發商“退房”。購房人向開發商提出退房，在合同法上屬于解除房屋買賣合同。購房人要求開發商退房須符合法律規定的合同解除的法定或者約定事由，否則，應當經買賣雙方協商一致，合同才能變更或解除。
一、法定解除房屋買賣合同（退房）法律分析
房屋買賣合同是非要式合同，如果簽訂合同的雙方當事人主體合格、內容合法，不違反法律、行政法規強制性規定，房屋買賣合同一經簽訂即告成立和生效。依法成立的合同，受法律保護，對當事人具有法律約束力。因此，房屋買賣合同成立后，無論房屋是否辦理了過戶手續，對合同效力均無影響，合同雙方當事人須嚴格按照合同的約定全面履行自己的合同義務，任何一方不得擅自變更或者解除合同。換句話說，購房人不得以房價下跌為由而要求開發商退房或者補償商品房降價前后的差額。
但根據《合同法》第94條、《最高人民法院關于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律的若干問題的解釋》（下稱《解釋》）、《城市房地產開發經營管理條例》（下稱《條例》）等法律、法規的相關規定，購房人因開發商違約，即在以下情形下行使解除權，解除房屋買賣合同，要求開發商退房還款：
（一）開發商逾期交房
除當事人另有約定的外，開發商遲延交付房屋，經催告后在三個月的合理期限內仍未交房的，購房人有權解除合同。當然，購房人遲延支付購房款，經催告后在三個月的合理期限內仍未付款的，開發商也有權解除合同。但根據《合同法》第94條第（四）項規定，當事人一方遲延履行債務或者有其他違約行為致使不能實現合同目的，守約方無須給予三個月的合理期限而直接行使解除權解除房屋買賣合同。
（二）開發商未告知購房人將該房屋抵押給第三人
商品房買賣合同訂立后，開發商未告知購房人將該房屋抵押給第三人，購房人有權解除合同。因為，根據《擔保法》及《物權法》等規定，房屋一旦依法設定抵押，即使房屋所有權過戶至購房人名下，若債務人不履行債務，債權人仍有權依法以該抵押房屋折價或者以拍賣、變賣該房屋的價款優先受償。因此，合同訂立后，出賣人未告知購房人將買賣的房屋抵押給第三人，使得購房人所購房屋處于被抵押權人變賣或者拍賣的危險中，若抵押權人依法行使抵押權，將導致購房人錢財兩空的情形。因此，在此情形下法律允許購房人解除房屋買賣合同。當然，如果購房人同意出賣人設定抵押，屬自愿承擔該風險。
（三）買賣合同訂立后，開發商又將該房屋出賣給第三人
房屋買賣合同成立后，開發商又將同一套房屋出賣給他人，不但對第三人是一種欺詐行為，更重要的是侵犯了購房人的債權。因此，法律賦予購房人解除合同的權利，以維護自己的權益。
具有上述第（二）、（三）情形之一，購房人無法取得房屋的，不但有權請求解除合同、要求出賣人返還已付購房款及利息、賠償損失，并可以請求出賣人承擔不超過已付購房款一倍的賠償責任。
（四）房屋質量不合格
因房屋主體結構質量不合格不能交付使用，或者房屋交付使用后，房屋主體結構質量經核驗確屬不合格，購房人有權請求解除合同和賠償損失。但因房屋質量不合格而解除合同應由具有資質的鑒定部門對房屋質量作出鑒定，以確認房屋質量是否合格。
（五）面積誤差比絕對值超出３％或無法辦理所有權證
根據《解釋》第14條規定，開發商交付使用的房屋套內建筑面積或者建筑面積與商品房買賣合同約定面積不符，合同有約定的，按照約定處理；合同沒有約定或者約定不明確的，面積誤差比絕對值在３％以內（含３％），按照合同約定的價格據實結算，購房人不得請求解除合同。但如果面積誤差比絕對值超出３％，購房人可以請求解除合同，出賣人返還已付購房款及利息。
商品房買賣合同約定或者《條例》第33條規定的辦理房屋所有權登記的期限屆滿后超過一年，由于開發商的原因導致買受人無法辦理房屋所有權登記，買受人有權請求解除合同和賠償損失。
二、約定退房（解除合同）法律分析
約定解除房屋買賣合同，即退房，是當事人經過協商一致，在訂立房屋買賣合同時約定一方或雙方當事人解除合同的情形，合同成立后，一旦出現合同中約定的解除情形，解除權人即可依據合同的約定行使解除權而解除合同。具體到房屋買賣合同，只要符合合同約定的解除條件，開發商或者購房人可以根據合同約定通知另一方當事人解除房屋買賣合同，即退房。至于是否因解除房屋買賣合同而承擔民事責任及如何承擔，仍將取決于合同約定。
應當說明的是，根據法律規定，無論法定解除還是約定解除房屋買賣合同，如果法律沒有規定或者當事人沒有約定解除權行使期限的，經對方當事人催告后，解除權行使的合理期限為三個月。對方當事人沒有催告的，解除權應當在解除權發生之日起一年內行使；逾期不行使的，解除權消滅，當事人不得再單方面解除合同。
三、房屋買賣合同因無效或被撤銷而退房
商品房是特殊的商品，為了國家利益、社會公共利益，國家對房地產開發商開發、銷售房屋給與嚴格的監督和管理。只有具備法定的手續、履行法定的程序，房地產開發商才能開發、銷售房屋。開發商違反法律、法規規定出售房屋，房屋買賣合同屬于無效合同。如“小產權房”買賣，即屬于無效買賣合同。
另外，《合同法》第54條規定，下列合同，當事人一方有權請求人民法院或者仲裁機構變更或者撤銷：①因重大誤解訂立的；②在訂立合同時顯失公平的；③一方以欺詐、脅迫的手段或者乘人之危，使對方在違背真實意思的情況下訂立的合同。當然房屋買賣合同是否撤銷，由法院或者仲裁機構作出判決或裁決，不由當事人決定。
房屋買賣合同依法被確認無效或者被撤銷，自始不具有法律約束力，所購房屋應退還給開發商，開發商應當退還購房人已交購房款。此外，因開發商的過錯導致合同無效或者被撤銷，購房人可以請求返還已付購房款及利息，并有權要求開發商賠償因此所遭受的損失。
通過上述分析可見，開發商降價銷售其開發的商品房，或者已購房屋貶值不是房屋買賣合同解除，即購房人要求退房的法定事由。除上述法定情形有權要求退房外，購房人欲要求開發商退房，必須經買賣雙方當事人協商一致。如果出賣人不同意解除，購房人無權要求退房。購房人非因法定或者約定事由而解除房屋買賣合同，即要求開發商退房，實際上是一種違約行為。因此，開發商同意退房的同時有權要求購房人承擔違約責任，賠償因退房而造成的各項經濟損失。
四、房屋認購書的法律性質
在商品房買賣的實踐中，買賣雙方簽訂正式的房屋買賣合同之前先行簽訂房屋認購書、購房意向書等，約定雙方在一定的時間內簽訂正式房屋買賣合同，并交納一定數額的定金。認購書（包括某些意向書）在法律性質上屬于預約合同。
民法理論上將合同分為本約和預約。預約是指當事人雙方訂立協議，約定將來簽訂合同的合同，將來應當訂立的合同稱為“本約”。預約合同的成立和生效后，當事人負有將來要訂立本合同的義務。具體到房屋認購書，購房人與開發商簽約認購書后，雙方當事人負有義務，即在規定的期限內根據認購書的約定與開發商人簽訂正式房屋買賣合同，若未在約定的期限內訂立房屋買賣合同，有過錯方承擔預約合同的違約責任。但開發商在樓盤項目未取得商品房預售許可證前就與客戶簽訂認購書，此時訂立的認購書因違反《城市房地產管理法》強制性規定而不具有法律效力，屬于無效的合同，且過錯主要在開發商。
因此，如果購房人與開發商僅僅簽訂了購房認購書，但未簽訂房屋買賣合同，因房屋買賣合同未成立，故不存在解除房屋買賣合同，即退房問題。但根據《解釋》規定，商品房的認購、訂購、預訂等協議具備《商品房銷售管理辦法》第16條規定的商品房買賣合同的主要內容，并且開發商已經按照約定收受購房款的，該協議應當認定為商品房買賣合同，而不是預約。雙方當事人應當按照認購、訂購或者預訂等協議約定履行其義務。
（注：原文發表在《商業時代》2009年第20期）
作 者：
王德山：男，1962年生，漢族，副教授，河南人。
單 位：首都經濟貿易大學法學院
呂雁華：女，1980年8月生，漢族，遼寧大連人，首都經濟貿易大學法學院民商法研究生
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