[ 錢貴 ]——(2012-11-6) / 已閱4479次
淺談我國公共租賃住房制度中存在的法律問題
北安市人民法院 錢貴
公共租賃住房是保障性住房中的新成員，它對于解決中低收入家庭住房難的問題具有十分重要的意義。但是由于我國沒有統一的保障性住房立法，導致我國公租房保障對象狹窄、沒有完善的準入退出機制以及缺乏司法救濟制度等問題突出。為此，我們應制定統一的保障性住房立法并擴大公租房的保障對象、完善其準入退出制度并規定申請人復議、訴訟等權利方面的救濟途經。總體分析我國公共租賃住房制度中存在以下法律問題：
一、缺乏統一的立法保障。健全的法律制度是任何一項社會保障制度得以貫徹實施的基礎，只有統一的立法才能保障各項政策的具體實施。作為我國住房保障體系中的新內容，公租房的建設還處于起步發展階段，目前主要是中央的《指導意見》以及各地關于公租房的管理辦法在進行規制。但是，這些沒有強制約束力的政策指導以及效力低下的地方政府規章對于保障公租房制度的發展非常不利。由于缺乏統一的立法保障，各地對于公租房的保障對象、建設標準、資金保障以及運作機制等內容方面沒有統一的認識，各地規定差別太大，政策隨意性比較強。同時行政手段的保障帶來了很多的弊端，如資金難以保障、房源供給不足以及缺乏專門的管理機構和監管缺失等。顯然，建立統一的公租房立法是這一制度得以良好運行的關鍵所在。
二、公租房保障對象的局限性。目前公租房保障的對象主要是城市中等偏下收入住房困難家庭。雖然《指導意見》和各地實施辦法大都提到有條件的可以擴大到新就業人員以及外來務工人員，但對于新就業人員以及外來務工人員大都要求有穩定職業并在城市居住一定年限。如廣州、深圳等地的公租房覆蓋人群也是針對城鎮戶籍人口，而最需要住房保障的流動人口還被排除在保障之外。可見，我國目前公租房的保障對象還很狹窄，真正需要保障的“夾心層”仍得不到有效的住房保障。尤其是外來務工人員中的農民工，他們通常流動性大，工作場所和時間不確定，但他們卻是城市建設和發展的主力軍，其實這些特定人群更需要住房保障。因此，為真正實現公租房對“夾心層”住房保障的目的，做到“應保盡保”，需要擴大公租房的供應對象。
三、公租房準入與退出機制不健全。合理的準入與退出機制是公租房制度有效實施的關鍵環節。我國目前主要采取以家庭收入為主的核定辦法來確定公租房的保障對象。但我國由于缺乏健全的居民個人收入信息管理制度，導致實踐中往往無法準確統計個人的隱形收入，從而影響了個人收入的審查，使得不應納入公租房供應對象的人通過虛報瞞報個人收入等非法手段騙取了公租房，或者一些收入變化了不再符合條件的人長期租賃公租房，造成公租房推出機制嚴重滯后，“退出難”、“只進不出”、“福利固定化”現象嚴重。同時，我國個人信用制度和個人收入監管制度的缺失也極易影響審核的準確性。審核部門主要是對居民提供的個人收入證明等材料進行形式上的審查，缺少實質性的審查也是導致審核失真的主要原因。
四、公租房糾紛解決機制不完善。法諺說： “無救濟則無權利”。任何權利如果沒有有效的救濟途徑終將成為一紙空文。我國現行的公租房制度的糾紛解決機制就很不完善。我國公租房實行的是申請審核制度，申請人能否獲得公租房以及合同期滿后能否續期完全取決于主管部門的審核，加之我國審核制度的不完善，導致公租房主管部門審核失真、濫用權力損害真正需要保障的人群的事件時有發生。那么，如果申請人對主管部門審核結果有異議或者認為其權利受到侵犯的如何救濟？ 對此，我國公租房相關的政策制度都沒有明確的規定。申請人復議的權利和訴訟的權利并沒有被法律明確的規定，難以保障住房困難戶的住房權益，無法防止行政機關的權利濫用。此外，公租房是準公共產品，那么由于公租房的申請核準以及租賃合同發生糾紛以后，有關當事人應該提起何種訴訟，是民事訴訟還是行政訴訟法律沒有明確規定，這會直接影響到司法審判的進行。
